Mieterhöhung 2026: Mietspiegel, Fristen & Kappungsgrenze

Kategorie: Dokumente Gruppe im Wissenszentrum: Vermieter-Mitteilungen Stand: August 2026 Lesedauer: ca. 15 Minuten

Kurz erklärt

Eine Mieterhöhung bei bestehendem Wohnraummietvertrag ist nicht einfach eine freie Preisänderung.

Je nach Mietvertrag und Grund der Erhöhung gelten unterschiedliche Verfahren.

Wichtige Fälle sind:

• Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB
• Staffelmiete nach § 557a BGB
• Indexmiete nach § 557b BGB
• Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB
• Anpassung von Betriebskostenvorauszahlungen oder -pauschalen nach § 560 BGB
• freiwillige Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter

Dieser Artikel konzentriert sich vor allem auf die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete.

Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Nach § 558 BGB kann der Vermieter unter gesetzlichen Voraussetzungen die Zustimmung des Mieters zu einer Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen.

Es handelt sich also nicht einfach um:

> „Ab nächstem Monat beträgt die Miete 900 €.“

Sondern grundsätzlich um ein Zustimmungsverlangen.

15-Monats-Regel

Die Miete muss zu dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, grundsätzlich seit 15 Monaten unverändert sein.

Das Erhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden.

Erhöhungen nach §§ 559 bis 560 BGB werden dabei nach den gesetzlichen Regeln nicht in gleicher Weise berücksichtigt.

Beispiel:

Letzte wirksame Erhöhung der Vergleichsmiete:

01.01.2026

Ein neues Verlangen nach § 558 kann grundsätzlich nicht beliebig wenige Monate später wirksam werden.

Ortsübliche Vergleichsmiete

Die verlangte neue Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschreiten.

§ 558 BGB definiert sie anhand vergleichbarer Wohnungen unter anderem nach:

• Art
• Größe
• Ausstattung
• Beschaffenheit
• Lage
• energetischer Ausstattung und Beschaffenheit

und den gesetzlich relevanten Mietvereinbarungen beziehungsweise Änderungen innerhalb des Betrachtungszeitraums.

Wie wird die Mieterhöhung begründet?

Nach § 558a BGB muss das Mieterhöhungsverlangen:

• in Textform erfolgen
• begründet werden

Zur Begründung kann insbesondere Bezug genommen werden auf:

• Mietspiegel
• Mietdatenbank
• begründetes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen
• entsprechende Entgelte für mindestens drei vergleichbare Wohnungen

In vielen Städten ist der Mietspiegel die praktisch wichtigste Grundlage.

Mietspiegel

Zu unterscheiden sind insbesondere:

Einfacher Mietspiegel

Übersicht über ortsübliche Vergleichsmieten.

Qualifizierter Mietspiegel

Ein Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde und die weiteren gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt.

Beispiel Mietspiegel

Aktuelle Nettokaltmiete:

700 €

Wohnfläche:

70 m²

Aktuell:

Ermittelte ortsübliche Vergleichsmiete:

11,00 €/m²

Rechnerische Vergleichsmiete:

Der theoretische Spielraum bis zur Vergleichsmiete beträgt:

70 €

Aber:

Zusätzlich muss die Kappungsgrenze geprüft werden.

Kappungsgrenze

Nach § 558 Abs. 3 BGB darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren grundsätzlich nicht um mehr als 20 % erhöhen.

In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt können die Länder die Grenze per Rechtsverordnung auf 15 % absenken.

Deshalb gilt nicht deutschlandweit für jede Wohnung dieselbe Prozentgrenze.

Beispiel:

Ausgangsmiete:

700 €

20-%-Grenze:

15-%-Grenze:

Wenn die ortsübliche Vergleichsmiete nur 770 € beträgt, bleibt trotzdem 770 € die Obergrenze.

Ortsabhängige Regel

Für briqREC wäre falsch:

Besser:

Denn Landesverordnungen und Gebietskulissen können sich ändern.

Welche Ausgangsmiete zählt für die Kappungsgrenze?

Die Kappungsgrenze betrachtet die Entwicklung innerhalb des relevanten Dreijahreszeitraums.

Deshalb müssen frühere Mieterhöhungen historisch gespeichert werden.

briqREC benötigt beispielsweise:

Nur die aktuelle Miete reicht nicht.

Textform

§ 558a BGB verlangt Textform.

Das bedeutet insbesondere:

• lesbare Erklärung
• Person des Erklärenden erkennbar
• dauerhafte Wiedergabe möglich

Eine eigenhändige Unterschrift ist für die gesetzliche Textform nicht zwingend dasselbe Erfordernis wie bei der Schriftform.

Was sollte das Schreiben enthalten?

Eine gute Mieterhöhung enthält mindestens:

• Vermieter
• Mieter
• Mietobjekt
• bisherige Nettokaltmiete
• verlangte neue Nettokaltmiete
• Erhöhungsbetrag
• gewünschter Wirksamkeitszeitpunkt
• rechtliche Grundlage
• Begründungsmittel
• konkrete Mietspiegel- oder Vergleichsdaten
• Bitte um Zustimmung
• gegebenenfalls Hinweise zur Zustimmungsfrist

Zustimmungsfrist

Nach § 558b BGB hat der Mieter grundsätzlich bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang Zeit, der Mieterhöhung zuzustimmen.

Beispiel:

Zugang:

10.08.2026

Zustimmungsfrist:

bis 31.10.2026

Stimmt der Mieter zu, schuldet er die erhöhte Miete grundsätzlich mit Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang.

Im Beispiel:

01.11.2026

Wenn der Mieter nicht zustimmt

Stimmt der Mieter nicht rechtzeitig zu, kann der Vermieter auf Zustimmung klagen.

§ 558b BGB gibt dafür grundsätzlich eine weitere Klagefrist von drei Monaten nach Ablauf der Zustimmungsfrist vor.

Nicht:

> „Jetzt automatisch Klage einreichen.“

Sondern:

> „Zustimmung nicht dokumentiert – weitere rechtliche Schritte und Frist prüfen.“

Sonderkündigungsrecht

§ 561 BGB gibt dem Mieter bei Mieterhöhungen nach § 558 oder § 559 ein Sonderkündigungsrecht.

Der Mieter kann grundsätzlich bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang der Erklärung außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen.

Bei wirksamer Sonderkündigung tritt die Mieterhöhung nicht ein.

Staffelmiete

Bei einer Staffelmiete nach § 557a BGB sind zukünftige Mietbeträge bereits vertraglich vereinbart.

Während der Laufzeit einer Mietstaffel ist eine Erhöhung nach §§ 558 bis 559b grundsätzlich ausgeschlossen.

Indexmiete

Bei einer Indexmiete nach § 557b BGB richtet sich die Mietentwicklung nach dem vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland.

Auch hier gelten eigene Regeln.

Die Indexmiete benötigt ein separates Berechnungsmodul.

Modernisierung

Mieterhöhungen nach Modernisierung richten sich insbesondere nach §§ 559 ff. BGB.

Sie sind nicht mit einer Vergleichsmietenerhöhung gleichzusetzen.

Betriebskosten

Änderungen von Betriebskostenvorauszahlungen oder Betriebskostenpauschalen folgen § 560 BGB.

Das ist ebenfalls keine §-558-Mieterhöhung.

Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse betrifft grundsätzlich die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn in bestimmten angespannten Wohnungsmärkten.

Sie darf nicht mit der Kappungsgrenze einer Mieterhöhung im laufenden Mietverhältnis verwechselt werden.

Warnlogiken

• Staffelmiete aktiv → § 558 Erhöhung grundsätzlich prüfen/blockieren
• Indexmiete aktiv → Indexverfahren verwenden
• Miete noch keine 15 Monate unverändert → Wirksamkeitszeitpunkt prüfen
• weniger als ein Jahr seit letztem §-558-Verlangen → Sperrfrist prüfen
• neue Miete > Vergleichsmiete → Betrag reduzieren/prüfen
• Kappungsgrenze überschritten → Betrag prüfen
• Gemeinde ohne aktuelle Kappungsregel → Gebietskulisse aktualisieren
• Mietspiegel veraltet → aktuelle Version prüfen
• Zugang nicht dokumentiert → Fristen nicht sicher berechenbar
• Zustimmungsfrist abgelaufen → weiteres Vorgehen prüfen

Mietpreis einfach einseitig ändern

Bei § 558 wird grundsätzlich die Zustimmung des Mieters verlangt.

Nur die Vergleichsmiete prüfen

Zusätzlich gilt die Kappungsgrenze.

Immer 20 % ansetzen

In angespannten Gebieten kann die Grenze auf 15 % abgesenkt sein.

Mietpreisbremse und Kappungsgrenze verwechseln

Sie betreffen unterschiedliche Situationen.

Zugang nicht dokumentieren

Davon hängen Zustimmungs- und Wirksamkeitsfristen ab.

Staffel- oder Indexmietvertrag ignorieren

Diese Verträge folgen anderen Erhöhungsmechanismen.

Wie oft darf die Miete nach § 558 erhöht werden?

Der gewünschte Eintritt der Erhöhung setzt grundsätzlich voraus, dass die Miete seit 15 Monaten unverändert ist; ein neues Erhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung geltend gemacht werden.

Wie hoch darf die Mieterhöhung sein?

Bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und zusätzlich innerhalb der Kappungsgrenze. Diese beträgt grundsätzlich 20 % in drei Jahren und kann in bestimmten Gebieten auf 15 % abgesenkt sein.

Muss der Mieter zustimmen?

Bei einer Erhöhung nach § 558 handelt es sich grundsätzlich um ein Zustimmungsverlangen.

Wie lange hat der Mieter Zeit?

Grundsätzlich bis Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang.

Ab wann gilt die neue Miete?

Bei Zustimmung grundsätzlich ab Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang des Verlangens.

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Disclaimer

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Die Wirksamkeit einer Mieterhöhung hängt vom Mietvertrag, örtlichen Regeln, Begründungsmittel, Fristen und konkreten Sachverhalt ab.