Kategorie: Vermietung Stand: August 2026 Lesedauer: ca. 10 Minuten
Kurz erklärt
Untervermietung bedeutet, dass ein Mieter seine gemietete Wohnung oder einen Teil davon einem Dritten zum Gebrauch überlässt.
Grundsätzlich gilt nach § 540 BGB:
> Ohne Erlaubnis des Vermieters darf der Mieter die Mietsache nicht einem Dritten überlassen – insbesondere nicht weitervermieten.
Bei Wohnraum gibt es aber eine wichtige Sonderregel:
Entsteht nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse daran, einen Teil der Wohnung einem Dritten zu überlassen, kann der Mieter unter den Voraussetzungen des § 553 BGB einen Anspruch auf Erlaubnis haben.
Ganze Wohnung oder nur ein Teil?
Diese Unterscheidung ist zentral.
Ganze Wohnung
Will der Mieter die komplette Wohnung einem anderen überlassen, gilt grundsätzlich § 540 BGB.
Ein automatischer Anspruch auf Erlaubnis wie bei § 553 BGB besteht dafür nicht.
Teil der Wohnung
Will der Mieter nur einen Teil des Wohnraums untervermieten und bleibt selbst Nutzer der Wohnung, kann § 553 BGB greifen.
Wann besteht ein Anspruch auf Teiluntervermietung?
Nach § 553 BGB kann ein Anspruch bestehen, wenn:
- nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse entsteht,
- nur ein Teil des Wohnraums überlassen werden soll,
- kein wichtiger Grund in der Person des Dritten entgegensteht,
- keine Überbelegung entsteht und
- die Überlassung für den Vermieter nicht aus anderen Gründen unzumutbar ist.
Was kann ein berechtigtes Interesse sein?
Das Gesetz definiert den Begriff nicht abschließend.
Typische Konstellationen können sein:
- finanzielle Entlastung
- Veränderung der Lebenssituation
- Aufnahme einer weiteren Person in die Wohnung
- längerer beruflicher Aufenthalt an anderem Ort bei weiterbestehendem Lebensmittelpunkt
- Bildung einer Wohngemeinschaft
Ob im konkreten Fall ein berechtigtes Interesse vorliegt, ist eine rechtliche Einzelfallfrage.
Darf der Vermieter ablehnen?
Ja, unter bestimmten Voraussetzungen.
§ 553 BGB nennt insbesondere:
Wichtiger Grund in der Person des Dritten
Beispielsweise konkrete Umstände, die die Überlassung unzumutbar machen.
Überbelegung
Wenn durch die zusätzliche Person zu viele Menschen in der Wohnung leben würden.
Sonstige Unzumutbarkeit
Weitere gewichtige Gründe auf Vermieterseite können berücksichtigt werden.
Eine Ablehnung sollte nachvollziehbar dokumentiert werden.
Darf der Vermieter die Miete erhöhen?
Nach § 553 Abs. 2 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zur Teiluntervermietung von einer angemessenen Mieterhöhung abhängig machen, wenn ihm die Überlassung nur unter dieser Bedingung zuzumuten ist.
Das bedeutet nicht:
> Untervermietung = automatisch immer Zuschlag.
Auch hier ist eine Einzelfallprüfung erforderlich.
Was passiert ohne Erlaubnis?
Unbefugte Gebrauchsüberlassung kann eine Vertragsverletzung darstellen.
§ 543 BGB nennt die unbefugte Überlassung an einen Dritten sogar als möglichen wichtigen Grund für eine außerordentliche Kündigung, wenn die Rechte des Vermieters dadurch erheblich verletzt werden.
Beispiel: Teiluntervermietung
Mieter lebt allein in einer 3-Zimmer-Wohnung.
Nach einem Jobwechsel steigen seine monatlichen Belastungen.
Er möchte ein Zimmer an eine weitere Person vermieten und selbst weiterhin in der Wohnung wohnen.
Möglicher Prüfablauf:
- Mietvertrag besteht bereits
- berechtigtes Interesse nachträglich entstanden
- nur Teil der Wohnung
- Person des Untermieters bekannt
- keine Überbelegung
Dann kann grundsätzlich ein Anspruch nach § 553 BGB in Betracht kommen.
Beispiel: Ganze Wohnung während Auslandsaufenthalt
Mieter zieht für ein Jahr ins Ausland und möchte die Wohnung vollständig einer anderen Person überlassen.
Das ist nicht dieselbe Konstellation wie eine klassische Teiluntervermietung nach § 553 BGB.
Die Erlaubnis muss gesondert geprüft werden.
Wer haftet gegenüber dem Vermieter?
Der Hauptmieter bleibt Vertragspartner des Vermieters.
§ 540 Abs. 2 BGB bestimmt, dass der Mieter ein Verschulden des Dritten bei dessen Gebrauch grundsätzlich zu vertreten hat.
Beispiel:
Der Untermieter beschädigt eine Tür.
Gegenüber dem Vermieter bleibt der Hauptmieter in der Verantwortung seines Mietverhältnisses.
Muss der Vermieter den Untermietvertrag sehen?
Für die Prüfung einer Untervermietung benötigt der Vermieter regelmäßig bestimmte Informationen über:
- Person des Dritten
- Umfang der Überlassung
- geplanten Beginn
- gegebenenfalls Dauer
- Nutzung
Untervermietung bei WG
Eine Wohngemeinschaft kann rechtlich unterschiedlich organisiert sein.
Beispiele:
Ein Hauptmieter
Ein Mieter steht im Hauptvertrag und vermietet Zimmer unter.
Mehrere Hauptmieter
Alle Bewohner stehen gemeinsam im Mietvertrag.
Wechselnde Bewohner
Dann sind Vertragsänderungen beziehungsweise Zustimmungen besonders wichtig.
Untervermietung und Einnahmen
Für den Hauptmieter kann Untervermietung eigene Einnahmen erzeugen.
Für die Immobilienverwaltung des Vermieters ist aber entscheidend:
- Hauptmiete bleibt bestehen
- Hauptmieter bleibt Vertragspartner
- genehmigter Dritter wird dokumentiert
- Zuschläge oder Vertragsänderungen werden historisiert
Antrag
- Mietvertrag
- Antragsteller
- beantragt am
- vollständige / teilweise Überlassung
- betroffener Raum
- gewünschter Beginn
- geplante Dauer
- Begründung
Dritte Person
- Name
- Kontaktdaten, soweit erforderlich
- Einzugsdatum
- Auszugsdatum
- Status
Entscheidung
- genehmigt
- abgelehnt
- Rückfragen
- Bedingungen
- Zuschlag
- Entscheidung am
- Begründung
- Dokument
Verlauf
- tatsächlicher Beginn
- tatsächliches Ende
- Widerruf
- Konflikte
- Schäden
- Überbelegungshinweis
Teiluntervermietung
> „§ 553 BGB kann einen Anspruch auf Erlaubnis vorsehen. Berechtigtes Interesse und Ausschlussgründe prüfen.“
Vollständige Überlassung
> „Vollständige Gebrauchsüberlassung fällt nicht automatisch unter den Anspruch des § 553 BGB.“
Keine Genehmigung dokumentiert
> „Untervermietung ohne Erlaubnis kann eine Vertragsverletzung darstellen.“
1. Ganze und teilweise Untervermietung gleich behandeln
Rechtlich bestehen Unterschiede.
2. Untervermietung grundsätzlich verbieten
Bei Teiluntervermietung kann ein gesetzlicher Anspruch bestehen.
3. Zustimmung nur mündlich dokumentieren
Später ist der genaue Umfang schwer nachweisbar.
4. Hauptmieter aus der Verantwortung entlassen
Der Hauptmietvertrag bleibt bestehen.
5. Mietzuschlag automatisch verlangen
Ein Zuschlag ist nicht automatisch in jedem Fall zulässig.
Darf ein Mieter ohne Zustimmung untervermieten?
Grundsätzlich nein.
Kann der Mieter einen Anspruch auf Zustimmung haben?
Bei der Überlassung eines Teils des Wohnraums unter den Voraussetzungen des § 553 BGB ja.
Gilt das auch für die komplette Wohnung?
Der spezielle Anspruch aus § 553 BGB betrifft die Überlassung eines Teils des Wohnraums.
Darf der Vermieter mehr Miete verlangen?
Unter den Voraussetzungen des § 553 Abs. 2 BGB kann die Zustimmung von einer angemessenen Erhöhung abhängig gemacht werden.
Wer haftet für Schäden des Untermieters?
Gegenüber dem Vermieter bleibt grundsätzlich der Hauptmieter verantwortlich.
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Antrag, Person, Genehmigung, Zeitraum, Bedingungen und eventuelle Mietanpassungen direkt mit dem Hauptmietvertrag verknüpfen.
Hinweis: Allgemeine Information, keine individuelle Rechtsberatung.