Was bedeutet Kapitaldienstfähigkeit?
Kapitaldienstfähigkeit ist die Fähigkeit, die vertraglichen Zahlungsverpflichtungen eines Kredits dauerhaft zu erfüllen. Bei Immobilien geht es im Kern darum, ob ausreichend laufender Überschuss vorhanden ist, um Zinsen und Tilgung zu bezahlen.
Warum ist Kapitaldienstfähigkeit für Banken wichtig?
Die Deutsche Bundesbank beschreibt Kapitaldienstfähigkeit als die Fähigkeit des Kreditnehmers, seinen vertraglichen Leistungsverpflichtungen nachzukommen. Für eine Bank ist damit nicht nur der Immobilienwert wichtig, sondern auch die Frage, ob die laufenden Zahlungen zuverlässig getragen werden können.
Eine Immobilie kann eine gute Sicherheit sein und trotzdem eine schlechte Kapitaldienstfähigkeit haben, wenn ihre laufenden Überschüsse nicht für die Kreditrate ausreichen.
Was gehört zum Kapitaldienst?
Kapitaldienst umfasst typischerweise die Zahlungen, die für Fremdkapital innerhalb eines Zeitraums geleistet werden müssen – insbesondere Zinsen und Tilgung.
Objektbezogene Kapitaldienstfähigkeit
Bei einer vermieteten Immobilie kann geprüft werden, ob der operative Überschuss des Objekts den jährlichen Schuldendienst deckt.
- Miete: nach realistischem Mietausfall.
- abziehen: nicht umlagefähige laufende Kosten.
- Kapitaldienst: Zins und Tilgung.
Die Differenz zeigt, ob nach den laufenden Objektkosten genügend Geld zur Bedienung des Kredits vorhanden ist.
Kapitaldienstfähigkeit des Kreditnehmers
Bei privaten Immobilienfinanzierungen betrachtet die Bank zusätzlich den gesamten Haushalt. Einkommen, laufende Ausgaben und weitere Kredite beeinflussen, wie hoch der tragbare Kapitaldienst ist.
Damit überschneidet sich die Kapitaldienstfähigkeitsprüfung mit der Haushaltsrechnung und Kreditwürdigkeitsprüfung.
Beispiel: Vermietete Immobilie
In diesem vereinfachten Beispiel kann das Objekt seinen Kapitaldienst aus dem laufenden operativen Ergebnis decken.
Warum eine Stressrechnung wichtig ist
Eine Finanzierung sollte nicht nur im Basisszenario funktionieren. Mietausfall, höhere laufende Kosten oder eine teurere Anschlussfinanzierung können den verfügbaren Überschuss reduzieren.
Ein Objekt, das heute ausreichend Überschuss erzeugt, kann bei höherem Anschlusszins oder längerem Leerstand unter die notwendige Deckung fallen.
Zusammenhang mit dem DSCR
Kapitaldienstfähigkeit ist das übergeordnete Konzept. Der Schuldendienstdeckungsgrad (DSCR) macht die objektbezogene Deckung als Verhältniszahl messbar.
Im obigen Beispiel ergibt sich 24.000 € ÷ 20.000 € = 1,20.
Typische Fehler
briqREC Finanzierungsanalyse Kapitaldienstfähigkeit prüfen Miete, laufende Kosten und Kreditrate erfassen und sehen, wie viel Puffer nach Zins und Tilgung verbleibt. Kapitaldienst prüfen →
Was bedeutet Kapitaldienstfähigkeit?
Die Fähigkeit eines Kreditnehmers oder Investments, die vertraglichen Kreditverpflichtungen aus Zins und Tilgung tragen zu können.
Ist Kapitaldienst dasselbe wie Zinsen?
Nein. Kapitaldienst umfasst typischerweise Zins- und Tilgungsleistungen.
Was passiert, wenn die Kapitaldienstfähigkeit negativ ist?
Dann reichen die betrachteten laufenden Mittel nicht aus, um den Schuldendienst vollständig zu decken. Zusätzliche Liquidität wäre erforderlich.
Ist DSCR dasselbe wie Kapitaldienstfähigkeit?
Nein. Kapitaldienstfähigkeit ist das Konzept; DSCR ist eine konkrete Verhältniskennzahl zur Messung der Schuldendienstdeckung.