Kategorie: Vermietung Stand: August 2026 Lesedauer: ca. 9 Minuten
Kurz erklärt
Bei der Wohnungsübergabe wird der Zustand einer Mietwohnung beim Einzug oder Auszug gemeinsam dokumentiert.
Ein gutes Übergabeprotokoll hält insbesondere fest:
- Zustand der Räume
- vorhandene Mängel
- Zählerstände
- übergebene Schlüssel
- besondere Vereinbarungen
- Fotos und Datum
Das Protokoll ist vor allem ein wichtiges Beweismittel für spätere Streitfragen.
Übergabe beim Einzug
Beim Einzug sollte dokumentiert werden, in welchem Zustand die Wohnung tatsächlich übergeben wurde.
Besonders wichtig:
- Wände und Decken
- Böden
- Türen
- Fenster
- Bad
- Küche
- Heizkörper
- Balkon/Terrasse
- Keller
- sonstige mitvermietete Räume
Bereits vorhandene Schäden sollten möglichst konkret beschrieben und fotografiert werden.
Warum Fotos so wichtig sind
Ein Satz wie:
> „Kratzer im Boden“
ist später möglicherweise schwer einzuordnen.
Besser:
> „Wohnzimmer, Parkett vor Balkontür: ca. 20 cm langer Kratzer.“
Dazu ein Foto mit Datum beziehungsweise eindeutiger Zuordnung.
Die Verbraucherzentrale empfiehlt ausdrücklich, Schäden und Zählerstände bei der Übergabe zu dokumentieren und Fotos anzufertigen.
Zählerstände
Typischerweise sollten erfasst werden:
- Strom
- Gas, falls vorhanden
- Wasser
- Wärmemengenzähler, soweit relevant
Zusätzlich:
- Zählernummer
- Zählerstand
- Datum
- Foto
Die Zählernummer ist fast genauso wichtig wie der Wert, damit der Stand eindeutig dem richtigen Zähler zugeordnet werden kann.
Schlüssel
Dokumentiert werden sollten:
- Wohnungsschlüssel
- Haustürschlüssel
- Briefkastenschlüssel
- Kellerschlüssel
- Garagenschlüssel
- Transponder
- sonstige Zugangsmedien
Beispiel:
- 3 Wohnungsschlüssel
- 2 Haustürschlüssel
- 2 Briefkastenschlüssel
- 1 Kellerschlüssel
Der Deutsche Mieterbund sieht die Anzahl übergebener beziehungsweise fehlender Schlüssel ebenfalls ausdrücklich im Muster-Übergabeprotokoll vor.
Übergabeprotokoll beim Auszug
Bei Beendigung des Mietverhältnisses besteht nach § 546 BGB die Pflicht, die Mietsache zurückzugeben.
Beim Auszug sollte der Zustand erneut dokumentiert werden.
Dann kann mit dem Einzugsprotokoll verglichen werden:
- Was war bereits vorhanden?
- Was ist normale Abnutzung?
- Welche Schäden sind neu?
- Welche Schlüssel fehlen?
- Welche Zählerstände gelten zum Ende?
Normale Abnutzung oder Schaden?
§ 538 BGB stellt klar:
Veränderungen oder Verschlechterungen durch vertragsgemäßen Gebrauch muss der Mieter grundsätzlich nicht vertreten.
Daher muss zwischen normaler Abnutzung und einem ersatzpflichtigen Schaden unterschieden werden.
Beispiele:
normale Abnutzung
- übliche Laufspuren
- normale Nutzungsspuren
- altersbedingter Verschleiß
möglicher Schaden
- zerbrochene Tür
- großflächige unsachgemäße Beschädigung
- mutwillige Schäden
Schönheitsreparaturen separat prüfen
Ein Auszugsprotokoll sollte nicht einfach enthalten:
> „Mieter muss komplett renovieren.“
Ob Schönheitsreparaturen geschuldet sind, hängt von Mietvertrag, Klauselwirksamkeit, Übergabezustand und tatsächlichem Renovierungsbedarf ab.
Das wird separat geprüft.
Mängel beim Einzug
Werden Mängel beim Einzug festgestellt, sollte zusätzlich dokumentiert werden:
- Beschreibung
- Raum
- Foto
- Verantwortlichkeit
- zugesagte Behebung
- Frist
- Status
Beispiel:
> Schlafzimmer: Fenstergriff locker. Vermieter lässt bis 15.09. austauschen.
So wird aus dem Übergabeprotokoll direkt ein nachvollziehbarer Vorgang.
Was sollte nicht fehlen?
Empfohlene Checkliste:
Allgemein
- Objektadresse
- Einheit
- Übergabeart Einzug/Auszug
- Datum
- Beteiligte Personen
Räume
- Zustand
- Mängel
- Fotos
- Ausstattung
Technik
- Zählernummern
- Zählerstände
- Rauchwarnmelder
- Einbaugeräte
Schlüssel
- Art
- Anzahl
- fehlende Schlüssel
Vereinbarungen
- Reparaturen
- Fristen
- Restarbeiten
- nachzureichende Unterlagen
Unterschriften
- Vermieter/Vertreter
- Mieter
- optional Zeuge
Muss ein Übergabeprotokoll erstellt werden?
Ein Übergabeprotokoll ist nicht deshalb wichtig, weil § 546 BGB ein bestimmtes Formular vorschreibt.
Sein Nutzen liegt vor allem in der Beweissicherung.
Verbraucherzentrale und Deutscher Mieterbund empfehlen beziehungsweise verwenden solche Protokolle ausdrücklich zur Dokumentation des Wohnungszustands.
Schritt 1 – Objekt auswählen
Wohnung und Mietvertrag.
Schritt 2 – Raum für Raum
- Zustand
- Mangel
- Foto
- Bemerkung
Schritt 3 – Zähler
- Typ
- Nummer
- Stand
- Foto
Schritt 4 – Schlüssel
- Schlüsselart
- Soll-Anzahl
- Ist-Anzahl
Schritt 5 – Vereinbarungen
- Reparatur
- Verantwortlicher
- Termin
Schritt 6 – Abschluss
- Zusammenfassung
- digitale Unterschriften
- PDF-Protokoll
- unveränderliche Version archivieren
Einzugs- und Auszugsprotokoll verbinden
Das ist für briqREC besonders wertvoll.
Beim Auszug zeigt das System automatisch:
Einzug 2026
„Kratzer Parkett Wohnzimmer bereits vorhanden.“
Auszug 2030
Fotovergleich.
Damit werden spätere Diskussionen deutlich einfacher.
Dokumente unveränderlich archivieren
Nach Unterzeichnung sollte das Übergabeprotokoll nicht einfach überschrieben werden.
Änderungen nur über:
- Nachtrag
- Ergänzung
- neue Version
Das Original muss erhalten bleiben.
1. Nur „alles okay“ ankreuzen
Details fehlen später.
2. Keine Fotos machen
Visuelle Beweise sind besonders hilfreich.
3. Zählernummer vergessen
Dann kann der Stand falsch zugeordnet werden.
4. Schlüssel nur pauschal als „übergeben“ markieren
Anzahl und Art dokumentieren.
5. Einzugsprotokoll später überschreiben
Originalzustand muss dauerhaft nachvollziehbar bleiben.
Ist ein Übergabeprotokoll Pflicht?
Ein bestimmtes Übergabeprotokoll ist nicht allgemein gesetzlich vorgeschrieben, aber zur Beweissicherung sehr empfehlenswert.
Was gehört hinein?
Zustand, Schäden, Zählerstände, Schlüssel, Vereinbarungen, Datum und Beteiligte.
Sollte man Fotos machen?
Ja.
Was passiert beim Auszug?
Der Zustand wird erneut dokumentiert und mit dem Einzugszustand verglichen.
Muss der Mieter normale Abnutzung bezahlen?
Veränderungen durch vertragsgemäßen Gebrauch muss der Mieter nach § 538 BGB grundsätzlich nicht vertreten.
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Hinweis: Allgemeine Information, keine individuelle Rechtsberatung.