Kategorie: Rendite & Kennzahlen Stand: August 2026 Lesedauer: ca. 8 Minuten
Kurz erklärt
Die Cap Rate – kurz für Capitalization Rate – zeigt die laufende operative Rendite einer Immobilie auf ihren aktuellen Wert.
Cap Rate = NOI ÷ Immobilienwert × 100
Dabei ist NOI das Net Operating Income, also der operative Nettoertrag vor Finanzierung und Steuern.
Was sagt die Cap Rate aus?
Die Cap Rate beantwortet vereinfacht:
> Wie hoch ist der operative Jahresertrag einer Immobilie im Verhältnis zu ihrem Wert?
Beispiel:
- NOI: 20.000 €
- Immobilienwert: 400.000 €
20.000 € ÷ 400.000 € × 100 = 5,0 % Cap Rate
Warum wird nicht die Bruttomiete verwendet?
Weil die Cap Rate mit dem NOI arbeitet.
Von den Einnahmen werden also die laufenden operativen Kosten abgezogen.
Das macht sie aussagekräftiger als eine reine Bruttomietrendite.
Kaufpreis oder Marktwert?
In Marktanalysen wird typischerweise der aktuelle Immobilienwert verwendet.
Bei einer Kaufentscheidung kann zusätzlich der Kaufpreis eingesetzt werden.
- Cap Rate auf Kaufpreis
- Cap Rate auf aktuellen Marktwert
Wenn der Kaufpreis deutlich vom Marktwert abweicht, können beide Werte unterschiedlich sein.
Beispiel mit Kaufpreis und Marktwert
- NOI: 18.000 €
- Kaufpreis: 300.000 €
- Marktwert: 330.000 €
Cap Rate auf Kaufpreis:
18.000 ÷ 300.000 = 6,0 %
Cap Rate auf Marktwert:
18.000 ÷ 330.000 = 5,45 %
Cap Rate und Immobilienwert
Die Formel lässt sich umstellen:
Immobilienwert = NOI ÷ Cap Rate
Beispiel:
- NOI: 30.000 €
- marktübliche Cap Rate: 5 %
30.000 € ÷ 0,05 = 600.000 €
Das ist die Grundlage der direkten Kapitalisierung.
Warum ist die Cap Rate bei Gewerbeimmobilien so wichtig?
Bei ertragsorientierten Immobilien ist der Wert stark an die nachhaltige Ertragskraft gekoppelt.
Deshalb wird die Cap Rate häufig verwendet bei:
- Mehrfamilienhäusern
- Bürogebäuden
- Logistik
- Einzelhandel
- Hotels
- größeren Wohnportfolios
Bei einer einzelnen Eigentumswohnung in Deutschland sind Begriffe wie Mietrendite oder Kaufpreisfaktor im Privatmarkt verbreiteter.
Höhere Cap Rate = besser?
Nicht automatisch.
Eine höhere Cap Rate bedeutet grundsätzlich mehr laufenden Ertrag im Verhältnis zum Wert.
Sie kann aber auch auf höheres Risiko hinweisen.
Beispiele:
- schlechtere Lage
- schwächere Mieternachfrage
- kurze Mietverträge
- Sanierungsbedarf
- unsichere Mieter
- schwierige Wiederverkäuflichkeit
Cap Rate ist keine reine „je höher, desto besser“-Kennzahl.
Zusammenhang mit dem Kaufpreisfaktor
Bei stark vereinfachter Betrachtung hängen Cap Rate und Kaufpreisfaktor invers zusammen.
Aber:
Der Kaufpreisfaktor verwendet die Bruttokaltmiete.
Die Cap Rate verwendet NOI nach operativen Kosten.
Deshalb darf man nicht einfach:
100 ÷ Kaufpreisfaktor = Cap Rate
setzen.
Das ergibt nur die Bruttomietrendite.
Cap Rate vs. Nettorendite
Beide Kennzahlen sind ähnlich.
Cap Rate
Fokus auf:
- NOI
- aktuellen Objektwert beziehungsweise Kaufpreis
Dadurch eignet sich die Cap Rate besonders gut für Markt- und Bewertungsvergleiche.
Cap Rate vs. Cash-on-Cash
| Kennzahl | Finanzierung berücksichtigt? | Bezugsgröße |
|---|---|---|
| Cap Rate | Nein | Immobilienwert |
| Cash-on-Cash | Ja | eingesetztes Eigenkapital |
Die Cap Rate bewertet das Objekt.
Cash-on-Cash bewertet die konkrete Finanzierung aus Investorensicht.
Was gehört nicht in die Cap Rate?
Typischerweise nicht:
- Tilgung
- Fremdkapitalzinsen
- persönliche Steuern
- Einkommensteuer
- Wertsteigerung
- Verkaufserlös
Sie misst den laufenden operativen Ertrag.
1. Bruttomiete statt NOI verwenden
Dann berechnet man keine klassische Cap Rate.
2. Kreditrate abziehen
Finanzierung gehört nicht in NOI oder Cap Rate.
3. Kaufpreis und Marktwert verwechseln
Beide können sinnvoll sein, sollten aber eindeutig bezeichnet werden.
4. Hohe Cap Rate automatisch als Schnäppchen sehen
Höhere Rendite kann höheres Risiko spiegeln.
Was bedeutet Cap Rate?
Die operative Rendite einer Immobilie bezogen auf ihren Wert.
Wie berechnet man die Cap Rate?
NOI geteilt durch Immobilienwert mal 100.
Was bedeutet eine Cap Rate von 5 %?
Das jährliche NOI entspricht 5 % des verwendeten Immobilienwerts.
Ist Cap Rate dasselbe wie Mietrendite?
Nicht exakt. Cap Rate verwendet NOI nach operativen Kosten.
Gehört Finanzierung in die Cap Rate?
Nein.
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Hinweis: Allgemeine Information, keine Anlage- oder Bewertungsberatung.