Kategorie: Vermietung Stand: August 2026 Lesedauer: ca. 11 Minuten
Kurz erklärt
Die Mietpreisbremse begrenzt in bestimmten Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt die zulässige Miethöhe bei einer Neuvermietung.
Nach § 556d BGB gilt grundsätzlich:
zulässige Anfangsmiete = ortsübliche Vergleichsmiete + höchstens 10 %
Die Regel gilt aber nur, wenn die jeweilige Landesregierung das Gebiet per Rechtsverordnung als angespannten Wohnungsmarkt bestimmt hat.
Die bundesgesetzliche Ermächtigung für solche Verordnungen läuft nach aktueller Rechtslage spätestens bis 31. Dezember 2029.
Beispiel
Ortsübliche Vergleichsmiete:
10,00 €/m²
Grundsätzlich zulässige Neuvermietungsmiete:
11,00 €/m²
Bei 80 m²:
880 € Nettokaltmiete pro Monat
Aber: Es gibt wichtige gesetzliche Ausnahmen und Sonderregeln.
Gilt die Mietpreisbremse überall?
Nein.
Sie gilt nur:
- bei Wohnraum,
- in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt,
- wenn das Bundesland dieses Gebiet durch Rechtsverordnung bestimmt hat,
- sofern keine gesetzliche Ausnahme greift.
Höhere Vormiete
Nach § 556e BGB kann eine höhere Vormiete relevant sein.
Lag die zuletzt geschuldete Vormiete bereits über der grundsätzlich zulässigen Grenze, darf grundsätzlich eine Miete bis zur Höhe dieser Vormiete vereinbart werden.
Bestimmte kurzfristige Erhöhungen vor Ende des Vormietverhältnisses bleiben dabei unberücksichtigt.
Modernisierung vor Neuvermietung
Hat der Vermieter in den letzten drei Jahren vor Beginn des neuen Mietverhältnisses bestimmte Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, kann sich die zulässige Miete nach § 556e Abs. 2 erhöhen.
Neubauausnahme
§ 556f BGB nimmt Wohnungen aus, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden.
Erste Vermietung nach umfassender Modernisierung
Auch die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung ist nach § 556f von den Regeln der §§ 556d und 556e ausgenommen.
Informationspflicht des Vermieters
Will sich der Vermieter auf bestimmte Ausnahmen oder Sonderregeln nach §§ 556e oder 556f berufen, muss er dem Mieter nach § 556g BGB vor dessen Vertragserklärung bestimmte Informationen unaufgefordert mitteilen.
Dazu können gehören:
- Höhe der Vormiete
- Modernisierungen in den letzten drei Jahren
- erstmalige Nutzung und Vermietung nach dem 1. Oktober 2014
- erste Vermietung nach umfassender Modernisierung
Unterbleibt die erforderliche Auskunft, kann der Vermieter sich auf die höhere zulässige Miete unter Umständen zunächst nicht berufen.
Was passiert bei zu hoher Miete?
Eine Vereinbarung, die zum Nachteil des Mieters von den gesetzlichen Regeln abweicht, ist insoweit unwirksam, wie die zulässige Miete überschritten wird.
Der Mieter kann nach § 556g BGB unter den dort geregelten Voraussetzungen zu viel gezahlte Miete zurückverlangen.
Dafür spielt die Rüge des Mieters eine wichtige Rolle.
Rüge und Rückforderung
§ 556g BGB unterscheidet nach dem Zeitpunkt der Rüge.
Wird ein Verstoß erst mehr als 30 Monate nach Beginn des Mietverhältnisses gerügt oder ist das Mietverhältnis bei Zugang der Rüge bereits beendet, kann der Mieter grundsätzlich nur die nach Zugang der Rüge fällig gewordene überhöhte Miete zurückverlangen.
Für eine Software sollte deshalb nicht nur die Miethöhe, sondern auch das Datum einer Rüge oder eines entsprechenden Schreibens dokumentierbar sein.
Mietspiegel und Mietpreisbremse
Für die Berechnung der zulässigen Miete ist die ortsübliche Vergleichsmiete entscheidend.
Diese kann unter anderem durch einen Mietspiegel bestimmt beziehungsweise eingeordnet werden.
Wichtig:
- Mietspiegel = Datengrundlage / Vergleichsmiete
- Mietpreisbremse = gesetzliche Begrenzungsregel
Beides ist nicht dasselbe.
Staffelmiete und Mietpreisbremse
Bei einer Staffelmiete gelten die Regeln der Mietpreisbremse grundsätzlich auch für die einzelnen Staffeln.
Für die Beurteilung einer späteren Staffel wird auf den Zeitpunkt abgestellt, zu dem diese Staffel erstmals fällig wird.
Indexmiete und Mietpreisbremse
Bei einer Indexmiete gelten die Regeln der Mietpreisbremse grundsätzlich für die Ausgangsmiete.
Spätere Indexanpassungen folgen dann der Indexmietlogik.
Schritt 1
Liegt die Wohnung in einem aktuell ausgewiesenen Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt?
Schritt 2
Welche ortsübliche Vergleichsmiete gilt?
Schritt 3
10-%-Grenze berechnen.
Schritt 4
Ausnahmen prüfen:
- Vormiete
- Modernisierung
- Neubau
- umfassende Modernisierung
Schritt 5
Informationspflichten prüfen.
Schritt 6
Zulässige Miete als Prüfergebnis, nicht als Rechtsgarantie, anzeigen.
Warum die Landesverordnung versioniert werden muss
Ein Gebiet kann:
- neu aufgenommen werden
- aus einer Verordnung herausfallen
- anders abgegrenzt werden
- unter einer neuen Landesverordnung weitergeführt werden
- Bundesland
- Gemeinde / Gebiet
- Rechtsverordnung
- gültig ab
- gültig bis
- Quelle
- Stand
1. Mietpreisbremse deutschlandweit pauschal anwenden
Sie gilt nur in ausgewiesenen Gebieten.
2. Einfach „Vergleichsmiete + 10 %“ rechnen
Vormiete und andere Ausnahmen können relevant sein.
3. Neubauausnahme vergessen
Bestimmte neuere Wohnungen sind ausgenommen.
4. Informationspflichten ignorieren
Das kann die Berufung auf eine Ausnahme beeinflussen.
5. Angebotsmiete statt ortsüblicher Vergleichsmiete verwenden
Portalpreise ersetzen nicht die gesetzliche Vergleichsmiete.
Was ist die Mietpreisbremse?
Eine Begrenzung der Miethöhe bei Neuvermietung in durch Landesverordnung bestimmten angespannten Wohnungsmärkten.
Wie hoch darf die Miete sein?
Grundsätzlich maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete, sofern keine Ausnahme greift.
Gilt die Mietpreisbremse überall?
Nein.
Wie lange gibt es die Mietpreisbremse?
Die bundesgesetzliche Verordnungsermächtigung ist aktuell bis spätestens Ende 2029 verlängert.
Sind Neubauten ausgenommen?
Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sind nach § 556f ausgenommen.
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Hinweis: Allgemeine Information, keine individuelle Rechtsberatung.