Kategorie: Vermietung Stand: August 2026 Lesedauer: ca. 11 Minuten
Kurz erklärt
Eine Eigenbedarfskündigung ist eine ordentliche Kündigung durch den Vermieter, weil er die Wohnung für sich selbst, einen Familienangehörigen oder einen Angehörigen seines Haushalts benötigt.
Die zentrale gesetzliche Grundlage ist § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB.
Wichtig:
> Eigenbedarf ist kein automatischer Kündigungsgrund nur deshalb, weil der Eigentümer die Wohnung künftig gerne selbst nutzen würde. Der Bedarf muss konkret bestehen und im Kündigungsschreiben nachvollziehbar begründet werden.
Für wen kann Eigenbedarf geltend gemacht werden?
§ 573 BGB nennt:
- den Vermieter selbst
- Familienangehörige des Vermieters
- Angehörige seines Haushalts
Welche konkreten Familienverhältnisse im Einzelfall erfasst sind, ist teilweise richterrechtlich geprägt.
Was muss im Kündigungsschreiben stehen?
§ 573 Abs. 3 BGB verlangt, dass die Gründe für das berechtigte Interesse im Kündigungsschreiben angegeben werden.
Bei Eigenbedarf sollte daher insbesondere dokumentiert werden:
- für welche Person die Wohnung benötigt wird
- Verhältnis dieser Person zum Vermieter
- warum diese Person die Wohnung benötigt
- ab wann die Nutzung geplant ist
Je konkreter die Begründung dokumentiert ist, desto nachvollziehbarer ist die Kündigung.
Beispiel
Eigentümer vermietet seit 2021 eine Wohnung.
Seine Tochter beginnt 2027 ein Studium am Ort der Wohnung und soll dort einziehen.
Im Kündigungsschreiben sollte nicht nur stehen:
> „Kündigung wegen Eigenbedarf.“
Sondern sinngemäß nachvollziehbar:
- Wohnung wird für Tochter benötigt
- Grund: Studium am Ort
- geplanter Einzug
- persönliche Beziehung
Kündigungsfrist
Auch bei Eigenbedarf gelten die ordentlichen Kündigungsfristen des Vermieters nach § 573c BGB.
Grundsätzlich:
- bis 5 Jahre Mietdauer: etwa 3 Monate
- mehr als 5 Jahre: etwa 6 Monate
- mehr als 8 Jahre: etwa 9 Monate
Entscheidend ist die konkrete Mietdauer und der Zugang der Kündigung.
Schriftform
Nach § 568 BGB bedarf die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses der schriftlichen Form.
Eine einfache E-Mail oder Nachricht reicht grundsätzlich nicht aus.
Härtewiderspruch des Mieters
Der Mieter kann einer ordentlichen Vermieterkündigung unter den Voraussetzungen des § 574 BGB widersprechen.
Das ist möglich, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für:
- den Mieter,
- seine Familie oder
- einen anderen Angehörigen seines Haushalts
eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Vermieterinteressen nicht zu rechtfertigen ist.
Als möglicher Härtegrund nennt das Gesetz ausdrücklich auch fehlenden angemessenen Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen.
Frist für den Härtewiderspruch
Nach § 574b BGB ist der Widerspruch grundsätzlich in Textform zu erklären.
Der Vermieter kann die Fortsetzung ablehnen, wenn der Widerspruch nicht spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses erklärt wurde.
Hat der Vermieter allerdings nicht rechtzeitig auf Möglichkeit, Form und Frist des Widerspruchs hingewiesen, gelten besondere Schutzregeln.
Was passiert, wenn der Eigenbedarf später entfällt?
Fällt der angegebene Eigenbedarf vor Beendigung des Mietverhältnisses weg, ist die Situation rechtlich besonders sensibel.
Beispiel:
Die Tochter, für die gekündigt wurde, entscheidet sich vor dem Auszug des Mieters gegen das Studium und benötigt die Wohnung nicht mehr.
Dann sollte der Vorgang rechtlich geprüft und der Mieter unverzüglich informiert werden.
Vorgeschobener Eigenbedarf
Wird Eigenbedarf nur vorgetäuscht, obwohl die benannte Nutzung tatsächlich nicht geplant ist, können erhebliche rechtliche Folgen entstehen.
- Bedarfsperson
- Begründung
- Belege
- geplantes Einzugsdatum
- tatsächliche spätere Nutzung
Eigentümergemeinschaft oder Gesellschaft
Bei komplexeren Eigentümerstrukturen kann die Frage, ob Eigenbedarf geltend gemacht werden kann und für wen, zusätzliche rechtliche Besonderheiten haben.
- Eigentümerart
- natürliche Person / Gesellschaft
- kündigende Partei
- Vertretungsberechtigung
Kündigungsfall
- Mietvertrag
- Eigentümer
- Kündigungsgrund = Eigenbedarf
- Bedarfsperson
- Beziehung zum Vermieter
- konkrete Begründung
- geplante Nutzung ab
- Erstellungsdatum
- Versanddatum
- Zugang
- berechnetes Mietende
- Schriftformstatus
- Dokument
Härtewiderspruch
- Hinweis erfolgt
- Hinweisdatum
- Widerspruch eingegangen
- Widerspruchsdatum
- angegebene Härtegründe
- Prüfstatus
Nachverfolgung
- Eigenbedarf besteht fort
- Eigenbedarf entfallen
- tatsächlicher Einzug
- Einzugsdatum
- abweichende Nutzung
- Abschlussstatus
1. Nur „Eigenbedarf“ als Begründung schreiben
Der konkrete Grund und die Bedarfsperson müssen nachvollziehbar dargestellt werden.
2. Kündigungsfrist vergessen
Eigenbedarf verkürzt die ordentliche Frist nicht.
3. Härtewiderspruch ignorieren
Der Mieter kann unter gesetzlichen Voraussetzungen widersprechen.
4. Wegfall des Eigenbedarfs nicht dokumentieren
Das kann erhebliche Folgen haben.
5. Eigenbedarf automatisch als sicher wirksam behandeln
Es bleibt eine rechtliche Einzelfallprüfung.
Was ist Eigenbedarf?
Der Vermieter benötigt die Wohnung für sich, Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts.
Muss Eigenbedarf begründet werden?
Ja. Die Gründe sind im Kündigungsschreiben anzugeben.
Welche Kündigungsfrist gilt?
Grundsätzlich die normale Vermieterfrist von etwa 3, 6 oder 9 Monaten je nach Mietdauer.
Kann der Mieter widersprechen?
Ja, unter den Voraussetzungen der Härteregelungen der §§ 574 ff. BGB.
Reicht eine Kündigung per E-Mail?
Nein, bei Wohnraum gilt grundsätzlich Schriftform.
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Hinweis: Allgemeine Information, keine individuelle Rechtsberatung.