Kategorie: Vermietung Stand: August 2026 Lesedauer: ca. 10 Minuten
Kurz erklärt
Ein Mietrückstand entsteht, wenn eine fällige Mietforderung ganz oder teilweise nicht bezahlt wurde.
Für eine professionelle Verwaltung muss dabei zwischen mehreren Dingen unterschieden werden:
- fällige Soll-Miete
- tatsächlich eingegangene Zahlung
- berechtigte Mietminderung
- sonstige Gutschriften
- offener Mietrückstand
- später tatsächlich ausgefallene Forderung
Ein Mietrückstand ist nicht automatisch ein endgültiger Mietausfall. Eine offene Forderung kann später noch bezahlt werden.
Wann ist die Miete fällig?
Nach § 556b BGB ist die Miete zu Beginn des jeweiligen Zeitabschnitts, spätestens bis zum dritten Werktag, zu zahlen.
Bei monatlicher Mietzahlung bedeutet das grundsätzlich:
Die vereinbarte Monatsmiete muss spätestens bis zum dritten Werktag des Monats entrichtet werden.
Entscheidend sind aber immer Mietvertrag und konkrete Zahlungszuordnung.
Wie berechnet man einen Mietrückstand?
Mietrückstand = fällige Forderungen − anrechenbare Zahlungen − anerkannte Minderungen − sonstige Gutschriften
Beispiel:
- Soll-Miete: 1.200 €
- Zahlung: 900 €
- anerkannte Mietminderung: 100 €
Offener Rückstand:
200 €
Teilzahlungen
Zahlt ein Mieter nur einen Teil der Miete, muss der offene Rest nachvollziehbar bleiben.
Beispiel:
Januar:
- Soll: 1.000 €
- gezahlt: 800 €
- offen: 200 €
Februar:
- Soll: 1.000 €
- gezahlt: 1.000 €
- Januar weiter offen: 200 €
Gesamtrückstand:
200 €
Mietrückstand und Mietminderung
Ein besonders wichtiger Fall:
Der Mieter zahlt weniger, weil er einen Mangel geltend macht.
Beispiel:
- Soll-Miete: 1.200 €
- Zahlung: 900 €
- Mieter behauptet 25 % Minderung = 300 €
- Vermieter erkennt bisher 10 % = 120 € an
Dann:
- tatsächliche Zahlung: 900 €
- geltend geminderter Betrag: 300 €
- anerkannter Minderungsbetrag: 120 €
- strittiger Betrag: 180 €
Der strittige Anteil sollte separat geführt werden. Eine falsche automatische Einordnung kann später bei Mahnung oder Kündigung gravierende Folgen haben.
Mietrückstand und Betriebskosten
Auch Nachzahlungen aus einer wirksamen Betriebskostenabrechnung können Forderungen gegenüber dem Mieter darstellen.
Sie sollten aber getrennt von der laufenden Grundmiete gespeichert werden.
Empfehlung:
- Grundmiete
- Betriebskostenvorauszahlung
- Heizkostenvorauszahlung
- Betriebskostennachzahlung
- sonstige Forderung
So bleibt später nachvollziehbar, woraus ein Gesamtsaldo besteht.
Mahnung
Eine Mahnung kann sinnvoll sein, um einen offenen Betrag klar zu benennen und eine Zahlungsfrist zu setzen.
Eine Mahnung ist aber nicht in jedem Fall gesetzliche Voraussetzung für sämtliche mietrechtlichen Konsequenzen.
Tag 1
Fälligkeit überschritten.
Status:
offen
Tag 5
Zahlungserinnerung.
Tag 14
Mahnung mit:
- Forderungsbetrag
- betroffenen Monaten
- Zahlungseingängen
- Zahlungsfrist
- Kontoverbindung
Danach
Wenn weiter offen:
- zweite Mahnung
- Rechtsprüfung
- gegebenenfalls Kündigungsprüfung
Wann wird Mietrückstand kritisch?
§ 543 BGB enthält besondere Regeln für eine außerordentliche fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs.
Vereinfacht können insbesondere folgende Konstellationen relevant werden:
- in zwei aufeinanderfolgenden Terminen Rückstand mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete
- über einen längeren Zeitraum Rückstand in Höhe von insgesamt zwei Monatsmieten
Die genaue rechtliche Berechnung ist wichtig und wird im eigenen Artikel zur fristlosen Kündigung erläutert.
Schonfristzahlung
Bei Wohnraum enthält § 569 BGB eine wichtige Sonderregel.
Eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs kann unter bestimmten Voraussetzungen unwirksam werden, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs vollständig befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet.
Diese sogenannte Schonfristzahlung gilt nicht unbegrenzt wiederholt.
Zahlungsplan und Vereinbarung
Gerät ein Mieter vorübergehend in Schwierigkeiten, können Vermieter und Mieter eine Zahlungsvereinbarung treffen.
Beispiel:
Rückstand:
2.400 €
Vereinbarung:
- laufende Miete normal weiterzahlen
- zusätzlich 300 € monatlich
- Dauer: 8 Monate
- ursprüngliche Forderung
- Zahlungsplan
- tatsächlich gezahlte Rate
- verbleibender Saldo
Mietrückstand
Offene Forderung.
Mietausfall
Forderung ist wirtschaftlich tatsächlich verloren beziehungsweise abgeschrieben.
Für Renditekennzahlen sollte erst der tatsächliche oder kalkulatorische Mietausfall verwendet werden, nicht automatisch jeder vorübergehende Rückstand.
Forderung
- Mietvertrag
- Forderungsmonat
- Forderungsart
- Sollbetrag
- Fälligkeitsdatum
Zahlung
- Datum
- Betrag
- Verwendungszweck
- Zuordnung zur Forderung
Korrekturen
- Mietminderung
- Gutschrift
- Storno
- Vergleich
Rückstand
- offener Saldo
- ältester offener Monat
- Anzahl offener Perioden
- Mahnstufe
Eskalation
- Erinnerung
- Mahnung
- Zahlungsvereinbarung
- Kündigungsprüfung
- Rechtsverfahren
- Forderung abgeschrieben
Zahlungszuordnung
Eine Zahlung von 1.000 € bei mehreren offenen Forderungen muss eindeutig zugeordnet werden.
Beispiel:
- Januar offen: 500 €
- Februar offen: 1.000 €
- Zahlung: 1.000 €
Keine stillen automatischen Änderungen an alten Salden.
Dashboard
Sinnvolle Kennzahlen:
- aktueller Gesamtmietrückstand
- Rückstand je Mieter
- älteste offene Forderung
- Forderungen 0–30 Tage
- 31–60 Tage
- 61–90 Tage
- >90 Tage
- Zahlungsvereinbarungen
- tatsächlicher Mietausfall
1. Mietminderung automatisch als Rückstand behandeln
Strittige Beträge separat führen.
2. Nur einen Gesamtsaldo speichern
Die einzelnen Forderungsmonate müssen nachvollziehbar bleiben.
3. Teilzahlungen nicht zuordnen
Dann wird später die Kündigungsprüfung unzuverlässig.
4. Mietrückstand mit Mietausfall verwechseln
Eine offene Forderung ist noch kein endgültiger Verlust.
5. Kündigung rein anhand einer roten Ampel erzeugen
Die rechtlichen Voraussetzungen müssen konkret geprüft werden.
Was ist ein Mietrückstand?
Eine fällige Mietforderung, die ganz oder teilweise noch nicht bezahlt wurde.
Wann ist die Miete fällig?
Grundsätzlich spätestens bis zum dritten Werktag des vereinbarten Zeitabschnitts.
Ist Mietminderung ein Mietrückstand?
Ein berechtigter Minderungsbetrag grundsätzlich nicht. Strittige Minderungen müssen separat bewertet werden.
Kann Mietrückstand zur Kündigung führen?
Ja, bei ausreichender Höhe und den gesetzlichen Voraussetzungen.
Ist Mietrückstand dasselbe wie Mietausfall?
Nein.
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Hinweis: Allgemeine Information, keine individuelle Rechtsberatung.