Was ist Cash-on-Cash-Return?
Cash-on-Cash-Return – kurz CoC oder CoCR – setzt den jährlichen Cashflow vor Steuern ins Verhältnis zu dem Geld, das du tatsächlich aus eigener Tasche in die Immobilie investiert hast.
Formel
Diese Definition entspricht der im Immobilieninvestment verbreiteten Berechnung. BiggerPockets beschreibt CoC ebenfalls als jährlichen Pre-Tax-Cashflow geteilt durch das investierte eigene Geld. citeturn350123search0turn350123search4
Welcher Cashflow gehört in den Zähler?
Für briqREC verwenden wir den Cashflow nach laufenden Objektkosten und nach Schuldendienst, aber vor persönlichen Einkommensteuern.
Wichtig: Im Cashflow wird die gesamte Darlehensrate als tatsächlicher Geldabfluss berücksichtigt.
Was zählt als eingesetztes Eigenkapital?
In den Nenner gehören alle anfänglichen eigenen Cash-Zahlungen, die notwendig waren, um das Investment zu erwerben und vermietbar zu machen.
- Anzahlung: Eigenmittel im Kaufpreis.
- Nebenkosten: Aus eigenen Mitteln gezahlt.
- Anfangssanierung: Eigenfinanzierte Maßnahmen vor Vermietung.
Beispielrechnung
Warum macht CoC die Finanzierung sichtbar?
Eine Immobilie kann dieselbe Objektrendite haben, aber je nach Eigenkapitaleinsatz einen völlig anderen Cash-on-Cash-Return. Genau deshalb eignet sich die Kennzahl gut zum Vergleich verschiedener Finanzierungsvarianten.
Weniger Eigenkapital kann den CoC erhöhen, wenn der Cashflow positiv bleibt. Höhere Finanzierung erhöht aber gleichzeitig Zins-, Liquiditäts- und Anschlussrisiken.
Cash-on-Cash-Return vs. ROI
[TABLE]
| Kennzahl | Fokus |
|---|---|
| Cash-on-Cash-Return | jährlicher Cashflow / tatsächlich eingesetztes Cash |
| ROI | breiterer Gesamterfolg des Investments |
| IRR | zeitgewichtete Rendite über mehrere Zahlungsperioden |
BiggerPockets weist ausdrücklich darauf hin, dass CoC nicht dasselbe wie ROI ist und insbesondere Wertsteigerung beziehungsweise den gesamten Investmenterfolg nicht vollständig abbildet. citeturn350123search0turn350123search3
Was ist mit der Tilgung?
Für den laufenden Cashflow ist die Tilgungsrate ein echter Geldabfluss und reduziert deshalb den CoC. Gleichzeitig baut Tilgung Eigenkapital in der Immobilie auf. Dieser Vermögensaufbau wird im klassischen Cash-on-Cash-Return jedoch nicht als Cash-Ertrag gezählt.
CoC misst Liquiditätsrendite. Eigenkapitalrendite inklusive Tilgung und IRR zeigen andere Aspekte desselben Investments.
Welche Grenzen hat Cash-on-Cash-Return?
Die Kennzahl berücksichtigt keine zukünftige Wertentwicklung, keinen Verkaufsgewinn, keine persönliche Steuerwirkung und klassisch auch nicht den Vermögensaufbau durch Tilgung. Sie sollte deshalb niemals allein über Kauf oder Nichtkauf entscheiden.
briqREC Workflow CoC zusammen mit Nettorendite, monatlichem Cashflow, Restschuld und IRR anzeigen.
briqREC Investmentrechner Cash-on-Cash-Return berechnen Eigenkapital, Nebenkosten, Sanierung, Finanzierung und laufenden Cashflow eingeben und den CoC automatisch berechnen. CoC berechnen →
Was ist ein guter Cash-on-Cash-Return?
Es gibt keine universelle Zielgröße. Markt, Risiko, Finanzierung und Alternativanlagen müssen berücksichtigt werden.
Wird Tilgung beim CoC berücksichtigt?
Als Teil der Darlehensrate reduziert sie den Cashflow. Der dadurch entstehende Vermögensaufbau wird im klassischen CoC aber nicht als Rendite gezählt.
Gehören Kaufnebenkosten zum eingesetzten Cash?
Ja, soweit sie tatsächlich aus Eigenmitteln bezahlt wurden.
Ist CoC dasselbe wie Eigenkapitalrendite?
Nicht zwingend. CoC konzentriert sich auf den laufenden Cash-Ertrag, während andere Eigenkapitalrenditen auch Tilgung oder Wertentwicklung einbeziehen können.