Kategorie: WEG Stand: August 2026 Lesedauer: ca. 10 Minuten
Kurz erklärt
Die Jahresabrechnung zeigt nach Ablauf eines Kalenderjahres, welche Einnahmen und Ausgaben in der Wohnungseigentümergemeinschaft tatsächlich angefallen sind.
Die gesetzliche Grundlage ist § 28 WEG.
Der Verwalter stellt nach Jahresende eine Abrechnung über den Wirtschaftsplan auf. Auf dieser Basis beschließen die Wohnungseigentümer über:
- Nachschüsse
- Anpassungen der beschlossenen Vorschüsse
Die Jahresabrechnung ist damit das Gegenstück zum Wirtschaftsplan.
Wirtschaftsplan
Planwerte für das kommende Jahr:
- erwartete Einnahmen
- erwartete Ausgaben
- geplante Rücklagen
- Vorschüsse / Hausgeld
Jahresabrechnung
Ist-Werte nach Ablauf des Jahres:
- tatsächliche Einnahmen
- tatsächliche Ausgaben
- tatsächliche Belastung
- Vergleich zu den geleisteten Vorschüssen
Beispiel
Wirtschaftsplan 2026:
Geplante Kosten für eine Einheit:
3.600 €
Tatsächliche Belastung laut Jahresabrechnung:
3.840 €
Differenz:
+240 €
Je nach Beschluss kann daraus ein Nachschuss entstehen.
Was beschließen die Eigentümer?
Nach § 28 Abs. 2 WEG beschließen die Eigentümer nach Ablauf des Kalenderjahres über:
- die Einforderung von Nachschüssen
- die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse
Die Abrechnung selbst liefert dafür die rechnerische Grundlage.
Welche Informationen sollte die Jahresabrechnung enthalten?
Für eine verständliche und prüfbare Abrechnung sind insbesondere relevant:
- Abrechnungsjahr
- Einnahmen
- Ausgaben
- Kostenarten
- Verteilerschlüssel
- Anteil der jeweiligen Einheit
- geleistete Vorschüsse
- Abrechnungsspitze / Differenz
- Rücklagenbewegungen
- gegebenenfalls Sonderumlagen
Gemeinschaftsabrechnung und Einzelabrechnung
In der Praxis werden meist zwei Ebenen benötigt.
Gesamtabrechnung
Zeigt die Einnahmen und Ausgaben der gesamten WEG.
Einzelabrechnung
Zeigt den auf eine konkrete Einheit beziehungsweise einen Eigentümer entfallenden Anteil.
Für briqREC sind beide Ebenen wichtig.
Beispiel Einzelabrechnung
Einheit 12:
- Hausgeldvorschüsse: 3.600 €
- tatsächlicher Kostenanteil: 3.840 €
Differenz:
240 €
Zusätzlich sollte sichtbar sein, woraus die 3.840 € bestehen:
- Heizung
- Wasser
- Versicherung
- Verwaltung
- Hausmeister
- Instandhaltung
- Rücklagen
- sonstige Positionen
Umlagefähig oder nicht umlagefähig?
Für einen vermietenden Eigentümer ist die WEG-Jahresabrechnung noch keine fertige Nebenkostenabrechnung für den Mieter.
Die Positionen müssen getrennt werden in:
- umlagefähige Betriebskosten
- nicht umlagefähige Eigentümerkosten
- Rücklagen
- Instandhaltung / Reparaturen
- gegebenenfalls Sonderfälle
WEG-Jahresabrechnung und Betriebskostenabrechnung gegenüber dem Mieter sind nicht dasselbe.
Rücklagenbewegungen
§ 28 Abs. 4 WEG verpflichtet den Verwalter zusätzlich zu einem Vermögensbericht.
Dieser enthält unter anderem den Stand der Rücklagen.
So lässt sich nachvollziehen:
- Rücklagenstand Jahresbeginn
- Zuführung
- Entnahmen
- Rücklagenstand Jahresende
Vermögensbericht
Der Vermögensbericht enthält:
- Stand der Rücklagen
- Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens
Er ist jedem Wohnungseigentümer zur Verfügung zu stellen.
Warum ist die Jahresabrechnung für Käufer wichtig?
Sie zeigt unter anderem:
- tatsächliche Kostenentwicklung
- wiederkehrende Reparaturen
- Verwaltungskosten
- ungewöhnliche Ausgaben
- Rücklagenbewegungen
- tatsächliche Eigentümerbelastung
- Unterschiede zum Wirtschaftsplan
Mehrere Jahre nebeneinander sind besonders aussagekräftig.
Beispiel Kaufanalyse
2024:
nicht umlagefähige Kosten: 1.050 €
2025:
nicht umlagefähige Kosten: 1.180 €
2026:
nicht umlagefähige Kosten: 1.420 €
Trend:
steigende Eigentümerkosten
Das kann für die Renditebewertung wichtiger sein als das reine aktuelle Hausgeld.
Soll-Ist-Vergleich
Abweichung = Ist-Kosten − Plan-Kosten
und:
Abweichung % = Abweichung ÷ Plan-Kosten × 100
Beispiel:
Plan:
100.000 €
Ist:
108.000 €
Abweichung:
+8.000 € / +8 %
Kostenhistorie
Damit wird möglich:
- Kostenentwicklung pro Jahr
- Hausgeldtrend
- Rücklagentrend
- Reparaturhistorie
- Vergleich einzelner Kostenarten
- Renditehistorie
Jahresabrechnung
- WEG
- Jahr
- Dokument
- Beschlussdatum
- Status
Gesamtwerte
- Einnahmen
- Ausgaben
- Vorschüsse
- Nachschüsse
- Rücklagenzuführungen
- Rücklagenentnahmen
Einheit
- Einheit
- tatsächlicher Kostenanteil
- geleistete Vorschüsse
- Differenz
- umlagefähiger Anteil
- nicht umlagefähiger Anteil
- Rücklagenanteil
Position
- Kostenart
- Betrag
- Verteilerschlüssel
- Einheitsschlüssel
- Umlagefähigkeit
- Dokumentbeleg
1. Jahresabrechnung mit Wirtschaftsplan verwechseln
Plan und Ist sind unterschiedliche Ebenen.
2. WEG-Abrechnung direkt an den Mieter weitergeben
Die mietrechtliche Betriebskostenabrechnung muss separat erstellt werden.
3. Nur die Endsumme speichern
Einzelpositionen sind für Rendite und Kostenanalyse entscheidend.
4. Vermögensbericht vergessen
Der Rücklagenstand gehört in eine eigene strukturierte Auswertung.
5. Mehrjahrestrends nicht betrachten
Ein einzelnes Jahr kann ungewöhnlich sein.
Was ist die WEG-Jahresabrechnung?
Die Abrechnung über den Wirtschaftsplan nach Ablauf des Kalenderjahres mit den tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben.
Wer erstellt sie?
Der Verwalter.
Was beschließen die Eigentümer?
Über Nachschüsse oder Anpassungen der beschlossenen Vorschüsse.
Ist sie dasselbe wie die Nebenkostenabrechnung für Mieter?
Nein.
Was ist der Vermögensbericht?
Ein separates Dokument mit Rücklagenstand und wesentlichem Gemeinschaftsvermögen.
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Hinweis: Allgemeine Information, keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung.