Kategorie: Vermietung Stand: August 2026 Lesedauer: ca. 10 Minuten
Kurz erklärt
Bei einer Indexmiete wird die Entwicklung der Nettokaltmiete an den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindex gekoppelt.
Die gesetzliche Grundlage ist § 557b BGB.
Die Miete steigt dabei nicht automatisch allein deshalb, weil der Verbraucherpreisindex steigt. Der Vermieter muss die Änderung in Textform geltend machen.
Welcher Index gilt?
§ 557b BGB verweist auf den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland.
Heute wird dafür der Verbraucherpreisindex für Deutschland verwendet.
- Ausgangsindex
- aktueller Index
- Ausgangsmiete
- berechnete neue Miete
- Datum der Erklärung
- Wirksamkeitsdatum
Formel
Vereinfacht:
Neue Miete = Ausgangsmiete × neuer Index ÷ Ausgangsindex
Beispiel:
- Ausgangsmiete: 1.000 €
- Ausgangsindex: 120,0
- neuer Index: 126,0
1.000 € × 126 ÷ 120 = 1.050 €
Die rechnerisch angepasste Nettokaltmiete beträgt damit 1.050 €.
Die Miete steigt nicht automatisch
Eine Indexmiete bedeutet nicht, dass der Mieter selbstständig jeden Monat den Index prüfen und sofort mehr überweisen muss.
Nach § 557b Abs. 3 BGB muss die Änderung durch eine Erklärung in Textform geltend gemacht werden.
Darin müssen angegeben werden:
- die eingetretene Änderung des Preisindexes
- die neue Miete oder
- die Erhöhung als Geldbetrag
Wann ist die neue Miete fällig?
Die geänderte Miete ist nach § 557b Abs. 3 BGB mit Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Erklärung zu zahlen.
Beispiel:
Erklärung geht dem Mieter im März zu.
Dann wird die geänderte Miete grundsätzlich ab Mai geschuldet.
Mindestens ein Jahr unverändert
Während der Geltung einer Indexmiete muss die Miete grundsätzlich jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben.
Damit kann nicht beliebig oft nach jedem kleinen Indexanstieg angepasst werden.
Mindestdauer unveränderter Miete: grundsätzlich 1 Jahr
Ausnahmen bestehen insbesondere für bestimmte Erhöhungen nach §§ 559 bis 560 BGB.
Darf zusätzlich bis zur Vergleichsmiete erhöht werden?
Nein.
Eine Erhöhung nach § 558 BGB bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist während einer Indexmietvereinbarung ausgeschlossen.
Das ist ein wesentlicher Unterschied zu einem normalen Mietvertrag ohne Index- oder Staffelklausel.
Was ist mit Modernisierungserhöhungen?
Modernisierungserhöhungen sind bei Indexmieten deutlich eingeschränkt.
§ 557b Abs. 2 BGB erlaubt Erhöhungen nach § 559 oder § 559e grundsätzlich nur, soweit der Vermieter die baulichen Maßnahmen aufgrund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat; für bestimmte Maßnahmen nach § 555b Nr. 1a enthält das Gesetz eine besondere Ausnahme.
Gilt die Mietpreisbremse?
Nach § 557b Abs. 4 BGB sind die §§ 556d bis 556g grundsätzlich nur auf die Ausgangsmiete einer Indexmietvereinbarung anzuwenden.
Das unterscheidet die Indexmiete wesentlich von der Staffelmiete, bei der die Mietpreisbremse grundsätzlich auf die einzelnen Staffeln anzuwenden ist.
Was passiert, wenn der Index fällt?
Die Indexvereinbarung koppelt die Miethöhe grundsätzlich an die Entwicklung des Indexes.
Sinkt der maßgebliche Index gegenüber dem für die aktuelle Miete relevanten Ausgangspunkt, kann sich rechnerisch auch eine niedrigere Miete ergeben.
Indexmiete vs. Staffelmiete
| Merkmal | Indexmiete | Staffelmiete |
|---|---|---|
| zukünftige Miete | vom Index abhängig | vorher festgelegter Eurobetrag |
| Planungssicherheit | geringer | höher |
| Anpassung | Erklärung erforderlich | vertraglich vorgegeben |
| Mindestabstand | grundsätzlich 1 Jahr | mindestens 1 Jahr |
| Vergleichsmietenerhöhung | ausgeschlossen | ausgeschlossen |
| Mietpreisbremse | grundsätzlich Ausgangsmiete | grundsätzlich jede Staffel |
Beispiel über mehrere Jahre
Ausgang:
- Nettokaltmiete: 1.000 €
- Index bei Vertragsbasis: 120
Später:
- Index 126 → rechnerisch 1.050 €
- Index 132 → aus derselben Basis rechnerisch 1.100 €
Wichtig ist, dass die jeweils tatsächlich geltend gemachte Miethöhe und der dafür verwendete Indexstand dokumentiert bleiben.
Keine automatische Erhöhung ohne Prüfung
Sinnvoller Ablauf:
- Index prüfen
- rechnerische Anpassung anzeigen
- Vermieter entscheidet
- Schreiben erzeugen
- Zugang dokumentieren
- Wirksamkeitsdatum berechnen
- neue Miethöhe ab diesem Datum übernehmen
1. Miete automatisch mit dem Index erhöhen
Es braucht eine Erklärung in Textform.
2. Zu früh erneut erhöhen
Die Miete muss grundsätzlich mindestens ein Jahr unverändert bleiben.
3. Nur Prozentzahl nennen
Die Erklärung muss auch die jeweilige Miete oder den Erhöhungsbetrag in Geld ausweisen.
4. § 558 zusätzlich anwenden
Eine normale Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist ausgeschlossen.
5. Staffelmiete und Indexmiete verwechseln
Die Mechanismen sind grundlegend verschieden.
Was ist eine Indexmiete?
Eine Mietvereinbarung, bei der die Miethöhe an den Verbraucherpreisindex gekoppelt ist.
Steigt die Indexmiete automatisch?
Nein. Die Anpassung muss in Textform geltend gemacht werden.
Wie oft darf eine Indexmiete erhöht werden?
Die Miete muss grundsätzlich mindestens ein Jahr unverändert bleiben.
Ab wann gilt die neue Miete?
Grundsätzlich ab Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Erklärung.
Gilt die Mietpreisbremse?
Bei Indexmietvereinbarungen grundsätzlich für die Ausgangsmiete.
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Hinweis: Allgemeine Information, keine individuelle Rechtsberatung.