Was ist IRR?
Der IRR ist der Zinssatz, bei dem der Kapitalwert aller zukünftigen und bisherigen Cashflows eines Investments genau null ist. Vereinfacht ausgedrückt ist er eine annualisierte Rendite, die den Zeitpunkt der Ein- und Auszahlungen berücksichtigt.
Warum ist IRR für Immobilien interessant?
Immobilien erzeugen typischerweise viele Zahlungsströme: Eigenkapital beim Kauf, laufende Überschüsse oder Nachschüsse, Renovierungen und schließlich einen Verkaufserlös. IRR verdichtet diese zeitlich verteilten Zahlungen zu einer einzigen annualisierten Rendite.
Mathematische Definition
Der Zinssatz lässt sich meist nicht mit einer einfachen geschlossenen Formel berechnen, sondern wird numerisch ermittelt. Microsoft beschreibt XIRR ebenfalls als den Zinssatz, bei dem der Kapitalwert der datierten Zahlungsreihe null wird. citeturn880616search11
Welche Cashflows gehören in eine Immobilien-IRR?
- Kauf: Eigenkapital als negativer Cashflow.
- Betrieb: Netto-Cashflows oder Nachschüsse.
- Verkauf: Nettoerlös nach Kosten und Darlehensablösung.
Beispiel über fünf Jahre
[TABLE]
| Zeitpunkt | Cashflow |
|---|---|
| Kauf / Jahr 0 | −60.000 € |
| Jahr 1 | +3.600 € |
| Jahr 2 | +3.600 € |
| Jahr 3 | +3.600 € |
| Jahr 4 | +3.600 € |
| Jahr 5 inkl. Verkauf | +88.600 € |
Der Unterschied ist entscheidend: ROI zeigt den Gesamtgewinn über fünf Jahre. IRR übersetzt die zeitliche Verteilung derselben Cashflows in eine annualisierte Rendite.
IRR vs. ROI
[TABLE]
| Kennzahl | Zeit berücksichtigt? | Typische Aussage |
|---|---|---|
| ROI | Nein | Gesamtgewinn relativ zum Kapitaleinsatz |
| IRR | Ja | annualisierte Rendite der Cashflow-Reihe |
| Cash-on-Cash | nur betrachtetes Jahr | laufende Cash-Rendite |
IRR oder XIRR bei Immobilien?
Die klassische IRR-Funktion unterstellt gleichmäßige Zeitabstände zwischen den Cashflows. In echten Immobilienprojekten finden Kauf, Renovierung, Sonderzahlungen und Verkauf aber oft an konkreten unterschiedlichen Daten statt.
Wie wird der Verkauf berücksichtigt?
Im letzten Cashflow wird nicht einfach der Verkaufspreis verwendet. Abgezogen werden beispielsweise Verkaufskosten und die noch offene Darlehensrestschuld. Nur der tatsächlich dem Investor zufließende Nettoerlös gehört in die Eigenkapital-IRR.
Wer den vollen Verkaufspreis als positiven Cashflow einsetzt, überschätzt die Rendite eines finanzierten Investments massiv.
Welche Grenzen hat IRR?
IRR hängt stark von angenommenen Verkaufspreisen und zukünftigen Cashflows ab. Bei ungewöhnlichen Zahlungsreihen mit mehreren Vorzeichenwechseln können mathematisch mehrere IRR-Lösungen entstehen oder eine Interpretation schwierig werden.
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Was bedeutet IRR von 10 %?
Vereinfacht bedeutet es, dass die gesamte Zahlungsreihe einer annualisierten internen Rendite von etwa 10 % entspricht.
Ist IRR dasselbe wie ROI?
Nein. ROI ignoriert den Zeitpunkt der Zahlungsströme, IRR berücksichtigt ihn.
Gehört Tilgung in die IRR?
Die Kreditrate beeinflusst die laufenden Cashflows. Beim Verkauf beeinflusst die verbleibende Restschuld den Nettoerlös. Tilgung sollte nicht zusätzlich doppelt als separater Gewinn erfasst werden.