Kategorie: Vermietung Stand: August 2026 Lesedauer: ca. 8 Minuten
Kurz erklärt
Überlässt der Mieter dem Vermieter eine Geldsumme als Mietkaution, muss diese bei Wohnraum grundsätzlich getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt werden.
§ 551 Abs. 3 BGB verlangt grundsätzlich:
- Anlage bei einem Kreditinstitut
- zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz
- getrennt vom Vermögen des Vermieters
- Erträge stehen dem Mieter zu
- Erträge erhöhen die Sicherheit
Die Vertragsparteien können auch eine andere Anlageform vereinbaren.
Warum muss die Kaution getrennt angelegt werden?
Die Kaution dient nur als Sicherheit.
Sie ist kein frei verfügbares Geld des Vermieters.
Die Trennung soll sicherstellen, dass das Geld wirtschaftlich vom übrigen Vermögen des Vermieters getrennt bleibt.
Für briqREC ist deshalb nicht nur „Kaution erhalten: ja/nein“ relevant, sondern auch wo und wie sie angelegt wurde.
Klassisches Kautionskonto
Eine typische Variante ist ein separates Kautionskonto beziehungsweise ein entsprechendes Sparprodukt.
Wichtige Daten:
- Bank
- Kontoinhaber
- Konto-/Referenznummer
- Eröffnungsdatum
- Kautionsbetrag
- Zinssatz
- aktueller Kontostand
- Zuordnung zum Mietvertrag
Muss der Vermieter Zinsen zahlen?
Die Kaution selbst muss nicht aus eigener Tasche des Vermieters verzinst werden.
Vielmehr stehen die Erträge der Anlage dem Mieter zu.
Die Zinserträge erhöhen die Sicherheit.
Beispiel:
- eingezahlte Kaution: 3.000 €
- Zinserträge während des Mietverhältnisses: 60 €
Kautionsbestand:
3.060 €
Für Studenten- und Jugendwohnheime besteht nach § 551 BGB eine gesetzliche Ausnahme von der Verzinsungspflicht.
Kann eine andere Anlageform vereinbart werden?
Ja.
§ 551 BGB erlaubt ausdrücklich eine andere vereinbarte Anlageform.
Auch dann gilt:
- getrennt vom Vermietervermögen
- Erträge stehen dem Mieter zu
- Erträge erhöhen die Sicherheit
Bei anderen Anlageformen können Wertschwankungen und zusätzliche Risiken entstehen. Die konkrete Vereinbarung sollte deshalb eindeutig dokumentiert werden.
Darf die Kaution auf dem normalen Vermieterkonto liegen?
Eine als Geldsumme überlassene Kaution darf nicht einfach dauerhaft mit dem normalen Vermögen des Vermieters vermischt werden.
Für die Immobilienverwaltung sollte deshalb nachvollziehbar sein:
- Eingang der Kaution
- anschließende Anlage
- aktueller Bestand
1. Mietvertrag
Nettokaltmiete: 900 €
Vereinbarte Kaution:
2.700 €
2. Zahlung
Der Mieter zahlt in drei Raten:
- 900 €
- 900 €
- 900 €
3. Anlage
Nach Eingang werden die Beträge dem separaten Kautionskonto zugeordnet.
4. Laufzeit
Zinsen beziehungsweise sonstige Erträge werden dem Kautionsbestand zugerechnet.
5. Mietende
Offene Ansprüche werden geprüft.
Der verbleibende Kautionsbetrag wird nach Abschluss der Prüfung zurückgezahlt.
Ein Konto pro Mieter oder Sammelkonto?
Technisch können verschiedene Verwaltungsmodelle existieren.
Entscheidend für briqREC ist:
Jede einzelne Kaution muss eindeutig einem Mietvertrag beziehungsweise Mieter zuordenbar sein.
Auch bei einer Sammellösung muss intern klar sein:
- welcher Betrag zu welchem Mietverhältnis gehört
- welche Erträge darauf entfallen
- welche Bewegungen erfolgt sind
Eigentümerwechsel
Beim Verkauf einer vermieteten Immobilie muss die Kautionssituation vollständig dokumentiert werden.
Zur Übergabeakte gehören idealerweise:
- vereinbarte Kautionshöhe
- tatsächlich eingezahlter Betrag
- aktueller Bestand
- Anlageform
- Konto-/Bankreferenz
- Zinserträge
- bisherige Inanspruchnahmen
- offene Ansprüche
Stammdaten
- Mietvertrag
- Mieter
- Kautionsart
- vereinbarte Höhe
- gesetzliche Maximalhöhe
Zahlungen
- Fälligkeitsdatum
- Zahlungseingang
- Betrag
- Rate 1/2/3
- Restbetrag
Anlage
- Anlageart
- Bank
- Kontoreferenz
- Anlagebeginn
- aktueller Bestand
- Zinserträge
Bewegungen
- Einzahlung
- Zinsertrag
- Inanspruchnahme
- Korrektur
- Rückzahlung
Ende
- Mietende
- Prüfstatus
- offene Forderungen
- freigegebener Betrag
- Auszahlungsdatum
Automatische Prüfungen
- Kaution vereinbart, aber nicht vollständig eingezahlt
- Kautionsbetrag über gesetzlicher Höchstgrenze
- Geldkaution eingegangen, aber keine Anlage dokumentiert
- Kautionsbestand nicht zum Vertrag passt
- Mietverhältnis beendet, aber Kautionsstatus noch offen
1. Kaution mit normalem Vermögen vermischen
Die Geldsumme ist getrennt anzulegen.
2. Zinsen nicht dem Mieter zuordnen
Erträge erhöhen die Sicherheit.
3. Nur den ursprünglichen Betrag speichern
Der aktuelle Kautionsbestand kann durch Erträge oder Inanspruchnahmen abweichen.
4. Kaution beim Immobilienverkauf vergessen
Die Kaution gehört zur vollständigen Miet- und Objektübergabe.
Wie muss eine Mietkaution angelegt werden?
Eine dem Vermieter überlassene Geldsumme grundsätzlich getrennt von dessen Vermögen bei einem Kreditinstitut; eine andere Anlageform kann vereinbart werden.
Wem gehören die Zinsen?
Dem Mieter. Sie erhöhen die Sicherheit.
Darf die Kaution auf dem normalen Konto bleiben?
Eine Geldkaution muss getrennt vom Vermietervermögen angelegt werden.
Kann eine andere Anlageform vereinbart werden?
Ja.
Muss jede Wohnung ein eigenes Kautionskonto haben?
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Hinweis: Allgemeine Information, keine Rechts- oder Anlageberatung.