Mietvertrag einfach erklärt: Inhalt, Kaution & wichtige Regeln

Kategorie: Vermietung Stand: August 2026 Lesedauer: ca. 10 Minuten

Kurz erklärt

Ein Mietvertrag regelt die Überlassung einer Wohnung gegen Zahlung der vereinbarten Miete.

§ 535 BGB beschreibt die zentralen Pflichten:

• Der Vermieter muss dem Mieter den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung ermöglichen und sie in einem dafür geeigneten Zustand erhalten.
• Der Mieter muss die vereinbarte Miete zahlen.

Ein guter Mietvertrag sollte die wesentlichen Rechte, Pflichten, Kosten und Besonderheiten der Wohnung klar dokumentieren.

Was sollte in einem Wohnraummietvertrag stehen?

In der Praxis gehören insbesondere folgende Punkte hinein:

• Name und Anschrift der Vertragsparteien
• genaue Bezeichnung der Wohnung
• mitvermietete Räume und Flächen
• Mietbeginn
• gegebenenfalls zulässige Befristung
• Nettokaltmiete
• Betriebskostenvorauszahlung oder -pauschale
• Heizkostenvorauszahlung, soweit separat
• Gesamtmiete
• Mietkaution
• Regelungen zu Mieterhöhungen, sofern vereinbart
• gegebenenfalls Staffelmiete oder Indexmiete
• Nutzung von Stellplatz, Keller, Garten oder Gemeinschaftsflächen
• gegebenenfalls Hausordnung
• Regelungen zu Schönheits- oder Kleinreparaturen nur im rechtlich zulässigen Rahmen

Nettokaltmiete und Betriebskosten getrennt erfassen

Die Nettokaltmiete ist die reine Miete für die Überlassung der Wohnung.

Betriebskosten können nach § 556 BGB auf den Mieter umgelegt werden, wenn dies vereinbart ist.

Möglich sind insbesondere:

• Betriebskostenpauschale
• Betriebskostenvorauszahlung

Bei Vorauszahlungen muss jährlich abgerechnet werden.

Die Abrechnung muss dem Mieter grundsätzlich spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums mitgeteilt werden.

Beispiel

• Nettokaltmiete: 900 €
• Betriebskostenvorauszahlung: 180 €
• Heizkostenvorauszahlung: 120 €

Gesamtzahlung:

1.200 € pro Monat

Für Renditeberechnungen ist grundsätzlich die Nettokaltmiete entscheidend – nicht die Warmmiete.

Mietkaution

Wird eine Kaution vereinbart, darf sie bei Wohnraum nach § 551 BGB grundsätzlich höchstens drei Monatsmieten betragen.

Dabei werden Betriebskosten, die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesen sind, nicht mitgerechnet.

Beispiel:

• Nettokaltmiete: 900 €
• maximale Barkaution: 2.700 €

Der Mieter darf eine Geldkaution in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen leisten.

Der Vermieter muss eine überlassene Geldsumme grundsätzlich getrennt von seinem eigenen Vermögen anlegen.

Unbefristeter oder befristeter Mietvertrag?

Ein Wohnraummietvertrag läuft typischerweise auf unbestimmte Zeit.

Eine wirksame Befristung ist nach § 575 BGB nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich.

Der Vermieter muss bei Vertragsschluss einen gesetzlichen Befristungsgrund schriftlich mitteilen, beispielsweise:

• spätere Eigennutzung
• wesentliche bauliche Veränderung oder Instandsetzung
• spätere Vermietung an einen zur Dienstleistung Verpflichteten

Fehlt ein zulässiger Befristungsgrund oder die vorgeschriebene Mitteilung, gilt das Mietverhältnis grundsätzlich als unbefristet.

Wann ist die Miete fällig?

Nach § 556b BGB ist die Miete zu Beginn des jeweiligen Zeitabschnitts, spätestens bis zum dritten Werktag, zu zahlen.

Vertragliche Details sollten trotzdem eindeutig im Mietvertrag dokumentiert sein.

Welche Mieterhöhung kann vereinbart werden?

Neben späteren gesetzlichen Mieterhöhungsmöglichkeiten können die Parteien bereits im Mietvertrag zukünftige Änderungen vereinbaren.

§ 557 BGB nennt insbesondere:

• Staffelmiete
• Indexmiete

Beide Modelle haben eigene gesetzliche Regeln.

Übergabeprotokoll gehört nicht zwingend in den Vertrag – aber zur Dokumentation

Typische Angaben:

• Übergabedatum
• Zustand der Räume
• vorhandene Schäden
• Zählerstände
• Anzahl der Schlüssel
• Fotos
• vorhandene Ausstattung

Damit lässt sich später besser unterscheiden, welche Schäden bereits beim Einzug vorhanden waren.

Vertrag

• Mietvertrags-ID
• Mieter
• Einheit
• Mietbeginn
• Mietende, falls bekannt
• Vertragstyp
• unbefristet / befristet
• Befristungsgrund
• Kündigungsstatus
• Dokument

Miete

• Nettokaltmiete
• Stellplatzmiete
• sonstige Mietbestandteile
• Betriebskostenvorauszahlung
• Heizkostenvorauszahlung
• Gesamtzahlung
• Zahlungsrhythmus

Sicherheit

• Kautionsart
• vereinbarte Höhe
• eingezahlt
• Anlagekonto / Nachweis
• Rückzahlungsstatus

Mieterhöhungen

• normale Erhöhung
• Staffelmiete
• Indexmiete
• Modernisierung
• Wirksamkeitsdatum
• bisherige / neue Miete

Warum Vertragsversionen wichtig sind

Mietverhältnisse können viele Jahre laufen.

Beispiel:

• 2026: Nettokaltmiete 900 €
• 2028: 950 €
• 2030: 1.000 €

Für Abrechnungen, Renditehistorie und spätere Nachweise muss erkennbar bleiben, wann welcher Betrag galt.

1. Warmmiete als eigentliche Miete speichern

Für viele Auswertungen müssen Nettokaltmiete und Betriebskosten getrennt sein.

2. Kaution zu hoch vereinbaren

Bei Wohnraum gilt grundsätzlich die Grenze von drei Monatsmieten ohne Betriebskosten.

3. Befristung ohne gesetzlichen Grund

Dann kann der Vertrag als unbefristet gelten.

4. Vertragsänderungen überschreiben

Historische Miethöhen müssen nachvollziehbar bleiben.

5. Mietvertrag und Übergabeprotokoll vermischen

Beides sollte getrennt dokumentiert, aber miteinander verknüpft werden.

Muss ein Mietvertrag immer schriftlich abgeschlossen werden?

Wohnraummietverträge können grundsätzlich auch ohne klassischen schriftlichen Formularvertrag zustande kommen. Aus Beweis- und Dokumentationsgründen ist ein schriftlicher Vertrag jedoch dringend sinnvoll. Für besondere Vereinbarungen können zusätzliche gesetzliche Formvorgaben gelten.

Wie hoch darf die Kaution sein?

Grundsätzlich maximal drei Monatsmieten ohne Betriebskosten.

Müssen Betriebskosten ausdrücklich vereinbart werden?

Die Kostenübernahme durch den Mieter muss vereinbart sein.

Kann ein Wohnraummietvertrag einfach für zwei Jahre befristet werden?

Nicht ohne Weiteres. Für einen Zeitmietvertrag gelten die Voraussetzungen des § 575 BGB.

Was ist wichtiger für die Rendite: Kalt- oder Warmmiete?

Die Nettokaltmiete.

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