Kategorie: Rendite & Kennzahlen Stand: August 2026 Lesedauer: ca. 9 Minuten
Kurz erklärt
NOI steht für Net Operating Income.
Es beschreibt den operativen Nettoertrag einer ertragsorientierten Immobilie vor Finanzierung, Steuern und bestimmten nicht-operativen Positionen.
Vereinfacht:
NOI = operative Immobilienerträge − operative Immobilienkosten
NOI ist eine der wichtigsten Grundlagen für die Cap Rate und die Bewertung von Renditeimmobilien.
Welche Einnahmen gehören in das NOI?
Typischerweise:
- Nettomieten
- Stellplatzmieten
- Garagenmieten
- sonstige nachhaltige Objektmieten
- bestimmte objektbezogene Nebenerträge
Davon werden realistische Ertragsausfälle berücksichtigt.
Beispielsweise:
- Leerstand
- Mietausfall
Welche Kosten werden abgezogen?
Typische operative Kosten:
- nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten
- Verwaltung
- Versicherungen, soweit Eigentümeraufwand
- laufende Reparatur und Instandhaltung
- Grundsteuer, soweit im jeweiligen Modell Eigentümeraufwand
- sonstige laufende Objektbetriebskosten
Was wird nicht abgezogen?
Typischerweise nicht:
- Fremdkapitalzinsen
- Tilgung
- persönliche Einkommensteuer
- Abschreibungen
- größere einmalige Investitionen beziehungsweise CapEx
Warum?
Weil NOI die operative Ertragskraft der Immobilie unabhängig von der Finanzierungsstruktur zeigen soll.
Beispiel
Ein Mehrfamilienhaus erzielt:
- Jahresmieten: 100.000 €
- sonstige Einnahmen: 5.000 €
- Leerstands-/Mietausfall: 5.000 €
- laufende operative Kosten: 30.000 €
NOI:
100.000 + 5.000 − 5.000 − 30.000 = 70.000 €
NOI und Cap Rate
NOI ist der Zähler der Cap Rate.
Cap Rate = NOI ÷ Immobilienwert × 100
Beispiel:
- NOI: 70.000 €
- Immobilienwert: 1.400.000 €
Cap Rate = 5,0 %
NOI und Immobilienwert
Kennt man eine marktübliche Cap Rate, kann der Wert näherungsweise abgeleitet werden:
Immobilienwert = NOI ÷ Cap Rate
Beispiel:
- NOI: 70.000 €
- Markt-Cap-Rate: 5 %
Wert = 1.400.000 €
NOI vs. Cashflow
NOI ist nicht dasselbe wie der Cashflow des Investors.
Beispiel:
- NOI: 30.000 €
- Kreditrate pro Jahr: 24.000 €
Cashflow vor Steuern:
6.000 €
Das NOI bleibt trotzdem 30.000 €.
NOI bewertet die operative Immobilie. Cashflow berücksichtigt zusätzlich die konkrete Finanzierung.
NOI vs. EBITDA
Beide Kennzahlen blenden Finanzierung und bestimmte buchhalterische Effekte aus.
NOI
Fokus auf das Objekt.
EBITDA
Fokus auf das Unternehmen.
Ein Immobilienunternehmen kann beispielsweise haben:
- NOI aller Immobilien: 10 Mio. €
- zentrale Verwaltung: 2 Mio. €
Dann könnte das Unternehmens-EBITDA deutlich unter dem aggregierten NOI liegen.
NOI vs. Nettorendite
NOI ist ein absoluter Eurobetrag.
Die Nettorendite ist eine Prozentkennzahl.
Beispiel:
- NOI: 20.000 €
- Investitionsbasis: 400.000 €
Nettorendite beziehungsweise vergleichbare operative Rendite:
5 %
NOI und Instandhaltung
Hier muss man besonders sauber definieren.
Laufende normale Reparaturen und operative Instandhaltung gehören typischerweise in die Betrachtung.
Große wertsteigernde Investitionen – beispielsweise ein kompletter Ausbau oder eine umfassende Kernsanierung – werden häufig als CapEx separat behandelt.
Wenn ein Modell notwendige laufende Instandhaltung komplett ignoriert, kann das NOI zu optimistisch wirken.
NOI für eine einzelne Eigentumswohnung
Auch bei einer einzelnen Wohnung kann die Kennzahl sinnvoll sein.
Beispiel:
- Kaltmiete: 9.600 €
- Stellplatz: 600 €
- Mietausfall: 200 €
- nicht umlagefähige Kosten: 1.800 €
- laufende Instandhaltung: 600 €
NOI:
7.600 €
Damit kann anschließend eine Cap Rate berechnet werden.
Ist-NOI
Basierend auf tatsächlich realisierten Einnahmen und Kosten.
Soll-NOI
Basierend auf aktuellen Soll-Mieten und normalisierten Kosten.
Stabilisiertes NOI
Basierend auf einer nachhaltigen Vollvermietung beziehungsweise normalen langfristigen Annahmen.
Das stabilisierte NOI ist später besonders interessant für Markt- und Investitionsvergleiche.
1. Kreditrate abziehen
Dann wird NOI mit Investor-Cashflow vermischt.
2. Bruttomiete als NOI bezeichnen
Betriebskosten müssen berücksichtigt werden.
3. Leerstand ignorieren
Dann wird der nachhaltige Ertrag überschätzt.
4. CapEx und laufende Reparaturen unklar behandeln
Die Definition muss dokumentiert sein.
Was bedeutet NOI?
Net Operating Income – operativer Nettoertrag einer Immobilie.
Ist NOI vor oder nach Zinsen?
Vor Zinsen und Finanzierung.
Ist NOI dasselbe wie Cashflow?
Nein.
Ist NOI dasselbe wie EBITDA?
Nein. NOI ist objektbezogen, EBITDA eher unternehmensbezogen.
Wofür braucht man NOI?
Unter anderem für Cap Rate, Bewertung, DSCR und Investmentvergleiche.
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Hinweis: Allgemeine Information, keine Anlage-, Steuer- oder Bewertungsberatung.