Wohnungsabnahme: Schäden, Protokoll & Kaution

Kategorie: Vermietung Stand: August 2026 Lesedauer: ca. 9 Minuten

Kurz erklärt

Die Wohnungsabnahme findet typischerweise am Ende eines Mietverhältnisses statt.

Dabei wird dokumentiert:

• in welchem Zustand die Wohnung zurückgegeben wird,
• welche Schlüssel zurückgegeben wurden,
• welche Zählerstände gelten,
• welche Veränderungen oder Schäden vorhanden sind,
• welche Punkte zwischen Vermieter und Mieter noch offen sind.

Rechtlicher Ausgangspunkt ist § 546 BGB: Nach Beendigung des Mietverhältnisses muss der Mieter die Mietsache zurückgeben.

Wohnungsabnahme und Wohnungsübergabe – Unterschied

Im Alltag werden beide Begriffe häufig synonym verwendet.

Für briqREC ist eine klare Trennung sinnvoll:

Wohnungsübergabe

Einzug: Der Vermieter übergibt die Wohnung an den Mieter.

Wohnungsabnahme

Auszug: Der Vermieter nimmt die Wohnung vom Mieter zurück.

Damit können Einzugs- und Auszugszustand direkt miteinander verglichen werden.

Räume

• Wände
• Decken
• Böden
• Türen
• Fenster
• Sanitärbereiche
• Küche
• Heizkörper
• Balkon / Terrasse
• Keller / Nebenräume

Ausstattung

• Einbauküche
• Geräte
• Rollläden
• Rauchwarnmelder
• mitvermietete Möbel

Technik

• Stromzähler
• Wasserzähler
• Gaszähler
• Wärmemengenzähler

Schlüssel

• Wohnung
• Haustür
• Briefkasten
• Keller
• Garage
• Transponder

Das Einzugsprotokoll als Vergleich

Ein besonders starkes Beweismittel ist das Protokoll vom Einzug.

Beispiel:

Einzug

„Parkett Wohnzimmer vor Balkontür bereits zerkratzt.“

Foto vorhanden.

Auszug

Der gleiche Kratzer ist noch sichtbar.

Dann ist dokumentiert, dass dieser Zustand bereits vor dem Mietverhältnis vorhanden war.

Normale Abnutzung oder Schaden?

§ 538 BGB ist entscheidend:

Veränderungen oder Verschlechterungen durch den vertragsgemäßen Gebrauch hat der Mieter grundsätzlich nicht zu vertreten.

Typische normale Abnutzung

• übliche Laufspuren
• altersbedingter Verschleiß
• normale Nutzungsspuren

Möglicher Schaden

• eingeschlagene Tür
• große Brandstelle
• ungewöhnlich starke Beschädigung
• mutwillige Zerstörung

Schönheitsreparaturen separat prüfen

Bei der Abnahme sollte zunächst nur der tatsächliche Zustand dokumentiert werden.

Nicht sofort:

> „Mieter muss neu streichen.“

Ob eine Renovierungspflicht besteht, hängt unter anderem ab von:

• Mietvertragsklausel
• Wirksamkeit der Klausel
• Zustand bei Einzug
• tatsächlicher Abnutzung
• gegebenenfalls gewährtem Ausgleich

Die rechtliche Bewertung sollte nach der Dokumentation erfolgen.

Schäden exakt dokumentieren

Schlecht:

> „Tür beschädigt.“

Besser:

> „Schlafzimmertür, Innenseite unten rechts: ca. 8 cm tiefer Kratzer.“

Dazu:

• Foto
• Datum
• Raum
• Bauteil
• Beschreibung
• gegebenenfalls Maßstab

Zählerstände

Zum Rückgabezeitpunkt sollten Zählerstände festgehalten werden.

Beispiel:

Die Kombination aus Zählernummer und Stand verhindert Verwechslungen.

Schlüsselrückgabe

Die vollständige Schlüsselrückgabe ist ein wichtiger Bestandteil der Rückgabe.

Dokumentieren:

• erwartete Anzahl
• zurückgegebene Anzahl
• fehlende Schlüssel
• zusätzliche nachgemachte Schlüssel

Beispiel:

• Soll: 3 Wohnungsschlüssel
• Ist: 2
• Fehlend: 1

Dann kann der weitere Umgang separat geklärt werden.

Rückgabezeitpunkt ist auch für Verjährung wichtig

§ 548 BGB enthält eine besonders wichtige Frist:

Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren grundsätzlich in sechs Monaten.

Die Frist beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält.

Beispiel

Mietsache zurückerhalten:

31.08.2026

Interner Hinweis:

> „Ersatzansprüche wegen Veränderungen/Verschlechterungen: § 548 BGB prüfen – sechsmonatige Verjährungsfrist läuft ab Rückerhalt.“

Das System sollte rechtzeitig vorher erinnern.

Was passiert bei verspäteter Rückgabe?

Gibt der Mieter die Wohnung nach Ende des Mietverhältnisses nicht zurück, kann der Vermieter nach § 546a BGB für die Dauer der Vorenthaltung eine Nutzungsentschädigung verlangen.

Als Ausgangspunkt kommen die vereinbarte Miete oder die für vergleichbare Sachen ortsübliche Miete in Betracht.

Weitere Schäden können zusätzlich möglich sein.

Abnahmeprotokoll

Empfohlene Inhalte:

Vertragsdaten

• Objekt
• Einheit
• Mietvertrag
• Mietende
• Abnahmedatum

Beteiligte

• Vermieter
• Mieter
• Vertreter
• Zeugen

Raumzustände

• Zustand
• Mängel
• Schäden
• Fotos

Zählerstände

• Zählertyp
• Nummer
• Stand
• Foto

Schlüssel

• Art
• Soll
• Ist

Offene Punkte

• Reparatur
• Kostenvoranschlag
• Nachreichung
• Frist

Abschluss

• Unterschriften
• PDF
• unveränderliches Archiv

Kaution nicht vorschnell abrechnen

Bei der Wohnungsabnahme kann deutlich werden, dass noch Ansprüche geprüft werden müssen.

Beispiele:

• Schäden
• Mietrückstände
• ausstehende Betriebskosten
• fehlende Schlüssel

Die Abnahme bedeutet daher nicht automatisch, dass die Kaution am selben Tag vollständig zurückgezahlt werden muss.

Schritt 1

Mietvertrag und Einzugsprotokoll laden.

Schritt 2

Raum für Raum prüfen.

Schritt 3

Einzugsfoto und aktuelles Foto vergleichen.

Schritt 4

Zählerstände erfassen.

Schritt 5

Schlüssel zählen.

Schritt 6

Offene Punkte erfassen.

Schritt 7

Abnahmeprotokoll unterschreiben.

Schritt 8

Folgeaufgaben erzeugen:

• Schaden prüfen
• Kostenvoranschlag
• Kaution prüfen
• Nebenkostenabrechnung
• §-548-Frist

1. Zustand nicht mit Einzug vergleichen

Dann fehlt der Ausgangszustand.

2. Normale Abnutzung als Schaden behandeln

§ 538 BGB beachten.

3. Keine Fotos anfertigen

Das schwächt die Dokumentation.

4. Schlüssel nicht zählen

Später ist unklar, was tatsächlich zurückgegeben wurde.

5. Sechsmonatsfrist aus § 548 vergessen

Ansprüche können verjähren.

Was ist eine Wohnungsabnahme?

Die dokumentierte Rücknahme der Mietwohnung am Ende des Mietverhältnisses.

Muss der Mieter jeden Gebrauchsschaden bezahlen?

Nein. Normale Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch muss der Mieter grundsätzlich nicht vertreten.

Wie lange kann der Vermieter Schäden geltend machen?

Ersatzansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen verjähren grundsätzlich sechs Monate nach Rückerhalt der Mietsache.

Muss die Kaution direkt bei Abnahme zurückgezahlt werden?

Nicht zwingend. Der Vermieter darf bestehende Ansprüche zunächst prüfen.

Sollte es ein Protokoll geben?

Ja, zur Beweissicherung ist es sehr empfehlenswert.

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Hinweis: Allgemeine Information, keine individuelle Rechtsberatung.