Kategorie: Rendite & Kennzahlen Stand: August 2026 Lesedauer: ca. 8 Minuten
Kurz erklärt
Die Leerstandsquote zeigt, welcher Anteil eines Immobilienbestands zu einem bestimmten Zeitpunkt nicht belegt beziehungsweise nicht vermietet ist.
Das Statistische Bundesamt definiert die Leerstandsquote grundsätzlich als Anteil der leerstehenden Wohnungen an den Wohnungen insgesamt.
Leerstandsquote = leerstehende Wohnungen ÷ Gesamtzahl der betrachteten Wohnungen × 100
Für einzelne Immobilien oder Investmentanalysen kann zusätzlich eine zeitbezogene Leerstandsquote sinnvoll sein.
Beispiel für einen Immobilienbestand
Ein Investor besitzt 20 vermietbare Wohnungen.
Davon stehen zum Stichtag zwei Wohnungen leer.
2 ÷ 20 × 100 = 10 % Leerstandsquote
Die Belegungsquote beträgt entsprechend 90 %.
Leerstandsquote bei nur einer Wohnung
Bei einer einzelnen Eigentumswohnung ist eine stichtagsbezogene Quote wenig hilfreich:
- vermietet = 0 % Leerstand
- leer = 100 % Leerstand
zeitbezogene Leerstandsquote = Leerstandstage ÷ verfügbare Vermietungstage × 100
Beispiel
Eine Wohnung steht zwischen zwei Mietverhältnissen 30 Tage leer.
Betrachtungszeitraum: 365 Tage.
30 ÷ 365 × 100 = 8,22 % zeitbezogener Leerstand
Diese Kennzahl ist für die tatsächliche wirtschaftliche Performance einer einzelnen Wohnung wesentlich aussagekräftiger.
Was gilt statistisch als leerstehende Wohnung?
Nach der Definition des Statistischen Bundesamts im Zensus ist eine leerstehende Wohnung am Erhebungsstichtag weder zu Wohnzwecken vermietet noch vom Eigentümer selbst bewohnt und auch keine Ferien- oder Freizeitwohnung.
Bei weiter bestehendem Mietverhältnis gilt eine wegen Umbau oder Modernisierung zeitweise ungenutzte Wohnung in dieser Definition nicht als leerstehend.
Fluktuationsleerstand
Kurzer Leerstand zwischen zwei Mietverhältnissen.
Beispiel:
Der alte Mieter zieht am 31. Mai aus, der neue Mietvertrag beginnt am 15. Juni.
Sanierungsleerstand
Eine Einheit kann während einer Renovierung oder Sanierung nicht vermietet werden.
Struktureller Leerstand
Eine Wohnung findet über längere Zeit keinen Mieter, beispielsweise aufgrund von:
- schwacher Nachfrage
- ungeeigneter Lage
- schlechtem Zustand
- zu hoher verlangter Miete
- unattraktivem Grundriss
Bewusster Leerstand
Eine Einheit wird absichtlich nicht vermietet, beispielsweise vor Verkauf, Eigennutzung oder größerem Umbau.
Leerstand und Mietausfall sind nicht dasselbe
Leerstand bedeutet, dass eine Einheit nicht vermietet beziehungsweise nicht belegt ist.
Beispiel Leerstand
Wohnung ist einen Monat unvermietet.
Beispiel Mietausfall
Wohnung ist vermietet, aber der Mieter zahlt einen Monat nicht.
Beides reduziert Einnahmen, benötigt aber völlig unterschiedliche Maßnahmen.
Wie wirkt sich Leerstand auf die Rendite aus?
Angenommen:
- Monatsmiete: 1.000 €
- mögliche Jahresmiete: 12.000 €
- ein Monat Leerstand
Tatsächlich mögliche Jahresmiete:
11.000 €
Der zeitbezogene Leerstand beträgt:
1 ÷ 12 = 8,33 %
Bei unveränderten Eigentümerkosten fällt der Rückgang des Cashflows prozentual noch stärker aus.
Marktweite Leerstandsquote richtig interpretieren
Beim Vergleich von Standorten kann die regionale Leerstandsquote ein Hinweis auf das Vermietungsrisiko sein.
Aber Vorsicht: Es gibt verschiedene Leerstandskonzepte.
Das Statistische Bundesamt weist ausdrücklich darauf hin, dass sich beispielsweise Zensus-Leerstand und Mikrozensus-Angaben zu unbewohnten Wohnungen methodisch unterscheiden.
Beim Zensus 2022 lag die bundesweite Leerstandsquote am 15. Mai 2022 bei 4,3 %. Das bedeutet nicht, dass jeder regionale Vermietungsmarkt oder jedes einzelne Investment ein Leerstandsrisiko von 4,3 % besitzt.
Bundesweite Durchschnittswerte niemals ungeprüft als Annahme für eine konkrete Wohnung übernehmen.
Welche Leerstandsquote ist gut?
Für ein einzelnes vermietetes Investment ist langfristig möglichst wenig ungeplanter Leerstand wünschenswert.
Eine universelle perfekte Quote gibt es nicht.
Relevant sind unter anderem:
- lokale Nachfrage
- Objektart
- Mieterwechselhäufigkeit
- Mietniveau
- Zustand
- Vermarktungsgeschwindigkeit
- Sanierungsbedarf
Ein sehr kurzer Fluktuationsleerstand kann wirtschaftlich vollkommen normal sein.
Beispiel
Jahresnettokaltmiete: 18.000 €
Annahme Leerstand: 5 %
18.000 € × 5 % = 900 € kalkulatorischer Leerstandsverlust
Kalkulatorische Miete nach Leerstand:
17.100 €
Drei unterschiedliche Leerstandskennzahlen
Für briqREC sind langfristig sogar drei Varianten sinnvoll:
1. Einheiten-Leerstandsquote
leere Einheiten ÷ vermietbare Einheiten
Gut für einen Stichtag.
2. Zeitbezogene Leerstandsquote
Leerstandstage ÷ mögliche Vermietungstage
Gut für einzelne Wohnungen und Performance über ein Jahr.
3. Wirtschaftliche Leerstandsquote
entgangene Soll-Miete durch Leerstand ÷ mögliche Soll-Miete
Gut für Rendite- und Cashflowanalyse.
Diese drei Werte können unterschiedlich ausfallen, etwa wenn eine besonders teure Wohnung leersteht.
1. Nur den aktuellen Stichtag betrachten
Eine heute voll vermietete Immobilie kann im vergangenen Jahr trotzdem viel Leerstand gehabt haben.
2. Leerstand und Mietausfall vermischen
Die Ursachen unterscheiden sich.
3. Sanierungsleerstand nicht kennzeichnen
Geplanter Leerstand sollte von Nachfrageproblemen unterscheidbar sein.
4. Jede leere Einheit gleich gewichten
Für die wirtschaftliche Wirkung ist auch die entgangene Miethöhe relevant.
Was ist die Leerstandsquote?
Sie zeigt den Anteil leerstehender Wohnungen oder Einheiten am betrachteten Bestand.
Wie berechnet man Leerstand bei einer Wohnung?
Für einzelne Wohnungen ist eine zeitbezogene Quote aus Leerstandstagen und verfügbaren Vermietungstagen meist sinnvoller.
Ist Leerstand dasselbe wie Mietausfall?
Nein. Leerstand bedeutet fehlende Belegung; Mietausfall bedeutet ausgefallene Mietzahlung bei bestehender Forderung.
Was bedeutet eine Leerstandsquote von 5 %?
Bei einer stichtagsbezogenen Bestandsquote stehen 5 % der betrachteten Einheiten leer. Bei einer zeitbezogenen Quote waren 5 % der möglichen Vermietungszeit unvermietet.
Sind 4,3 % Leerstand in Deutschland ein sinnvoller Kalkulationswert?
Nein. Die 4,3 % stammen aus dem Zensus 2022 und beschreiben einen damaligen bundesweiten Bestand. Für konkrete Investments muss das lokale und objektspezifische Risiko betrachtet werden.
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Hinweis: Allgemeine Information, keine Anlageberatung.