Kategorie: Vermietung Stand: August 2026 Lesedauer: ca. 9 Minuten
Kurz erklärt
Die Mietkaution dient dem Vermieter als Sicherheit für Ansprüche aus dem Mietverhältnis.
Bei Wohnraum begrenzt § 551 BGB eine vereinbarte Mietsicherheit grundsätzlich auf maximal drei Monatsmieten.
Betriebskosten, die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesen sind, werden dabei nicht mitgerechnet.
Wie hoch darf die Mietkaution sein?
Maximale Mietsicherheit = 3 × monatliche Miete ohne ausgewiesene Betriebskosten
Beispiel:
- Nettokaltmiete: 900 €
- Betriebskostenvorauszahlung: 200 €
- Heizkostenvorauszahlung: 100 €
Für die gesetzliche Höchstgrenze zählt grundsätzlich die Miete ohne diese Betriebskostenbestandteile:
900 € × 3 = 2.700 €
Darf der Mieter die Kaution in Raten zahlen?
Ja.
Ist eine Geldsumme als Sicherheit vereinbart, darf der Mieter sie nach § 551 Abs. 2 BGB in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen leisten.
Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig.
Die beiden weiteren Raten werden zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig.
Beispiel bei 2.700 €:
- Rate 1: 900 €
- Rate 2: 900 €
- Rate 3: 900 €
Muss der Vermieter die Kaution getrennt anlegen?
Ja, wenn ihm eine Geldsumme als Sicherheit überlassen wird.
§ 551 Abs. 3 BGB verlangt grundsätzlich eine getrennte Anlage vom Vermögen des Vermieters.
Das schützt die Kaution davor, Teil des normalen Vermietervermögens zu werden.
Die Kaution gehört wirtschaftlich weiterhin dem Mieter und dient nur als Sicherheit.
Wie muss die Geldkaution angelegt werden?
Das Gesetz sieht grundsätzlich eine Anlage bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz vor.
Die Vertragsparteien dürfen auch eine andere Anlageform vereinbaren.
In beiden Fällen gilt:
- getrennt vom Vermietervermögen
- Erträge stehen dem Mieter zu
- Erträge erhöhen die Sicherheit
Für Studenten- und Jugendwohnheime enthält § 551 BGB eine Ausnahme von der Verzinsungspflicht.
Welche Kautionsarten gibt es?
Neben der klassischen Barkaution gibt es in der Praxis weitere Sicherheitsformen.
Beispiele:
- Barkaution / Überweisung
- verpfändetes Sparguthaben
- Bankbürgschaft
- Mietkautionsbürgschaft
Ob eine alternative Sicherheitsform akzeptiert wird, hängt grundsätzlich von der vertraglichen Vereinbarung ab.
Die Begrenzung des § 551 BGB betrifft die vereinbarte Mietsicherheit bei Wohnraum. Verschiedene Sicherheiten sollten nicht so kombiniert werden, dass die zulässige Gesamtsicherheit unzulässig überschritten wird.
Darf der Vermieter die Kaution einfach ausgeben?
Nein.
Gerade bei einer Geldkaution ist die gesetzlich vorgeschriebene Trennung vom eigenen Vermögen zentral.
- auf welchem Kautionskonto sie liegt
- wann sie eingezahlt wurde
- in welcher Höhe
- ob alle Raten vollständig sind
- welche Zinsen beziehungsweise Erträge angefallen sind
Darf die Kaution für Mietrückstände verwendet werden?
Eine Kaution sichert Ansprüche aus dem Mietverhältnis.
Ob und wann der Vermieter während eines laufenden Mietverhältnisses konkret auf sie zugreifen darf, hängt vom Anspruch und der rechtlichen Situation ab.
Sinnvoller:
- Forderung dokumentieren
- Kautionsinanspruchnahme dokumentieren
- Rechtsgrund festhalten
- verbleibende Sicherheit anzeigen
Wann wird die Kaution zurückgezahlt?
Nach Ende des Mietverhältnisses muss der Vermieter zunächst prüfen können, ob noch gesicherte Ansprüche bestehen.
Eine starre gesetzliche Frist wie „immer exakt nach drei oder sechs Monaten“ steht in § 551 BGB nicht.
Die notwendige Prüf- und Abrechnungszeit hängt von den konkreten Umständen ab.
Dazu können gehören:
- offene Mietforderungen
- Schäden
- ausstehende Betriebskostenabrechnung
- sonstige Ansprüche aus dem Mietverhältnis
Beispiel für die Kautionsverwaltung
Vertrag:
- Nettokaltmiete: 1.000 €
- vereinbarte Kaution: 3.000 €
Zahlungen:
- 01.04.: 1.000 €
- 01.05.: 1.000 €
- 01.06.: 1.000 €
Status ab Juni:
Kaution vollständig eingezahlt: 3.000 €
Zusätzlich dokumentiert:
- Kautionskonto
- IBAN/Referenz
- Kontoeröffnungsdatum
- Zinsertrag
- aktueller Kautionsbestand
Mietkaution bei Eigentümerwechsel
Bei Verkauf einer vermieteten Immobilie ist die Kaution ein wichtiger Bestandteil der Übergabedokumentation.
Der Erwerber benötigt insbesondere:
- vereinbarte Kautionshöhe
- tatsächlich erhaltene Kaution
- Anlageform
- aktueller Bestand
- bisherige Inanspruchnahmen
- bestehende Ansprüche
Vereinbarung
- Kautionsart
- vereinbarte Höhe
- gesetzliche Maximalhöhe
- Vertragsdatum
Zahlung
- Rate 1
- Rate 2
- Rate 3
- weitere Bewegungen
- Zahlungseingang
- Restbetrag
Anlage
- Kautionskonto
- Bank
- Referenz
- Anlageform
- aktueller Bestand
- Zinserträge
Ende
- Mietende
- offene Forderungen
- Kautionsinanspruchnahme
- zurückzuzahlender Betrag
- Auszahlungsdatum
- Status
1. Warmmiete für die Höchstgrenze verwenden
Ausgewiesene Betriebskosten zählen grundsätzlich nicht mit.
2. Gesamte Kaution sofort verlangen
Bei einer Geldkaution darf der Mieter in drei Teilzahlungen zahlen.
3. Kaution auf dem normalen Geschäftskonto belassen
Eine überlassene Geldsumme muss grundsätzlich getrennt angelegt werden.
4. Zinserträge vergessen
Sie stehen grundsätzlich dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit.
5. Eine starre Rückzahlungsfrist behaupten
Das Gesetz nennt dafür keine pauschale fixe Zahl.
Wie hoch darf eine Mietkaution sein?
Grundsätzlich maximal drei Monatsmieten ohne ausgewiesene Betriebskosten.
Darf ich die Kaution in drei Raten zahlen?
Bei einer Geldkaution ja.
Wem gehören die Zinsen?
Grundsätzlich dem Mieter; sie erhöhen die Sicherheit.
Muss der Vermieter die Kaution getrennt anlegen?
Ja, eine überlassene Geldsumme grundsätzlich getrennt von seinem Vermögen.
Wann muss die Kaution zurückgezahlt werden?
Nach Ende des Mietverhältnisses und angemessener Prüfung bestehender Ansprüche. Eine pauschale gesetzliche 3- oder 6-Monatsfrist gibt § 551 BGB nicht vor.
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Hinweis: Allgemeine Information, keine individuelle Rechtsberatung.