Was ist der Kaufpreisfaktor?
Der Kaufpreisfaktor gibt an, dem Wievielfachen der jährlichen Nettokaltmiete der Kaufpreis entspricht. Je niedriger der Faktor bei ansonsten vergleichbaren Objekten, desto höher ist die Bruttomietrendite.
Wie berechnet man den Kaufpreisfaktor?
Interhyp und immoverkauf24 verwenden diese klassische Definition ebenfalls. citeturn946693search0turn946693search1
Beispiel
Der Kaufpreis entspricht also rund 16,7 Jahresnettokaltmieten.
Ist ein niedriger Faktor immer besser?
Für die reine Mietrendite gilt grundsätzlich: Ein niedrigerer Faktor bedeutet bei gleicher Miete einen niedrigeren Kaufpreis und damit eine höhere Bruttomietrendite.
Aber der Faktor darf nie isoliert betrachtet werden. Sehr niedrige Faktoren können auch auf schwache Lage, Leerstandsrisiko, Sanierungsbedarf oder geringe Zukunftserwartungen hinweisen.
Marktübliche Faktoren unterscheiden sich stark nach Stadt, Lage, Objektart und Zeitpunkt. Interhyp nennt aktuell beispielsweise deutlich höhere Faktoren in Metropolen als in ländlichen Regionen. citeturn946693search2turn946693search8
Wie hängt der Faktor mit der Bruttomietrendite zusammen?
[TABLE]
| Faktor | Bruttomietrendite |
|---|---|
| 15 | 6,67 % |
| 20 | 5,00 % |
| 25 | 4,00 % |
| 30 | 3,33 % |
Welche Kosten berücksichtigt der Kaufpreisfaktor nicht?
In seiner klassischen Form ignoriert er Kaufnebenkosten, nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten, Instandhaltung, Leerstand, Finanzierung und Steuern. Deshalb ist er nur ein Schnellfilter.
briqREC Workflow Faktor zum Vorsortieren verwenden. Danach Nettorendite, Cashflow und Finanzierung berechnen.
Sind 20er Faktor wirklich 20 Jahre bis zur Amortisation?
Nicht im wirtschaftlich exakten Sinn. Die Aussage „20 Jahresmieten entsprechen dem Kaufpreis“ ist nur eine vereinfachte Relation. Tatsächliche Amortisation wird durch Kosten, Mietänderungen, Leerstand, Steuern, Finanzierung und den späteren Immobilienwert beeinflusst.
Wie sollte man Objekte vergleichen?
- Faktor 17: Höhere Bruttorendite.
- Faktor 22: Niedrigere Bruttorendite.
- Lage prüfen: Risiko und Zukunftspotenzial können den Unterschied erklären.
Typische Fehler
briqREC Schnellcheck Kaufpreisfaktor automatisch berechnen Kaufpreis und Kaltmiete eingeben und sofort Faktor, Bruttomietrendite und anschließend die vollständige Renditeanalyse sehen. Faktor berechnen →
Welcher Kaufpreisfaktor ist gut?
Das hängt stark von Lage, Objektart, Risiko und Marktphase ab. Eine pauschale Grenze ist nicht seriös.
Ist Kaufpreisfaktor das gleiche wie Mietmultiplikator?
Ja, die Begriffe werden häufig synonym verwendet.
Welche Miete wird verwendet?
Die jährliche Nettokaltmiete, nicht die Warmmiete.
Was bedeutet Faktor 20?
Der Kaufpreis entspricht 20 Jahresnettokaltmieten. Das entspricht rechnerisch einer Bruttomietrendite von 5 %.