Was bedeutet Zinsbindung?
Die Zinsbindung ist der Zeitraum, für den der Sollzins eines Darlehens fest vereinbart ist. Während dieser Zeit schützt sie dich grundsätzlich vor steigenden Marktzinsen. Nach Ablauf der Zinsbindung kann eine Restschuld bestehen, für die neue Konditionen vereinbart werden müssen.
Was ist die Zinsbindung bei einer Baufinanzierung?
Bei vielen Immobilienkrediten wird der Sollzins nicht für die gesamte Rückzahlungsdauer, sondern nur für einen bestimmten Zeitraum festgeschrieben. Typisch sind beispielsweise 10, 15, 20 oder 30 Jahre.
Innerhalb dieser Zeit bleibt der vereinbarte Sollzins grundsätzlich fest. Die Monatsrate eines klassischen Annuitätendarlehens ist dadurch gut planbar, solange sich die vertragliche Tilgungsstruktur nicht ändert.
Zinsbindung ist nicht dasselbe wie Kreditlaufzeit. Nach zehn Jahren Zinsbindung kann ein Kredit noch Jahrzehnte Restlaufzeit haben.
10, 15, 20 oder 30 Jahre Zinsbindung?
- 10 Jahre: Weniger lange Zinssicherheit, dafür frühere Neuverhandlung.
- 15 Jahre: Mehr Planungssicherheit bei mittlerer Bindungsdauer.
- 20 Jahre: Längere Absicherung gegen steigende Zinsen.
- 30 Jahre: Sehr lange Zinssicherheit, Konditionen können entsprechend anders ausfallen.
Welche Laufzeit sinnvoll ist, hängt nicht nur vom aktuellen Zinsniveau ab. Wichtig sind auch Tilgung, Restschuld, Einkommen, Sicherheitsbedürfnis, Flexibilität und die Frage, wie stark dich ein späterer Zinsanstieg treffen würde.
Kurze oder lange Zinsbindung – Vor- und Nachteile
- Kürzere Zinsbindung: Kann attraktiv sein, wenn du bewusst früher neu verhandeln möchtest oder mit sinkenden Zinsen rechnest. Dafür trägst du früher das Risiko steigender Anschlusszinsen.
- Längere Zinsbindung: Bietet länger Planungssicherheit und schützt vor Zinsanstiegen. Dafür kann der angebotene Sollzins höher sein als bei kürzeren Bindungen.
Niemand kennt das zukünftige Zinsniveau sicher. Die Zinsbindung sollte deshalb auch danach gewählt werden, welche Rate und welches Risiko du dauerhaft tragen kannst.
Zinsbindung und Restschuld gehören zusammen
Entscheidend ist nicht nur der Zinssatz während der Bindung, sondern auch die Restschuld am Ende dieses Zeitraums. Je höher die Restschuld, desto stärker wirkt sich das zukünftige Zinsniveau auf deine Anschlussfinanzierung aus.
Für diese rund 190.000 € müsste bei einer zehnjährigen Zinsbindung anschließend eine neue Finanzierung gefunden oder der Betrag anderweitig zurückgeführt werden.
Wichtig: Kündigungsrecht nach zehn Jahren
Eine lange Zinsbindung bedeutet nicht automatisch, dass du über die gesamte vereinbarte Zeit ohne Ausstiegsmöglichkeit gebunden bist. § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB gibt Darlehensnehmern bei einem Darlehen mit gebundenem Sollzinssatz ein ordentliches Kündigungsrecht.
Danach kann das Darlehen grundsätzlich zehn Jahre nach vollständigem Empfang ganz oder teilweise gekündigt werden. Die Kündigungsfrist beträgt sechs Monate.
Beispiel Wurde ein Darlehen am 15. August 2022 vollständig ausgezahlt, kann das gesetzliche Kündigungsrecht grundsätzlich ab 15. August 2032 genutzt werden; anschließend gilt die sechsmonatige Kündigungsfrist.
Wird nach Auszahlung eine neue Vereinbarung über Rückzahlungszeit oder Sollzins getroffen, kann für die Fristberechnung dieser neue Vereinbarungszeitpunkt maßgeblich werden.
Kann ich vor Ende der Zinsbindung kündigen?
Außerhalb des gesetzlichen Kündigungsrechts kann eine vorzeitige Ablösung bei fest gebundenem Immobilienkredit eingeschränkt sein. Bei berechtigtem Interesse kann unter gesetzlichen Voraussetzungen eine vorzeitige Kündigung möglich sein; dabei kann jedoch eine Vorfälligkeitsentschädigung entstehen.
Die Verbraucherzentrale weist darauf hin, dass bei Nutzung des Kündigungsrechts nach § 489 BGB nach zehn Jahren grundsätzlich keine Vorfälligkeitsentschädigung für diese ordentliche Kündigung anfällt.
Sondertilgungsrechte und Tilgungssatzwechsel sind keine Kündigung der Zinsbindung. Sie können aber zusätzliche Flexibilität innerhalb des laufenden Vertrags schaffen.
Welche Zinsbindung ist sinnvoll?
Eine pauschal „beste“ Zinsbindung gibt es nicht. Sinnvoll ist eine Szenariobetrachtung: Was passiert mit deiner Rate, wenn du nach Ende der Bindung für die Restschuld deutlich höhere Zinsen zahlen musst?
Wie viel Kredit ist am Ende der gewünschten Bindung noch offen?
Wie hoch wäre die Anschlussrate beispielsweise bei +1, +2 oder +3 Prozentpunkten?
Passt die Rate auch mit Rücklagen, Hausgeld und laufenden Objektkosten?
Sind Sondertilgungen und Tilgungssatzwechsel möglich?
Bei vermieteten Immobilien sollte zusätzlich geprüft werden, ob der Cashflow auch bei einer später deutlich höheren Anschlussrate noch tragfähig bleibt.
Typische Fehler bei der Zinsbindung
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Was bedeutet 10 Jahre Zinsbindung?
Der vereinbarte Sollzins ist grundsätzlich für zehn Jahre festgeschrieben. Danach kann noch eine Restschuld bestehen, für die neue Konditionen benötigt werden.
Ist eine lange Zinsbindung immer besser?
Nein. Sie bietet mehr Planungssicherheit, kann aber mit anderen Konditionen verbunden sein. Entscheidend ist das Zusammenspiel aus Zinssatz, Restschuld, Flexibilität und Risikotoleranz.
Kann ich eine 20-jährige Zinsbindung nach 10 Jahren kündigen?
Nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB kann ein Darlehen mit gebundenem Sollzins grundsätzlich zehn Jahre nach vollständigem Empfang unter Einhaltung einer sechsmonatigen Kündigungsfrist ganz oder teilweise gekündigt werden.
Wann beginnt die 10-Jahres-Frist nach § 489 BGB?
Grundsätzlich mit dem vollständigen Empfang des Darlehens. Bei späteren neuen Vereinbarungen über Rückzahlung oder Sollzins kann stattdessen dieser Zeitpunkt maßgeblich sein.
Was passiert nach Ende der Zinsbindung?
Die verbleibende Restschuld muss zurückgezahlt oder weiterfinanziert werden. Häufig erfolgt eine Anschlussfinanzierung.
Welche Zinsbindung ist bei einer Kapitalanlage sinnvoll?
Das hängt von Cashflow, Tilgung, Restschuld, Rücklagen und Risikotragfähigkeit ab. Sinnvoll ist eine Stressrechnung mit höheren zukünftigen Zinsen.