Kategorie: Rendite & Kennzahlen Stand: August 2026 Lesedauer: ca. 9 Minuten
Kurz erklärt
EBITDA steht für:
Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization
also:
> Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen.
Die Kennzahl soll zeigen, wie profitabel das operative Geschäft vor Finanzierung, Steuern und buchhalterischen Abschreibungen arbeitet.
Warum gibt es EBITDA?
Unternehmen können sehr unterschiedlich finanziert sein.
Außerdem unterscheiden sich:
- Steuerbelastung
- Abschreibungsdauer
- Alter der Gebäude
- Buchwerte
- Kapitalstruktur
EBITDA blendet diese Faktoren zunächst aus und erleichtert damit den Vergleich der operativen Leistung.
Formel
Vereinfacht:
EBITDA = Jahresergebnis + Zinsen + Steuern + Abschreibungen
Oder aus der operativen Sicht:
operative Erträge − operative zahlungswirksame Aufwendungen = EBITDA
Haufe beschreibt EBITDA ebenfalls als Ergebnis vor Zinsen, Steuern sowie Abschreibungen auf materielle und immaterielle Vermögenswerte.
Beispiel für ein Immobilienunternehmen
Ein Immobilienunternehmen erzielt:
- Mieterlöse: 1.000.000 €
- operative Bewirtschaftungskosten: 250.000 €
- Personal und Verwaltung: 150.000 €
EBITDA:
1.000.000 € − 250.000 € − 150.000 € = 600.000 €
Erst danach folgen beispielsweise:
- Abschreibungen auf Gebäude
- Fremdkapitalzinsen
- Ertragsteuern
Was ist mit Abschreibungen?
Gerade bei Immobilien können Abschreibungen erheblich sein.
Ein Gebäude verliert steuerlich beziehungsweise bilanziell über die Zeit Buchwert.
Das bedeutet aber nicht, dass in genau dieser Höhe im selben Jahr tatsächlich Geld vom Bankkonto abfließt.
Deshalb werden Abschreibungen beim EBITDA wieder herausgerechnet.
Das macht EBITDA bei kapitalintensiven Branchen wie Immobilien besonders interessant – aber gleichzeitig auch gefährlich, wenn man daraus echten verfügbaren Cashflow ableitet.
EBITDA ist kein Cashflow
Das ist einer der wichtigsten Punkte.
EBITDA berücksichtigt beispielsweise nicht vollständig:
- tatsächliche Investitionen
- Tilgung
- Working Capital
- Kauf neuer Immobilien
- größere Sanierungen
- Steuern
- Zinszahlungen
Die SEC weist ausdrücklich darauf hin, dass EBITDA nicht als Ersatz für Cashflow oder Nettogewinn betrachtet werden sollte.
Warum ist EBITDA bei Immobilien begrenzt aussagekräftig?
Immobilien benötigen laufend Kapital.
Beispiele:
- Dach
- Heizung
- Fassade
- Fenster
- Aufzug
- Sanierung von Wohnungen
EBITDA berücksichtigt solche Investitionen nicht automatisch.
Ein Immobilienunternehmen kann daher ein starkes EBITDA zeigen und trotzdem viel Geld für notwendige Investitionen benötigen.
Hoher EBITDA bedeutet nicht automatisch viel frei verfügbares Geld.
EBITDA bei einer einzelnen Eigentumswohnung?
Für einen privaten Käufer einer einzelnen Wohnung ist EBITDA meistens keine zentrale Kennzahl.
Dort sind sinnvoller:
- Nettorendite
- Cashflow
- Cash-on-Cash-Return
- DSCR
- IRR
EBITDA wird besonders interessant bei:
- Immobilien-GmbHs
- größeren Portfolios
- Mehrfamilienhausunternehmen
- Immobiliengesellschaften
- Unternehmensbewertungen
EBITDA vs. NOI
In der Immobilienwelt wird häufig der Begriff NOI – Net Operating Income verwendet.
Beide Kennzahlen versuchen, die operative Leistung vor Finanzierung abzubilden, sind aber nicht automatisch identisch.
NOI
Typischer Fokus auf die einzelne Immobilie:
Mieteinnahmen − operative Objektkosten
EBITDA
Typischer Fokus auf das Unternehmen:
operatives Unternehmensergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen
Bei einem Immobilienunternehmen können im EBITDA beispielsweise zusätzlich zentrale Verwaltungskosten oder Personal enthalten sein.
EBITDA vs. EBIT
EBIT bedeutet:
Earnings Before Interest and Taxes
Der Unterschied:
- EBITDA: vor Abschreibungen
- EBIT: nach Abschreibungen
Beispiel:
- EBITDA: 600.000 €
- Abschreibungen: 200.000 €
- EBIT: 400.000 €
EBITDA-Marge
Eine weitere Kennzahl ist die EBITDA-Marge.
EBITDA-Marge = EBITDA ÷ Umsatz × 100
Beispiel:
- Miet- und sonstige Umsätze: 1.000.000 €
- EBITDA: 600.000 €
EBITDA-Marge = 60 %
Auch hier gilt: Ein Vergleich ist nur sinnvoll, wenn Unternehmen ähnlich rechnen.
Adjusted EBITDA
Unternehmen verwenden häufig ein sogenanntes Adjusted EBITDA.
Dabei werden zusätzliche Positionen herausgerechnet, beispielsweise:
- einmalige Transaktionskosten
- außergewöhnliche Aufwendungen
- bestimmte Restrukturierungskosten
Adjusted EBITDA ist weniger standardisiert. Zwei Unternehmen können völlig unterschiedliche Anpassungen vornehmen.
Die SEC weist darauf hin, dass Kennzahlen, die anders als die klassische EBITDA-Definition berechnet werden, entsprechend anders bezeichnet werden sollten.
1. EBITDA mit Cashflow gleichsetzen
EBITDA ignoriert wichtige Zahlungsströme.
2. Instandhaltungsinvestitionen vergessen
Gebäude benötigen reales Kapital.
3. Adjusted EBITDA ungeprüft vergleichen
Die Anpassungen können von Unternehmen zu Unternehmen abweichen.
4. EBITDA für eine einzelne Wohnung überbewerten
Für kleine private Investments sind andere Kennzahlen meist aussagekräftiger.
Was bedeutet EBITDA?
Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen.
Warum werden Abschreibungen herausgerechnet?
Sie sind buchhalterische Aufwendungen und nicht zwingend zahlungswirksame Ausgaben im selben Zeitraum.
Ist EBITDA gleich Cashflow?
Nein.
Ist EBITDA bei Immobilien wichtig?
Vor allem bei Immobilienunternehmen und größeren Portfolios. Für einzelne Wohnungen sind Cashflow und Renditekennzahlen meist hilfreicher.
Was ist der Unterschied zwischen EBITDA und EBIT?
EBITDA liegt vor Abschreibungen, EBIT nach Abschreibungen.
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Hinweis: Allgemeine Information, keine Bilanzierungs-, Steuer- oder Anlageberatung.