Kategorie: Vermietung Stand: August 2026 Lesedauer: ca. 11 Minuten
Kurz erklärt
Schönheitsreparaturen sind typische Renovierungsarbeiten innerhalb einer Mietwohnung, die der Beseitigung normaler Abnutzung dienen.
Grundsätzlich liegt die Erhaltungspflicht der Mietwohnung nach § 535 BGB beim Vermieter.
Durch eine wirksame mietvertragliche Vereinbarung können laufende Schönheitsreparaturen jedoch in bestimmten Grenzen auf den Mieter übertragen werden.
Gerade hier sind viele ältere Formularmietverträge teilweise oder vollständig unwirksam.
Was zählt typischerweise zu Schönheitsreparaturen?
Typische Arbeiten sind:
- Tapezieren oder Streichen von Wänden und Decken
- Streichen von Innentüren
- Streichen von Heizkörpern und Heizungsrohren
- Streichen von Fenstern und Außentüren von innen
Nicht jede Reparatur in der Wohnung ist eine Schönheitsreparatur.
Was gehört nicht dazu?
Zum Beispiel:
- defekte Fenster austauschen
- kaputte Heizung reparieren
- Bodenbelag wegen Verschleiß erneuern
- Leitungen reparieren
- Schäden an Gebäudesubstanz beseitigen
Das sind regelmäßig Instandhaltungs- oder Instandsetzungsfragen.
Grundsatz: Vermieter ist zunächst zuständig
§ 535 BGB verpflichtet den Vermieter grundsätzlich, die Mietsache während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten.
Die Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist daher eine vertragliche Abweichung, deren Wirksamkeit genau geprüft werden muss.
Starre Fristen sind problematisch
Der Bundesgerichtshof hat formularmäßige Klauseln mit starren Renovierungsfristen für unwirksam erklärt.
Problematisch sind beispielsweise Klauseln wie:
> „Der Mieter muss Küche und Bad alle drei Jahre, Wohnräume alle fünf Jahre renovieren.“
wenn die Renovierung unabhängig vom tatsächlichen Zustand zwingend verlangt wird.
Zulässiger können dagegen flexible Fristen sein, die sich am tatsächlichen Renovierungsbedarf orientieren.
Nicht allein auf Zahlen wie 3/5/7 Jahre schauen. Entscheidend ist, ob die Klausel einen tatsächlichen Renovierungsbedarf berücksichtigt oder starr verpflichtet.
Unrenoviert übergebene Wohnung
Besonders wichtig ist die Rechtsprechung des BGH aus 2015.
Eine formularmäßige Übertragung der laufenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist grundsätzlich unwirksam, wenn:
- die Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergeben wurde und
- der Mieter dafür keinen angemessenen Ausgleich erhalten hat.
Der Grund:
Der Mieter würde sonst möglicherweise Gebrauchsspuren beseitigen müssen, die bereits vor seinem Mietverhältnis entstanden sind.
Was bedeutet „unrenoviert“?
Eine Wohnung muss nicht völlig abgewohnt sein.
Nach der BGH-Rechtsprechung kommt es darauf an, ob bei Übergabe relevante Gebrauchsspuren aus einem vorvertraglichen Zeitraum vorhanden waren.
Kleine unerhebliche Spuren führen nicht automatisch dazu, dass die Wohnung rechtlich als unrenoviert gilt.
Darum ist ein gutes Übergabeprotokoll mit Fotos für briqREC enorm wichtig.
Endrenovierung bei Auszug
Eine Klausel, die den Mieter unabhängig vom tatsächlichen Zustand stets zur vollständigen Endrenovierung verpflichtet, ist besonders kritisch.
Beispiel:
> „Bei Auszug ist die Wohnung vollständig frisch renoviert zurückzugeben.“
Eine solche formularmäßige Pflicht kann unwirksam sein, wenn sie ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand gilt.
Quotenabgeltung
Auch Klauseln, nach denen der Mieter beim Auszug pauschal einen anteiligen Prozentsatz zukünftiger Renovierungskosten zahlen muss, sind rechtlich problematisch.
Der BGH hat starre formularmäßige Abgeltungsklauseln verworfen.
> Keine automatische Forderungsberechnung allein anhand eines alten Formularvertrags.
Besenreine Rückgabe
„Besenrein“ bedeutet nicht automatisch renoviert.
Der BGH hat klargestellt, dass eine besenreine Rückgabe im Kern die Beseitigung grober Verschmutzungen verlangt.
Was passiert bei unwirksamer Klausel?
Ist die formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen unwirksam, fällt die gesetzliche Erhaltungspflicht grundsätzlich wieder auf den Vermieter zurück.
Allerdings sind Einzelfälle komplex.
Insbesondere bei einer unrenoviert übergebenen Wohnung hat der BGH auch entschieden, dass ein Mieter unter bestimmten Voraussetzungen vom Vermieter Renovierung verlangen kann, wobei eine Kostenbeteiligung des Mieters in Betracht kommen kann, wenn sich der Zustand wesentlich verschlechtert hat.
Schönheitsreparaturen sind stark von Vertragswortlaut, Übergabezustand und Rechtsprechung abhängig. Automatische Ja/Nein-Entscheidungen sind für briqREC ungeeignet.
Warum ist das Übergabeprotokoll entscheidend?
Bei Einzug sollte dokumentiert werden:
- renoviert / unrenoviert
- Wandzustand
- Decken
- Türen
- Heizkörper
- Boden
- sichtbare Schäden
- Fotos
- Datum
- Unterschriften
Damit kann später nachvollzogen werden, ob Gebrauchsspuren bereits vorhanden waren.
Beispiel
Mietvertrag enthält:
> „Wohn- und Schlafräume sind spätestens alle fünf Jahre zu streichen.“
Die Wohnung sieht nach fünf Jahren noch gepflegt aus.
Eine starre Pflicht allein wegen Zeitablaufs kann unwirksam sein.
Anders wäre eine flexible Klausel wie:
> „Schönheitsreparaturen sind im Allgemeinen nach folgenden Zeiträumen erforderlich, sofern der tatsächliche Zustand eine Renovierung erfordert.“
Auch hier muss aber der gesamte Vertrag geprüft werden.
Vertragsklausel
- Klausel vorhanden
- Originalwortlaut
- Vertragsversion
- Formular / Individualvereinbarung
- Prüfstatus
Übergabe
- renoviert
- unrenoviert
- renovierungsbedürftig
- Ausgleich vereinbart
- Ausgleichshöhe
- Fotos
Verlauf
- letzte Renovierung
- ausgeführt von
- Kosten
- betroffene Räume
- Zustand
Auszug
- Zustand
- offene Schäden
- normale Abnutzung
- Renovierungsbedarf
- Rechtsprüfung erforderlich
„Starre Frist erkannt“
Begriffe wie:
- „spätestens“
- „mindestens alle“
- fixe Jahre ohne Zustandsbezug
„Unrenovierte Übergabe dokumentiert“
Dann:
> „Formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen möglicherweise unwirksam. Vertrag rechtlich prüfen.“
„Endrenovierung unabhängig vom Zustand“
Dann:
> „Klausel kann unwirksam sein. Keine automatische Forderung erzeugen.“
Normale Abnutzung vs. Schaden
Schönheitsreparaturen betreffen normale Abnutzung.
Davon zu unterscheiden sind echte Schäden.
Beispiele:
normale Abnutzung
- übliche leichte Wandspuren
- normale Gebrauchsspuren
möglicher Schaden
- große Beschädigung durch unsachgemäßen Gebrauch
- zerstörte Türen
- erhebliche Bohr-/Schadensbilder
- bewusst verursachte Beschädigungen
Für Schäden gelten andere Regeln als für Schönheitsreparaturen.
1. „Mieter muss immer streichen“
Falsch. Das hängt von einer wirksamen Vertragsklausel ab.
2. Starre Fristen verwenden
Formularklauseln können dadurch unwirksam werden.
3. Unrenovierte Übergabe ignorieren
Sie kann die Wirksamkeit der Übertragung entscheidend beeinflussen.
4. Endrenovierung automatisch verlangen
Eine pauschale Pflicht unabhängig vom Zustand kann unwirksam sein.
5. Übergabezustand nicht dokumentieren
Dann fehlt später ein wichtiges Beweismittel.
Muss der Mieter beim Auszug immer streichen?
Nein.
Wer muss grundsätzlich Schönheitsreparaturen durchführen?
Ausgangspunkt ist die Erhaltungspflicht des Vermieters. Eine wirksame Mietvertragsklausel kann bestimmte Arbeiten auf den Mieter übertragen.
Sind starre Renovierungsfristen erlaubt?
Starre formularmäßige Fristen sind nach der BGH-Rechtsprechung problematisch beziehungsweise unwirksam.
Was ist bei unrenovierter Übergabe?
Eine formularmäßige Übertragung auf den Mieter ist grundsätzlich unwirksam, wenn kein angemessener Ausgleich gewährt wurde.
Bedeutet „besenrein“ frisch renoviert?
Nein.
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Vertragsklausel, Übergabezustand, Fotos und spätere Renovierungen lückenlos dokumentieren – damit bei Auszug nachvollziehbar bleibt, was vereinbart und tatsächlich passiert ist.
Hinweis: Allgemeine Information, keine individuelle Rechtsberatung.