Kategorie: Rendite & Kennzahlen Stand: August 2026 Lesedauer: ca. 8 Minuten
Kurz erklärt
Die Mietausfallquote zeigt, welcher Anteil der eigentlich erwarteten Mieteinnahmen innerhalb eines Zeitraums tatsächlich ausfällt.
Das gesetzlich beziehungsweise bewertungsrechtlich verwendete Mietausfallwagnis ist weiter gefasst: Es kann neben uneinbringlichen Mietrückständen auch vorübergehenden Leerstand und bestimmte Rechtsverfolgungskosten umfassen.
Wie berechnet man die Mietausfallquote?
Mietausfallquote = ausgefallene Soll-Miete ÷ gesamte Soll-Miete × 100
Dabei muss sich Zähler und Nenner auf denselben Zeitraum beziehen.
Beispiel
Eine Wohnung soll im Jahr 12.000 € Nettokaltmiete erwirtschaften.
Der Mieter zahlt in diesem Jahr insgesamt 600 € der fälligen Miete endgültig nicht.
- Soll-Miete: 12.000 €
- tatsächlich ausgefallene Miete: 600 €
600 € ÷ 12.000 € × 100 = 5,0 % Mietausfallquote
Die tatsächlichen vereinnahmten Mieten betragen damit 11.400 €.
Mietausfall ist nicht dasselbe wie Mietrückstand
Ein Mietrückstand ist zunächst eine offene Forderung.
Erst wenn eine Forderung tatsächlich ausfällt beziehungsweise für die wirtschaftliche Betrachtung als uneinbringlich oder mit hoher Wahrscheinlichkeit nicht realisierbar eingestuft wird, sollte sie in einer tatsächlichen Mietausfallquote als Verlust berücksichtigt werden.
- fällige Soll-Miete
- offener Mietrückstand
- tatsächlich abgeschriebener beziehungsweise wirtschaftlich erwarteter Mietausfall
So wird ein kurzfristig verspäteter Zahlungseingang nicht sofort wie ein endgültiger Verlust behandelt.
Unterschied zwischen Mietausfallquote und Mietausfallwagnis
Das Mietausfallwagnis ist ein kalkulatorischer beziehungsweise bewertungsrechtlicher Risikobegriff.
§ 29 der Zweiten Berechnungsverordnung beschreibt Mietausfallwagnis als Risiko einer Ertragsminderung durch uneinbringliche Mietrückstände oder Leerstand sowie bestimmte uneinbringliche Rechtsverfolgungskosten.
Auch § 32 ImmoWertV zählt zum Mietausfallwagnis insbesondere das Risiko von:
- uneinbringlichen Zahlungsrückständen,
- vorübergehendem Leerstand,
- zusätzlichen Bewirtschaftungskosten während solcher Ausfälle,
- bestimmten uneinbringlichen Rechtsverfolgungskosten.
Warum trennen wir Leerstand und Zahlungsausfall?
Zwei Immobilien können denselben Einnahmeverlust haben, aber völlig unterschiedliche Ursachen.
Objekt A
- vollständig vermietet
- Mieter zahlt zwei Monate nicht
Problem: Zahlungsausfall
Objekt B
- Mieter zahlt zuverlässig
- Wohnung steht nach Auszug zwei Monate leer
Problem: Leerstand
Wenn beide Ursachen in einer einzigen Kennzahl verschwinden, lässt sich das operative Problem schlechter erkennen.
- Mietausfallquote
- Leerstandsquote
- gesamte Ertragsausfallquote
- Mietrückstände in €
- tatsächlich abgeschriebene Mietforderungen in €
Kalkulatorischer Mietausfall bei einer Kaufanalyse
Bei einer noch nicht erworbenen Immobilie kennen wir die zukünftigen realen Mietausfälle nicht.
Beispiel:
- erwartete Jahresnettokaltmiete: 18.000 €
- kalkulatorischer Mietausfall: 2 %
- Sicherheitsabschlag: 360 €
- kalkulatorisch berücksichtigte Miete: 17.640 €
Die 2 % aus § 29 II. BV sind keine allgemeine Empfehlung, dass jeder private Investor pauschal immer exakt 2 % ansetzen muss. Die Vorschrift stammt aus einem speziellen wohnungswirtschaftlichen Berechnungskontext.
Welche Quote ist gut?
Eine pauschale optimale Mietausfallquote gibt es nicht.
Grundsätzlich gilt:
Je niedriger die tatsächliche Mietausfallquote, desto besser.
Eine Quote von 0 % bedeutet, dass im betrachteten Zeitraum keine Soll-Miete wirtschaftlich ausgefallen ist.
Die Aussagekraft hängt aber unter anderem ab von:
- Anzahl der Einheiten
- Betrachtungszeitraum
- Mieterstruktur
- Objektart
- Region
- Bonitätsprüfung
- laufendem Forderungsmanagement
Bei nur einer Wohnung kann ein einziger Zahlungsausfall die Jahresquote stark verzerren.
Einfluss auf Rendite und Cashflow
Mietausfälle reduzieren direkt die Einnahmen.
Beispiel:
- Soll-Miete: 24.000 €
- nicht umlagefähige Kosten: 5.000 €
- Schuldendienst: 15.000 €
Ohne Mietausfall
24.000 € − 5.000 € − 15.000 € = 4.000 € Cashflow
Mit 5 % Mietausfall
Mietausfall: 1.200 €
22.800 € − 5.000 € − 15.000 € = 2.800 € Cashflow
Der Mietausfall reduziert den Jahres-Cashflow damit um 30 %.
Das zeigt, warum bei hoch finanzierten Immobilien schon kleine Ertragsausfälle einen großen Effekt auf Cash-on-Cash-Return und DSCR haben können.
1. Mietrückstand sofort als endgültigen Ausfall buchen
Eine offene Forderung kann später noch bezahlt werden.
2. Leerstand und Zahlungsausfall vermischen
Die Ursachen sollten separat analysiert werden.
3. Nur Prozentwerte speichern
Zusätzlich sollte immer der absolute Eurobetrag sichtbar sein.
4. Den Betrachtungszeitraum vergessen
5 % über einen Monat und 5 % über fünf Jahre haben eine völlig andere Aussagekraft.
Was ist die Mietausfallquote?
Sie zeigt, welcher Anteil der erwarteten Soll-Miete tatsächlich wirtschaftlich ausfällt.
Ist ein Mietrückstand bereits ein Mietausfall?
Nicht zwingend. Ein Rückstand ist zunächst eine offene Forderung.
Muss ich immer pauschal 2 % Mietausfall ansetzen?
Nein. Die 2-%-Regel aus § 29 II. BV gehört zu einem speziellen gesetzlichen Berechnungskontext und ist keine universelle Investorenregel.
Beeinflusst Mietausfall den DSCR?
Ja. Sinkt der operative Ertrag, sinkt bei unverändertem Schuldendienst auch der DSCR.
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Hinweis: Allgemeine Information, keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung.