Was ist DSCR?
DSCR steht für Debt Service Coverage Ratio beziehungsweise Schuldendienstdeckungsgrad. Die Kennzahl zeigt, wie oft der operative Nettoertrag eines Investments den jährlichen Kapitaldienst deckt.
Wie wird der DSCR berechnet?
Der Schuldendienst umfasst dabei Zinsen und Tilgung. International werden je nach Finanzierung und Kreditgeber unterschiedliche Detaildefinitionen verwendet.
Welcher Ertrag gehört in den Zähler?
Finanzierungszahlungen werden nicht vorher abgezogen, weil sie im Nenner als Schuldendienst erscheinen.
Was gehört in den Nenner?
- Zinsen: Finanzierungskosten im betrachteten Jahr.
- Tilgung: vertraglich fällige Kapitalrückzahlung.
- 1 Jahr: Zähler und Nenner müssen denselben Zeitraum verwenden.
Beispiel: DSCR 1,20
Für jeden Euro Schuldendienst stehen in diesem Beispiel 1,20 € operativer Nettoertrag zur Verfügung.
Wie interpretiert man den DSCR?
[TABLE]
| DSCR | Vereinfachte Interpretation |
|---|---|
| < 1,00 | Operativer Ertrag reicht nicht vollständig für den Schuldendienst. |
| 1,00 | Ertrag deckt Schuldendienst rechnerisch exakt – praktisch ohne Puffer. |
| 1,20 | 20 % Deckungspuffer gegenüber dem Schuldendienst. |
| 1,50 | 50 % Deckungspuffer. |
Welcher DSCR ist „gut“?
Es gibt keine universelle gesetzliche Mindestzahl, die für jeden Immobilienkredit gilt. Kreditgeber können je nach Objektart, Risiko, Laufzeit und Kreditstruktur eigene Anforderungen festlegen.
Die Bundesbank führt DSCR als Instrument beziehungsweise Kennzahl zur Beurteilung der Schuldendienstfähigkeit auf. Konkrete Schwellen sind jedoch nicht für jedes Darlehen einheitlich vorgegeben.
DSCR im Stress-Szenario
Besonders wertvoll wird die Kennzahl, wenn verschiedene Zukunftsszenarien verglichen werden.
[TABLE]
| Szenario | Nettoertrag | Schuldendienst | DSCR |
|---|---|---|---|
| Basis | 24.000 € | 20.000 € | 1,20 |
| mehr Leerstand | 21.000 € | 20.000 € | 1,05 |
| höhere Anschlussrate | 24.000 € | 23.000 € | 1,04 |
| beides zusammen | 21.000 € | 23.000 € | 0,91 |
DSCR vs. Cash-on-Cash-Return
[TABLE]
| Kennzahl | Frage |
|---|---|
| DSCR | Kann das Objekt den Schuldendienst ausreichend decken? |
| Cash-on-Cash | Wie hoch ist der verbleibende Cashflow im Verhältnis zum eingesetzten Eigenkapital? |
DSCR ist damit stärker kredit- und risikoorientiert, während CoC die laufende Rendite des Investors betrachtet.
Typische Fehler
briqREC Investmentrechner DSCR automatisch berechnen Miete, Objektkosten und Finanzierung eingeben und Schuldendienstdeckung im Basis- und Stress-Szenario vergleichen. DSCR berechnen →
Was bedeutet DSCR 1,20?
Der operative Nettoertrag entspricht 120 % des jährlichen Schuldendiensts. Rechnerisch besteht ein Deckungspuffer von 20 %.
Was bedeutet DSCR unter 1?
Der betrachtete operative Ertrag reicht nicht aus, um den gesamten Schuldendienst zu bezahlen.
Was ist ein guter DSCR?
Je höher, desto größer grundsätzlich der Deckungspuffer. Eine universelle Mindestgrenze gibt es jedoch nicht; Kreditgeber setzen eigene Anforderungen.
Ist DSCR dasselbe wie Cashflow?
Nein. Cashflow ist ein Eurobetrag. DSCR ist ein Verhältnis zwischen operativem Ertrag und Schuldendienst.