Kategorie: Vermietung Stand: August 2026 Lesedauer: ca. 11 Minuten
Kurz erklärt
Bei unbefristeten Wohnraummietverträgen gelten für Mieter und Vermieter unterschiedliche Regeln.
Für eine ordentliche Kündigung des Mieters gilt grundsätzlich eine Kündigungsfrist von rund drei Monaten.
Für den Vermieter verlängert sich die Frist abhängig von der Dauer des Mietverhältnisses.
Außerdem braucht der Vermieter für die ordentliche Kündigung von Wohnraum grundsätzlich ein berechtigtes Interesse.
Kündigung durch den Mieter
Nach § 573c BGB ist die Kündigung grundsätzlich spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig.
Beispiel:
Kündigung geht spätestens am dritten Werktag im Januar zu.
Mietende:
31. März
Vereinfacht spricht man daher von einer dreimonatigen Kündigungsfrist.
Entscheidend ist der Zugang der Kündigung beim Vermieter, nicht allein das Datum auf dem Kündigungsschreiben.
Kündigungsfrist für den Vermieter
Für den Vermieter gilt dieselbe Ausgangsfrist.
Sie verlängert sich aber nach fünf und acht Jahren seit Überlassung des Wohnraums jeweils um drei Monate.
Damit ergibt sich grundsätzlich:
| Dauer des Mietverhältnisses | Kündigungsfrist Vermieter |
|---|---|
| bis 5 Jahre | ca. 3 Monate |
| mehr als 5 Jahre | ca. 6 Monate |
| mehr als 8 Jahre | ca. 9 Monate |
Der Vermieter braucht zusätzlich einen Kündigungsgrund
Eine längere Frist allein reicht nicht.
Nach § 573 BGB kann der Vermieter ein Wohnraummietverhältnis grundsätzlich nur ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung hat.
Typische gesetzlich genannte Fälle sind:
- erhebliche schuldhafte Vertragsverletzung des Mieters
- Eigenbedarf
- angemessene wirtschaftliche Verwertung wird erheblich beeinträchtigt
Eine Kündigung nur zum Zweck einer Mieterhöhung ist ausdrücklich ausgeschlossen.
Schriftform der Kündigung
§ 568 BGB verlangt für die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses die schriftliche Form.
Das bedeutet:
Eine einfache E-Mail oder Chatnachricht genügt für die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses grundsätzlich nicht.
Beispiel Mieter
Mieter möchte zum 31.10.2026 ausziehen.
Damit die normale gesetzliche Frist eingehalten wird, muss die Kündigung grundsätzlich spätestens am dritten Werktag des August beim Vermieter zugehen.
Der genaue dritte Werktag sollte kalenderbezogen berechnet werden.
Beispiel Vermieter nach 6 Jahren
Mietbeginn / Überlassung:
01.01.2020
Kündigung im Jahr 2026.
Da das Mietverhältnis seit mehr als fünf Jahren besteht, beträgt die ordentliche Kündigungsfrist des Vermieters grundsätzlich rund sechs Monate.
Zusätzlich braucht er einen zulässigen Kündigungsgrund.
Beispiel Vermieter nach 10 Jahren
Das Mietverhältnis besteht länger als acht Jahre.
Die Kündigungsfrist des Vermieters beträgt grundsätzlich rund neun Monate.
Auch hier gilt:
Frist + zulässiger Kündigungsgrund + formwirksame Kündigung.
Kündigungsausschluss
Mietverträge können unter bestimmten Voraussetzungen einen zeitlich begrenzten Kündigungsausschluss enthalten.
Auch Staffelmietverträge haben eine besondere Regel:
Nach § 557a BGB kann das Kündigungsrecht des Mieters höchstens für vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden.
Befristeter Mietvertrag
Bei einem wirksam befristeten Mietverhältnis endet das Mietverhältnis grundsätzlich mit Ablauf der vereinbarten Zeit, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen der Befristung erfüllt sind.
Die normale ordentliche Kündigungslogik ist deshalb nicht identisch mit einem unbefristeten Vertrag.
Außerordentliche fristlose Kündigung
Neben der normalen Kündigung gibt es die außerordentliche fristlose Kündigung nach § 543 BGB.
Sie setzt einen wichtigen Grund voraus.
Beispiele können sein:
- erheblicher Mietrückstand
- schwere Vertragsverletzungen
- erhebliche Gefährdung der Mietsache
- unbefugte Gebrauchsüberlassung unter bestimmten Voraussetzungen
Diese Kündigung folgt nicht einfach der normalen Drei-, Sechs- oder Neunmonatsfrist.
Kündigung wegen Zahlungsverzug
§ 543 BGB enthält konkrete Voraussetzungen, wann Zahlungsverzug einen wichtigen Grund darstellen kann.
Zusätzlich enthält § 569 BGB Sonderregeln für Wohnraum.
Widerspruch des Mieters wegen Härte
Bei einer ordentlichen Vermieterkündigung kann der Mieter nach § 574 BGB widersprechen und die Fortsetzung verlangen, wenn die Beendigung für ihn, seine Familie oder einen Haushaltsangehörigen eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würde.
Als Härte nennt das Gesetz auch den Fall, dass angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann.
Das gilt nicht, wenn ein Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung besteht.
Hinweis auf Widerspruchsrecht
Bei Vermieterkündigungen sind die Regeln zum Härtewiderspruch und dessen Form/Frist relevant.
> „Hinweis auf mögliches Widerspruchsrecht nach §§ 574 ff. BGB prüfen.“
Grunddaten
- Mietbeginn
- tatsächliche Überlassung
- Vertrag unbefristet / befristet
- Kündigungsausschluss
- Staffelmiete
- Sondervereinbarungen
Kündigung
- kündigende Partei
- Kündigungsart
- Kündigungsgrund
- Erstellungsdatum
- Zugang
- gewünschtes Ende
- berechnetes frühestes Ende
- Formstatus
- Dokument
Vermieterkündigung zusätzlich
- berechtigtes Interesse
- Eigenbedarfsperson
- Begründung
- Härtewiderspruch möglich
- Widerspruch eingegangen
- Prüfstatus
Mieter
> „Bei Zugang bis zum dritten Werktag des Monats: Ende zum Ablauf des übernächsten Monats.“
Vermieter
Zusätzlich Mietdauer prüfen:
- 0–5 Jahre
- >5–8 Jahre
- >8 Jahre
und daraus die verlängerte Frist bestimmen.
Wichtig: Werktag korrekt berechnen
Die Formulierung „dritter Werktag“ sollte nicht einfach mit dem dritten Kalendertag gleichgesetzt werden.
1. Für Vermieter immer drei Monate annehmen
Die Frist verlängert sich nach fünf und acht Jahren.
2. Kündigungsgrund des Vermieters vergessen
Eine ordentliche Vermieterkündigung braucht grundsätzlich ein berechtigtes Interesse.
3. Kündigung per E-Mail als sicher wirksam behandeln
Wohnraumkündigungen bedürfen der Schriftform.
4. Zugang mit Versanddatum verwechseln
Für Fristen ist grundsätzlich der Zugang entscheidend.
5. Außerordentliche und ordentliche Kündigung vermischen
Sie haben unterschiedliche Voraussetzungen.
Wie lange ist die Kündigungsfrist für Mieter?
Bei unbefristetem Wohnraum grundsätzlich rund drei Monate.
Wie lange ist die Kündigungsfrist für Vermieter?
Grundsätzlich drei Monate, nach mehr als fünf Jahren etwa sechs und nach mehr als acht Jahren etwa neun Monate.
Kann der Vermieter ohne Grund kündigen?
Bei normalem Wohnraum grundsätzlich nicht. Er braucht ein berechtigtes Interesse nach § 573 BGB.
Reicht eine Kündigung per E-Mail?
Für Wohnraum verlangt § 568 BGB die Schriftform.
Kann ein Mieter einer Vermieterkündigung widersprechen?
Unter den Voraussetzungen der Sozialklausel nach § 574 BGB ja.
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