Kategorie: Vermietung Stand: August 2026 Lesedauer: ca. 9 Minuten
Kurz erklärt
Bei einer Staffelmiete vereinbaren Vermieter und Mieter bereits im Voraus, dass sich die Miete zu bestimmten Zeitpunkten auf vorher festgelegte Beträge erhöht.
§ 557a BGB regelt die Staffelmiete für Wohnraum.
Wie funktioniert eine Staffelmiete?
Beispiel:
- ab 01.01.2027: 900 €
- ab 01.01.2028: 930 €
- ab 01.01.2029: 960 €
- ab 01.01.2030: 990 €
Die zukünftigen Mietbeträge stehen bereits bei Abschluss der Staffelmietvereinbarung fest.
Der Vermieter muss deshalb nicht jedes Jahr eine neue klassische Mieterhöhung erklären.
Die Erhöhung muss als Geldbetrag festgelegt sein
§ 557a BGB verlangt, dass die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung in einem Geldbetrag ausgewiesen wird.
Sauber wäre zum Beispiel:
> Ab 01.01.2028 beträgt die monatliche Nettokaltmiete 930 €.
oder:
> Ab 01.01.2028 erhöht sich die monatliche Nettokaltmiete um 30 €.
Nicht ausreichend für eine Staffelmiete wäre eine nur abstrakte Formulierung wie:
> Die Miete steigt jedes Jahr um 3 %.
Eine reine prozentuale Kopplung ist keine klassische Staffelmiete nach § 557a.
Mindestens ein Jahr unverändert
Zwischen zwei Staffeln muss die Miete jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben.
Mindestabstand zwischen zwei Mietstaffeln: 1 Jahr
Eine Erhöhung alle sechs Monate wäre daher bei Wohnraum nicht zulässig.
Beispiel einer zulässigen Staffel
| Zeitraum | Nettokaltmiete |
|---|---|
| 01.01.2027–31.12.2027 | 900 € |
| 01.01.2028–31.12.2028 | 930 € |
| 01.01.2029–31.12.2029 | 960 € |
| ab 01.01.2030 | 990 € |
Welche anderen Mieterhöhungen sind während der Staffelmiete ausgeschlossen?
Während der Laufzeit einer Staffelmiete sind Erhöhungen nach §§ 558 bis 559b BGB ausgeschlossen.
Damit sind insbesondere klassische Erhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und bestimmte Modernisierungserhöhungen während der laufenden Staffelvereinbarung ausgeschlossen.
Die Staffelmiete schafft Planungssicherheit, schränkt aber gleichzeitig andere Mieterhöhungswege ein.
Betriebskosten können sich trotzdem ändern
Die Staffelmiete betrifft die vereinbarte Miete.
Betriebskosten sind davon getrennt zu betrachten.
Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart, können sie nach einer Abrechnung gemäß § 560 BGB auf eine angemessene Höhe angepasst werden.
Das bedeutet:
- Nettokaltmiete steigt nach Staffel
- Betriebskostenvorauszahlung kann unabhängig davon angepasst werden
Gilt die Mietpreisbremse auch bei Staffelmieten?
Ja.
§ 557a Abs. 4 BGB verweist auf die Regeln der §§ 556d bis 556g BGB.
Die Mietpreisbremse ist daher grundsätzlich auf jede einzelne Mietstaffel anzuwenden, soweit sie für das betreffende Mietverhältnis gilt.
Für spätere Staffeln wird auf den Zeitpunkt abgestellt, zu dem die jeweilige Staffel erstmals fällig wird.
Ob die Mietpreisbremse im konkreten Ort und Mietverhältnis greift und welche Ausnahmen gelten, muss separat geprüft werden.
Kündigungsausschluss bei Staffelmieten
Bei einer Staffelmietvereinbarung kann das Kündigungsrecht des Mieters nicht unbegrenzt ausgeschlossen werden.
§ 557a Abs. 3 BGB begrenzt einen solchen Ausschluss auf höchstens vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung.
Die Kündigung muss spätestens zum Ablauf dieses Zeitraums möglich sein.
Planbare Mietentwicklung
Zukünftige Mietbeträge stehen fest.
Weniger Verwaltungsaufwand
Keine jährliche Begründung über Mietspiegel oder Vergleichswohnungen nötig.
Gute Prognose für Rendite und Cashflow
Die vereinbarten zukünftigen Mieten können direkt in eine Mehrjahresplanung übernommen werden.
Vorteile für Mieter
Auch der Mieter weiß von Beginn an:
- wann die Miete steigt
- um welchen Betrag sie steigt
- welche Nettokaltmiete künftig fällig wird
Damit ist die Entwicklung transparent und planbar.
Nachteile für Vermieter
Steigt die ortsübliche Vergleichsmiete deutlich schneller als die vereinbarten Staffeln, kann der Vermieter während der laufenden Staffelvereinbarung nicht einfach zusätzlich nach § 558 erhöhen.
Nachteile für Mieter
Die Mieterhöhung erfolgt automatisch zu den vereinbarten Zeitpunkten.
Eine gesonderte Erinnerung durch den Vermieter ist für das Entstehen der vereinbarten Staffel grundsätzlich nicht der Kern der Vereinbarung.
Der Mieter muss daher die zukünftigen Beträge im Blick behalten.
Staffelmiete und Renditeberechnung
Für Investoren ist eine Staffelmiete besonders interessant, weil zukünftige Soll-Mieten bereits vertraglich feststehen.
Beispiel:
| Jahr | Jahresnettokaltmiete |
|---|---|
| 2027 | 10.800 € |
| 2028 | 11.160 € |
| 2029 | 11.520 € |
| 2030 | 11.880 € |
- Rendite
- Cashflows
- DSCR
- Restschulddeckung
- IRR
präziser planen als bei einer bloß angenommenen Mietsteigerung.
Pro Staffel
- gültig ab
- optional gültig bis
- Nettokaltmiete
- Erhöhungsbetrag
- Status
- Quelle / Vertrag / Nachtrag
- aktuelle Miete
- nächste Staffel
- Datum der nächsten Erhöhung
- absolute Erhöhung
- prozentuale Erhöhung
- zukünftige Jahresmieten
berechnen.
Eine Erinnerung einige Wochen vor der nächsten Staffel wäre für Vermieter und Verwaltung sinnvoll – nicht weil die Staffel dadurch erst wirksam wird, sondern für Zahlungs- und Verwaltungsprüfung.
Staffelmiete
Mietbeträge stehen von Anfang an fest.
Indexmiete
Die Mietentwicklung hängt vom Verbraucherpreisindex ab.
Damit unterscheiden sich die beiden Modelle grundlegend in ihrer Zukunftsplanung.
1. Nur Prozentangaben verwenden
Die Staffelmiete verlangt Geldbeträge.
2. Erhöhungen häufiger als jährlich vereinbaren
Jede Miethöhe muss mindestens ein Jahr unverändert bleiben.
3. Zusätzliche normale Mieterhöhung während der Staffel verlangen
Die gesetzlichen Erhöhungswege sind während der Staffel teilweise ausgeschlossen.
4. Mietpreisbremse ignorieren
Sie kann auch spätere Staffeln betreffen.
5. Nur die aktuelle Miete digitalisieren
Für eine gute Immobilienverwaltung müssen alle zukünftigen Staffeln gespeichert werden.
Was ist eine Staffelmiete?
Eine bereits im Voraus vereinbarte Folge unterschiedlicher Miethöhen.
Wie oft darf die Staffelmiete steigen?
Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben.
Muss die Staffel in Euro angegeben werden?
Ja. Die jeweilige Miete oder Erhöhung muss als Geldbetrag ausgewiesen sein.
Gilt die Mietpreisbremse?
Grundsätzlich kann sie auf jede Mietstaffel Anwendung finden.
Darf der Vermieter zusätzlich wegen Vergleichsmiete erhöhen?
Während der Laufzeit der Staffelmiete sind Erhöhungen nach §§ 558 bis 559b ausgeschlossen.
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Hinweis: Allgemeine Information, keine individuelle Rechtsberatung.