Was bedeutet ROI bei Immobilien?
ROI beschreibt den gesamten Investmenterfolg als Prozentwert des eingesetzten Kapitals. Bei Immobilien können dazu laufende Überschüsse, ein späterer Verkaufsgewinn und weitere realisierte Erträge gehören.
Warum ist der Begriff ROI nicht ganz eindeutig?
ROI = gesamter realisierter Gewinn über die betrachtete Haltedauer geteilt durch das tatsächlich eingesetzte Anfangskapital. Der ROI ist dabei nicht automatisch annualisiert.
ROI-Formel
Der Gesamtgewinn entspricht vereinfacht allen erhaltenen Netto-Cashflows plus Netto-Verkaufserlös abzüglich des ursprünglich eingesetzten Kapitals und weiterer nicht bereits in den Cashflows enthaltener eigener Einzahlungen.
Was kann zum Gesamtgewinn gehören?
- Cashflow: Laufende Überschüsse aus Vermietung.
- Verkauf: Nettoerlös nach Verkaufs- und Ablösekosten.
- Eigenmittel: Anzahlung, Nebenkosten und eigene Investitionen.
Dr. Klein weist bei Renditeobjekten ebenfalls darauf hin, dass Vermögensaufbau aus Mieteinnahmen, Tilgung, Verkaufsgewinnen und Wertsteigerungen entstehen kann. citeturn880616search10
Beispiel: ROI nach fünf Jahren
Der Wert von 71,67 % bedeutet nicht 71,67 % pro Jahr. Er beschreibt den Gesamtgewinn über den gesamten Betrachtungszeitraum.
ROI vs. Cash-on-Cash-Return
[TABLE]
| Kennzahl | Fokus |
|---|---|
| Cash-on-Cash | laufender Jahres-Cashflow auf eingesetztes Cash |
| ROI | Gesamtgewinn über die gesamte Haltedauer |
Ein Investment kann einen niedrigen laufenden CoC haben und trotzdem einen hohen ROI erreichen, wenn beispielsweise der Netto-Verkaufserlös hoch ist.
ROI vs. IRR
Der klassische ROI ignoriert, wann ein Gewinn entsteht. 40.000 € Gewinn nach zwei Jahren und derselbe Gewinn nach zwanzig Jahren ergeben bei gleichem Kapitaleinsatz denselben ROI.
Der interne Zinsfuß (IRR) berücksichtigt dagegen den Zeitpunkt der Zahlungsströme. Deshalb eignet er sich besser für mehrjährige Investmentvergleiche.
briqREC ROI für leicht verständlichen Gesamtgewinn, IRR für zeitlich korrekten Vergleich über mehrere Jahre.
Wie wird Finanzierung berücksichtigt?
Bei einem gehebelten Investment muss darauf geachtet werden, Tilgung nicht doppelt zu zählen. Laufende Kreditraten reduzieren den Cashflow. Beim Verkauf wird die dann offene Restschuld vom Verkaufserlös abgezogen. Der verbleibende Nettoerlös fließt in den ROI ein.
Tilgung nicht zusätzlich als separaten Gewinn addieren, wenn die geringere Restschuld bereits über den höheren Netto-Verkaufserlös berücksichtigt wird.
Welche Grenzen hat der ROI?
ROI ist sehr leicht verständlich, berücksichtigt aber Zeit, Wiederanlage und den genauen Verlauf der Cashflows nicht. Außerdem hängt das Ergebnis stark davon ab, welche Erträge und Kosten in die Definition aufgenommen werden.
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Gehört Wertsteigerung zum ROI?
Wenn sie durch einen Verkauf realisiert wird, fließt sie über den Netto-Verkaufserlös ein. Nicht realisierte Wertsteigerungen sollten getrennt ausgewiesen werden.
Was ist besser: ROI oder IRR?
ROI ist einfacher verständlich. IRR berücksichtigt zusätzlich den Zeitpunkt der Zahlungsströme und ist für mehrjährige Vergleiche meist aussagekräftiger.