Kategorie: Vermietung Stand: August 2026 Lesedauer: ca. 10 Minuten
Kurz erklärt
Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete.
Nach § 558c BGB muss er von der zuständigen Behörde oder gemeinsam von Interessenvertretern der Vermieter und Mieter erstellt oder anerkannt sein.
Er hilft insbesondere bei:
- Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
- Einschätzung des lokalen Mietniveaus
- Prüfung von Mietpreisen
- Einordnung der Mietpreisbremse
Was ist die ortsübliche Vergleichsmiete?
Nach § 558 Abs. 2 BGB wird sie aus den üblichen Entgelten gebildet, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für vergleichbaren Wohnraum in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert wurden.
Verglichen werden unter anderem:
- Art
- Größe
- Ausstattung
- Beschaffenheit
- Lage
- energetische Ausstattung und Beschaffenheit
Der Mietspiegel zeigt also nicht einfach den Durchschnitt aller aktuellen Angebotsmieten auf Immobilienportalen.
Einfacher Mietspiegel
Ein Mietspiegel nach § 558c BGB.
Er wird von der zuständigen Behörde oder von Interessenvertretern der Vermieter und Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt.
Qualifizierter Mietspiegel
§ 558d BGB stellt höhere Anforderungen.
Er muss nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und entsprechend anerkannt sein.
Sind die gesetzlichen Aktualisierungsanforderungen eingehalten, wird vermutet, dass seine Werte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben.
Wie oft wird ein Mietspiegel aktualisiert?
Für Mietspiegel gilt:
Sie sollen im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst werden.
Für qualifizierte Mietspiegel gilt nach § 558d BGB:
- Anpassung grundsätzlich alle zwei Jahre
- nach vier Jahren Neuerstellung
Müssen Städte einen Mietspiegel haben?
Nach § 558c Abs. 4 BGB sind für Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern Mietspiegel zu erstellen.
Die Mietspiegel und Änderungen sind zu veröffentlichen.
Für kleinere Gemeinden kann ebenfalls ein Mietspiegel erstellt werden.
Wie liest man einen Mietspiegel?
Je nach Gemeinde funktioniert der Mietspiegel unterschiedlich.
Häufig spielen eine Rolle:
- Wohnfläche
- Baujahr
- Wohnlage
- Modernisierungsstand
- Ausstattung
- energetischer Zustand
Das Ergebnis kann sein:
- ein Tabellenwert
- eine Mietspanne
- ein Basiswert mit Zu- und Abschlägen
Beispiel:
Basismiete:
9,50 €/m²
Zuschlag gute Lage:
+0,60 €/m²
Zuschlag hochwertige Ausstattung:
+0,30 €/m²
Vergleichswert:
10,40 €/m²
Bei 80 m²:
832 € Nettokaltmiete
Mietspiegel bei Mieterhöhungen
Ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB muss in Textform erklärt und begründet werden.
§ 558a BGB nennt als mögliche Begründungsmittel unter anderem:
- Mietspiegel
- Mietdatenbank
- Sachverständigengutachten
- drei Vergleichswohnungen
Existiert ein qualifizierter Mietspiegel, der Angaben für die Wohnung enthält und aktuell im gesetzlichen Sinn ist, müssen diese Angaben im Mieterhöhungsverlangen mitgeteilt werden – selbst wenn der Vermieter ein anderes Begründungsmittel nutzt.
15-Monats-Regel
Bei einer Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gilt nach § 558 BGB:
Die Miete muss zu dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert sein.
Das Erhöhungsverlangen kann grundsätzlich frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung gestellt werden.
Kappungsgrenze
Selbst wenn der Mietspiegel eine deutlich höhere Vergleichsmiete zeigt, kann die Miete nicht unbegrenzt erhöht werden.
Nach § 558 BGB beträgt die Kappungsgrenze grundsätzlich:
maximal 20 % innerhalb von drei Jahren
In bestimmten Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt kann sie auf:
15 % innerhalb von drei Jahren
reduziert sein.
Mietspiegelwert und maximal zulässige Mieterhöhung sind zwei verschiedene Prüfungen.
Mietspiegel und Mietpreisbremse
Auch bei der Mietpreisbremse ist die ortsübliche Vergleichsmiete zentral.
Nach § 556d BGB darf die Miete bei Neuvermietung in einem durch Rechtsverordnung bestimmten angespannten Wohnungsmarkt grundsätzlich höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
Es bestehen gesetzliche Ausnahmen und weitere Regeln, die separat geprüft werden müssen.
Mietspiegel ist nicht Angebotsmiete
Ein häufiger Fehler:
Auf einem Portal werden Wohnungen für 14 €/m² angeboten.
Der Mietspiegel zeigt 10 €/m².
Das bedeutet nicht automatisch, dass 14 €/m² die ortsübliche Vergleichsmiete sind.
Angebotsmieten:
- zeigen aktuelle Inserate
- können über tatsächlich abgeschlossenen Mieten liegen
- folgen nicht automatisch der gesetzlichen Vergleichsmietenmethodik
Mietspiegel bei Kaufanalyse
Für Investoren kann der Mietspiegel helfen, die bestehende Miete einzuordnen.
Beispiel:
- aktuelle Nettokaltmiete: 8,50 €/m²
- Mietspiegel-Spanne für vergleichbare Wohnung: 9,50–10,50 €/m²
Das kann auf Mietentwicklungspotenzial hindeuten.
Aber:
Eine rechtlich mögliche Mieterhöhung hängt zusätzlich ab von:
- Mietvertrag
- Zeitpunkt der letzten Erhöhung
- Kappungsgrenze
- konkreter Einordnung
- Staffelmiete / Indexmiete
- sonstigen gesetzlichen Grenzen
Automatische Aktualisierung
Wichtig:
- niemals alte Werte überschreiben
- Quelle und Version dokumentieren
- Gültigkeits-/Erhebungszeitraum speichern
- Berechnung reproduzierbar halten
So bleibt später nachvollziehbar, auf welchem Mietspiegel eine frühere Bewertung beruhte.
1. Angebotsmieten mit Mietspiegel verwechseln
Das sind unterschiedliche Datenquellen.
2. Mietspiegelwert direkt als neue Miete verlangen
Fristen und Kappungsgrenze müssen zusätzlich geprüft werden.
3. Alte Mietspiegelversion überschreiben
Historische Bewertungen müssen reproduzierbar bleiben.
4. Spanne ignorieren
Viele Mietspiegel liefern nicht nur einen einzelnen Wert.
5. Mietspiegel mit Mietpreisbremse gleichsetzen
Der Mietspiegel liefert Vergleichsdaten; die Mietpreisbremse ist eine gesetzliche Begrenzungsregel.
Was ist ein Mietspiegel?
Eine anerkannte Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete.
Was ist ein qualifizierter Mietspiegel?
Ein Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und gesetzlich entsprechend anerkannt wurde.
Wie alt darf ein Mietspiegel sein?
Mietspiegel sollen grundsätzlich alle zwei Jahre angepasst werden; qualifizierte Mietspiegel sind nach vier Jahren neu zu erstellen.
Muss jede Stadt einen Mietspiegel haben?
Für Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern sind Mietspiegel zu erstellen.
Kann der Vermieter anhand des Mietspiegels sofort erhöhen?
Nein. Zusätzlich gelten unter anderem Form, Fristen, Vergleichsmietengrenze und Kappungsgrenze.
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Hinweis: Allgemeine Information, keine individuelle Rechtsberatung.