Kategorie: WEG Stand: August 2026 Lesedauer: ca. 10 Minuten
Kurz erklärt
Die Eigentümerversammlung ist das zentrale Beschlussorgan einer Wohnungseigentümergemeinschaft.
Dort entscheiden die Wohnungseigentümer über Angelegenheiten, die nach dem Wohnungseigentumsgesetz oder aufgrund einer Vereinbarung durch Beschluss geregelt werden können.
Typische Themen:
- Wirtschaftsplan
- Jahresabrechnung
- Rücklagen
- Sanierungen
- Sonderumlagen
- Verwalter
- Hausordnung
- bauliche Veränderungen
Wie oft muss eine Eigentümerversammlung stattfinden?
Nach § 24 WEG beruft der Verwalter die Eigentümerversammlung mindestens einmal im Jahr ein.
Das bedeutet nicht, dass nur eine Versammlung zulässig ist.
Bei Bedarf können weitere Versammlungen stattfinden.
Wie wird eingeladen?
Die Einberufung erfolgt nach § 24 WEG in Textform.
Die Einberufungsfrist soll grundsätzlich mindestens drei Wochen betragen.
Bei besonderer Dringlichkeit kann eine kürzere Frist möglich sein.
Tagesordnung ist wichtig
§ 23 WEG verlangt für die Gültigkeit eines Beschlusses, dass der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet wurde.
Das heißt:
Ein Beschluss sollte nicht überraschend zu einem völlig neuen Thema gefasst werden, das aus der Einladung nicht hervorging.
Beispiel:
Tagesordnungspunkt:
> „Beschluss über Erneuerung der Heizungsanlage“
ist deutlich konkreter als:
> „Sonstiges“.
Präsenz, hybride Teilnahme und virtuelle Versammlung
Das WEG erlaubt verschiedene Formen.
Präsenzversammlung
Eigentümer treffen sich an einem Ort.
Elektronische Teilnahme
Die Eigentümer können beschließen, dass einzelne Eigentümer auch elektronisch teilnehmen und Rechte ausüben dürfen.
Virtuelle Eigentümerversammlung
Nach § 23 Abs. 1a WEG kann mit mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen für einen Zeitraum von längstens drei Jahren beschlossen werden, dass Versammlungen ohne physischen Versammlungsort stattfinden können.
Die virtuelle Teilnahme muss hinsichtlich Teilnahme und Rechteausübung mit einer Präsenzversammlung vergleichbar sein.
Übergangsregel bis Ende 2028
Für Beschlüsse über virtuelle Versammlungen, die vor dem 1. Januar 2028 gefasst werden, gilt eine besondere Übergangsregel.
Bis einschließlich 2028 ist grundsätzlich mindestens einmal jährlich eine Präsenzversammlung durchzuführen, sofern die Eigentümer darauf nicht einstimmig verzichten.
Umlaufbeschluss
Nicht jeder Beschluss braucht zwingend eine Versammlung.
Nach § 23 Abs. 3 WEG ist ein Beschluss auch ohne Versammlung gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung in Textform erklären.
Zusätzlich können die Eigentümer beschließen, dass für einen einzelnen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt.
Wer leitet die Versammlung?
Nach § 24 WEG führt grundsätzlich der Verwalter den Vorsitz, sofern die Eigentümerversammlung nichts anderes beschließt.
Protokoll
Über die gefassten Beschlüsse muss unverzüglich eine Niederschrift aufgenommen werden.
Diese wird grundsätzlich unterschrieben von:
- dem Vorsitzenden,
- einem Wohnungseigentümer,
- bei vorhandenem Verwaltungsbeirat zusätzlich dessen Vorsitzendem oder Vertreter.
Beschlusssammlung
Die Gemeinschaft muss eine Beschlusssammlung führen.
Darin werden insbesondere dokumentiert:
- verkündete Beschlüsse
- schriftliche Beschlüsse
- bestimmte gerichtliche Entscheidungen
- Datum und gegebenenfalls Anfechtung/Aufhebung
Beispiel
Eigentümerversammlung:
15.06.2026
Tagesordnungspunkt 5:
> Erneuerung der Heizungsanlage.
Beschluss:
- Gesamtkosten: 120.000 €
- Finanzierung: Rücklage + Sonderumlage
- Ausführung: Herbst 2026
- angenommen: ja
- Maßnahme
- geplante Kosten
- Sonderumlage
- Beschlussreferenz
- Fälligkeit
- Dokumente
Warum sind Eigentümerversammlungen für Käufer wichtig?
Beim Kauf einer Eigentumswohnung geben alte Protokolle Hinweise auf:
- geplante Sanierungen
- Streit innerhalb der Gemeinschaft
- wiederkehrende Schäden
- Sonderumlagen
- finanzielle Probleme
- Verwalterwechsel
- größere Investitionen
Deshalb sollten bei einer Kaufprüfung möglichst mehrere vergangene Protokolle geprüft werden.
Versammlung
- WEG
- Datum
- Ort / virtuell
- Einladung versendet am
- Einberufungsfrist
- Verwalter
- Vorsitz
- Teilnehmer
Tagesordnung
- TOP-Nummer
- Titel
- Beschreibung
- Dokumente
Beschluss
- Wortlaut
- Abstimmung
- angenommen / abgelehnt
- Kosten
- Maßnahme
- Fälligkeit
- Beschlussstatus
- Anfechtung
Protokoll
- Dokument
- unterschrieben
- Datum
- Version
1. Nur das Protokoll als PDF speichern
Die einzelnen Beschlüsse sollten strukturiert erfasst werden.
2. Tagesordnung und Beschluss nicht verknüpfen
Dann fehlt später der Zusammenhang.
3. Alte Beschlüsse überschreiben
Beschlüsse müssen historisch nachvollziehbar bleiben.
4. Anfechtung ignorieren
Ein Beschluss kann zunächst gültig sein und später gerichtlich für ungültig erklärt werden.
5. Sanierungsbeschluss nicht mit Kostenplanung verbinden
Gerade für Investoren ist dieser Zusammenhang entscheidend.
Wie oft findet eine Eigentümerversammlung statt?
Der Verwalter muss mindestens einmal jährlich eine Versammlung einberufen.
Wie lang ist die Einladungsfrist?
Sie soll grundsätzlich mindestens drei Wochen betragen.
Sind virtuelle Eigentümerversammlungen möglich?
Ja, unter den gesetzlichen Voraussetzungen.
Kann ohne Versammlung beschlossen werden?
Ja, über einen Umlaufbeschluss nach § 23 WEG.
Muss es ein Protokoll geben?
Über die gefassten Beschlüsse ist unverzüglich eine Niederschrift aufzunehmen.
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Hinweis: Allgemeine Information, keine individuelle Rechtsberatung.