Kategorie: WEG Stand: August 2026 Lesedauer: ca. 10 Minuten
Kurz erklärt
Der Wirtschaftsplan ist die finanzielle Planung einer Wohnungseigentümergemeinschaft für ein Kalenderjahr.
Nach § 28 WEG stellt der Verwalter einen Wirtschaftsplan auf.
Dieser enthält insbesondere:
- voraussichtliche Einnahmen
- voraussichtliche Ausgaben
- geplante Rücklagen
- daraus resultierende Vorschüsse der Wohnungseigentümer
Die Wohnungseigentümer beschließen über die zu zahlenden Vorschüsse.
Was steht im Wirtschaftsplan?
Typische Positionen:
Einnahmen
- Hausgeldvorschüsse
- sonstige Einnahmen der Gemeinschaft
Ausgaben
- Versicherungen
- Wasser
- Heizung
- Hausmeister
- Reinigung
- Gartenpflege
- Verwaltung
- laufende Instandhaltung
Rücklagen
- Zuführung zur Erhaltungsrücklage
- weitere beschlossene Rücklagen
Was bedeutet Hausgeld?
Der Wirtschaftsplan ist eine Grundlage für die monatlichen Vorschüsse der Eigentümer.
Im Alltag wird dieser Vorschuss meist als Hausgeld bezeichnet.
Beispiel:
Jahresvorschuss für eine Einheit:
3.600 €
Monatliches Hausgeld:
300 €
Hausgeld ist nicht automatisch vollständig auf den Mieter umlagefähig.
Beispiel Aufteilung
Monatliches Hausgeld:
300 €
Davon:
- umlagefähige Betriebskosten: 190 €
- Verwaltung: 45 €
- Rücklage: 40 €
- sonstige nicht umlagefähige Kosten: 25 €
Für den Eigentümer:
110 € pro Monat verbleibende Eigentümerbelastung
Wer beschließt den Wirtschaftsplan?
Nach § 28 Abs. 1 WEG beschließen die Wohnungseigentümer über:
- Vorschüsse zur Kostentragung
- Vorschüsse zu den vorgesehenen Rücklagen
Der Verwalter stellt dafür den Wirtschaftsplan auf.
Gilt der Wirtschaftsplan für immer?
Nein.
Er wird jeweils für ein Kalenderjahr aufgestellt.
Die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben werden später über die Jahresabrechnung gegenübergestellt.
Der Wirtschaftsplan ist also:
> Planung
Die Jahresabrechnung ist:
> tatsächliche Abrechnung
Wirtschaftsplan
Zukunftsorientiert.
Beispiel:
„Für 2027 werden Heizkosten von 80.000 € erwartet.“
Jahresabrechnung
Rückblick.
Beispiel:
„Tatsächlich entstanden 2027 Heizkosten von 86.400 €.“
Aus den Abweichungen können Nachschüsse oder Anpassungen der Vorschüsse entstehen.
Rücklagen
Der Wirtschaftsplan enthält auch geplante Zuführungen zu Rücklagen.
Für einen Käufer ist wichtig:
- wie hoch ist die jährliche Zuführung?
- wie hoch ist der aktuelle Rücklagenbestand?
- stehen große Maßnahmen bevor?
- reicht die Rücklage voraussichtlich aus?
Eine niedrige Rücklage bei hohem Sanierungsbedarf kann ein Hinweis auf zukünftige Sonderumlagen sein.
Warum ist der Wirtschaftsplan beim Wohnungskauf wichtig?
Er zeigt:
- aktuelle Hausgeldhöhe
- erwartete laufende Kosten
- Rücklagenzuführung
- Kostenverteilung
- mögliche finanzielle Belastung des Eigentümers
Ein Kaufpreis allein reicht für eine Investmentbewertung nicht.
Beispiel Kaufanalyse
Kaufpreis:
180.000 €
Hausgeld:
320 € / Monat
Davon nicht umlagefähig:
105 € / Monat
Jährliche Eigentümerbelastung:
1.260 €
Diese 1.260 € sollten bei der Nettorendite berücksichtigt werden.
Dokument
- WEG
- Wirtschaftsjahr
- Version
- Beschlussdatum
- Dokument
Gesamtplanung
- Einnahmen
- Ausgaben
- Rücklagenzuführung
- Gesamtvorschüsse
Einheit
- Einheit
- Miteigentumsanteil
- Jahresvorschuss
- Monatsvorschuss
- umlagefähiger Anteil
- nicht umlagefähiger Anteil
- Rücklagenanteil
Positionen statt nur Gesamtsumme
> Hausgeld = 320 €
Besser:
| Kostenart | monatlicher Anteil |
|---|---|
| Heizung/Wasser | 120 € |
| Versicherung | 20 € |
| Verwaltung | 45 € |
| Rücklage | 40 € |
| Sonstiges | 95 € |
Dadurch können Rendite und Nebenkostenabrechnung später automatisch getrennt werden.
Wirtschaftsplan
Geplante Kosten:
100.000 €
Jahresabrechnung
Tatsächliche Kosten:
108.000 €
Abweichung:
+8 %
So erkennt der Nutzer Kostensteigerungen frühzeitig.
Mehrjährige Analyse
Wirtschaftspläne sollten historisiert werden.
Beispiel:
| Jahr | Hausgeld | nicht umlagefähig | Rücklage |
|---|---|---|---|
| 2025 | 280 € | 90 € | 35 € |
| 2026 | 300 € | 100 € | 40 € |
| 2027 | 330 € | 115 € | 45 € |
Trend:
> Eigentümerbelastung steigt.
Das ist für Kaufentscheidung und Bestandsmanagement sehr wertvoll.
1. Hausgeld mit Nebenkosten des Mieters gleichsetzen
Nicht alle Hausgeldbestandteile sind umlagefähig.
2. Rücklagenanteil ignorieren
Er ist ein realer Liquiditätsabfluss des Eigentümers.
3. Wirtschaftsplan mit Jahresabrechnung verwechseln
Planung und tatsächliches Ergebnis sind verschieden.
4. Nur Gesamtbetrag speichern
Einzelpositionen sind für Rendite und Abrechnung wichtiger.
5. Alte Wirtschaftspläne überschreiben
Kostenentwicklung muss historisch sichtbar bleiben.
Was ist ein Wirtschaftsplan?
Die finanzielle Jahresplanung einer WEG.
Wer erstellt ihn?
Der Verwalter stellt ihn auf.
Wer beschließt ihn?
Die Wohnungseigentümer beschließen über die Vorschüsse.
Ist Hausgeld vollständig umlagefähig?
Nein.
Was ist der Unterschied zur Jahresabrechnung?
Der Wirtschaftsplan plant zukünftige Einnahmen und Ausgaben; die Jahresabrechnung zeigt die tatsächlichen Werte nach Jahresende.
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Hinweis: Allgemeine Information, keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung.