Kategorie: Vermietung Stand: August 2026 Lesedauer: ca. 11 Minuten
Kurz erklärt
Erheblicher Zahlungsverzug kann einen wichtigen Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses darstellen.
Die zentrale Grundlage ist § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB.
Die Berechnung muss jedoch exakt erfolgen.
> „Zwei Monatsmieten offen“
automatisch eine Kündigung erstellen.
Zwei zentrale Zahlungsverzugstatbestände
Nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB kann ein wichtiger Grund insbesondere vorliegen, wenn der Mieter:
Variante A – zwei aufeinanderfolgende Termine
für zwei aufeinanderfolgende Zahlungstermine mit der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil in Verzug ist.
Bei Wohnraum konkretisiert § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB:
Der rückständige Teil ist nur dann nicht unerheblich, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt.
Variante B – längerer Zeitraum
über einen Zeitraum von mehr als zwei Terminen mit einem Betrag in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
Beispiel Variante A
Monatsmiete:
1.000 €
Januar offen:
700 €
Februar offen:
700 €
Gesamtrückstand:
1.400 €
Der Rückstand verteilt sich auf zwei aufeinanderfolgende Termine und übersteigt eine Monatsmiete.
Eine fristlose Kündigung kann grundsätzlich in Betracht kommen.
Beispiel Variante B
Monatsmiete:
1.000 €
Über mehrere Monate sammeln sich Rückstände:
- Januar: 400 €
- März: 500 €
- Mai: 600 €
- Juli: 500 €
Gesamt:
2.000 €
Damit wird über mehr als zwei Termine die Höhe von zwei Monatsmieten erreicht.
Auch hier kann der gesetzliche Kündigungstatbestand grundsätzlich relevant werden.
Welche Miete ist relevant?
Bei der Berechnung muss genau bestimmt werden, welche geschuldete Miete beziehungsweise welche fälligen Beträge relevant sind.
Besonders bei:
- berechtigter Mietminderung
- Betriebskosten
- Teilzahlungen
- Aufrechnungen
- strittigen Forderungen
kann die Berechnung komplex sein.
Braucht es vorher eine Abmahnung?
Für die speziellen Zahlungsverzugstatbestände des § 543 Abs. 2 Nr. 3 ist eine vorherige Fristsetzung beziehungsweise Abmahnung nicht generell dieselbe Voraussetzung wie bei anderen Vertragsverletzungen.
§ 543 Abs. 3 enthält ausdrücklich Ausnahmen von der grundsätzlich erforderlichen Abhilfefrist oder Abmahnung.
Trotzdem kann eine vorherige Kommunikation und Mahnung praktisch sinnvoll sein.
Zahlung vor Zugang der Kündigung
§ 543 Abs. 2 Satz 2 enthält eine wichtige Regel:
Die Kündigung ist ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher vollständig befriedigt wird.
Auch eine Aufrechnung kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen relevant sein.
Schonfristzahlung bei Wohnraum
§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB enthält die sogenannte Schonfristzahlung.
Eine fristlose Kündigung wird unter bestimmten Voraussetzungen unwirksam, wenn:
- der Vermieter spätestens zwei Monate nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs vollständig befriedigt wird oder
- sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet.
Die Regel greift nicht unbegrenzt wiederholt; eine vorausgegangene Schonfristheilung innerhalb der letzten zwei Jahre ist relevant.
Fristlose und ordentliche Kündigung gleichzeitig
In der Praxis können Vermieter bei erheblichen Mietrückständen sowohl:
- außerordentlich fristlos
- als auch hilfsweise ordentlich
kündigen.
Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass die Schonfristzahlung nach geltendem Recht die fristlose Kündigung heilen kann, nicht aber automatisch die zusätzlich ausgesprochene ordentliche Kündigung.
Ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs
Ein schuldhaft erheblicher Zahlungsverzug kann auch ein berechtigtes Interesse an einer ordentlichen Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB begründen.
Die Voraussetzungen unterscheiden sich von der fristlosen Kündigung.
Deshalb darf die Software die beiden Prüfungen nicht gleichsetzen.
Mietminderung als Fehlerquelle
Beispiel:
Monatsmiete:
1.200 €
Mieter zahlt wegen eines Mangels nur:
900 €
Differenz:
300 €
Wenn die Minderung rechtlich berechtigt ist, liegt in dieser Höhe kein Mietrückstand vor.
Wenn sie nur teilweise berechtigt ist, kann nur der unberechtigte Anteil zum Rückstand werden.
Das zeigt, warum ein einfaches:
Soll − Zahlung
für eine Kündigungsprüfung nicht genügt.
Schritt 1 – Mietkonto
Alle Forderungen und Zahlungen periodengenau.
Schritt 2 – Anpassungen
- anerkannte Mietminderung
- Gutschrift
- Aufrechnung
- Vergleich
Schritt 3 – tatsächlicher Rückstand
Nur rechtlich beziehungsweise buchhalterisch offener Saldo.
Schritt 4 – Struktur prüfen
- zwei aufeinanderfolgende Termine?
- mehr als eine Monatsmiete?
- über längeren Zeitraum?
- mindestens zwei Monatsmieten?
Schritt 5 – aktueller Stand
Ist der Rückstand vor Zugang der Kündigung vollständig ausgeglichen?
Schritt 6 – Rechtsprüfung
Ergebnis:
- Schwelle nicht erreicht
- Schwelle rechnerisch erreicht
- strittige Forderungen vorhanden
- rechtliche Prüfung erforderlich
Kein automatischer Kündigungsbutton
> „Fristlose Kündigung senden“
anzeigen.
Besser:
> „Rechnerische Voraussetzungen können erfüllt sein. Forderungen, Minderungen, Zugang und weitere rechtliche Voraussetzungen prüfen.“
Beispiel Dashboard
Mieter A:
- offene Monate: Januar, Februar
- Rückstand: 2.300 €
- Monatsmiete: 1.100 €
- strittige Mietminderung: 250 €
- bereinigter vorläufiger Rückstand: 2.050 €
Status:
Kündigungsprüfung erforderlich
Nicht:
Kündigung sicher möglich
Zahlungsdaten
- Monatsmiete
- Forderungsperioden
- Zahlungen
- Gutschriften
- Minderungen
- offene Beträge
Kündigungsprüfung
- Prüfung am
- relevante Monatsmiete
- Rückstand
- betroffene Termine
- Schwellenprüfung A
- Schwellenprüfung B
- strittige Beträge
- Ergebnis
Kündigung
- fristlos
- ordentlich hilfsweise
- Schreiben
- Versand
- Zugang
- Saldo bei Zugang
Nach Kündigung
- Zahlung
- Klage
- Rechtshängigkeit
- Schonfristfrist
- öffentliche Verpflichtung
- Räumung / Vergleich
1. „Zwei Monate nicht bezahlt“ als einzige Regel
Das Gesetz unterscheidet mehrere konkrete Tatbestände.
2. Mietminderung ignorieren
Berechtigte Minderungen reduzieren den Rückstand.
3. Saldo nur heute betrachten
Für die Wirksamkeit ist auch der Stand zum Kündigungszeitpunkt relevant.
4. Schonfristzahlung mit vollständiger Heilung aller Kündigungen gleichsetzen
Sie betrifft die fristlose Kündigung, nicht automatisch eine ordentliche Kündigung.
5. Keine Periodenhistorie speichern
Dann lässt sich die gesetzliche Struktur kaum zuverlässig prüfen.
Ab wann kann wegen Mietrückstand fristlos gekündigt werden?
Unter den Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB, insbesondere bei bestimmten erheblichen Rückständen über zwei aufeinanderfolgende oder mehrere Termine.
Sind genau zwei volle Monatsmieten immer erforderlich?
Nein. Bei zwei aufeinanderfolgenden Terminen kann bereits ein Rückstand von mehr als einer Monatsmiete relevant sein.
Muss vorher gemahnt werden?
Für die speziellen Zahlungsverzugstatbestände ist eine vorherige Abmahnung nicht generell Voraussetzung.
Kann Nachzahlung die fristlose Kündigung heilen?
Bei Wohnraum kann eine Schonfristzahlung unter § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB die fristlose Kündigung unter Voraussetzungen unwirksam machen.
Gilt das auch für eine ordentliche Kündigung?
Nicht automatisch.
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Hinweis: Allgemeine Information, keine individuelle Rechtsberatung.