Was bedeutet 110-%-Finanzierung?
Bei einer 110-%-Finanzierung werden Kaufpreis und Kaufnebenkosten vollständig fremdfinanziert. Die Bezeichnung ist nur eine Faustformel: Liegen die Nebenkosten beispielsweise bei 8 %, wären es rechnerisch 108 %, bei 12 % entsprechend 112 %.
Warum nennt man das 110 %?
Kaufnebenkosten liegen häufig in einer Größenordnung um etwa 10 % des Kaufpreises, können je nach Bundesland, Makler und Transaktion aber deutlich davon abweichen. Deshalb hat sich „110-%-Finanzierung“ als vereinfachter Begriff für die Finanzierung von Kaufpreis plus Nebenkosten etabliert.
Die echte Finanzierungsquote muss immer mit den tatsächlichen Nebenkosten berechnet werden.
Beispiel
Genau diese Größenordnung verwendet Finanztip aktuell als Beispiel für eine 110-%-Finanzierung.
Wie wird eine 110-%-Finanzierung aufgebaut?
Finanztip beschreibt, dass Finanzierungen ohne Eigenkapital häufig aus einem klassischen Baukredit und einer weiteren Kreditkomponente bestehen, die die verbleibende Finanzierungslücke beziehungsweise die Nebenkosten abdeckt.
Diese zusätzliche Kredittranche kann wegen des höheren Risikos deutlich teurer sein.
Warum ist eine 110-%-Finanzierung besonders teuer?
- höhere Schuld: Kaufpreis und Nebenkosten werden finanziert.
- höhere Zinsen: Banken verlangen häufig einen Risikoaufschlag.
- höhere Rate: Zins und Tilgung fallen auf einen größeren Betrag an.
Finanztip zeigt in einem aktuellen Beispiel bei 400.000 € Kaufpreis eine deutlich höhere monatliche Belastung für die 110-%-Finanzierung gegenüber einer klassischen 80-%-Finanzierung.
Welche Risiken sind besonders groß?
- Kein Eigenkapitalpuffer: Die Finanzierung startet oberhalb des reinen Immobilienkaufpreises.
- Hohe Restschuld: Gerade in den ersten Jahren ist die offene Schuld hoch.
- Zinsänderungsrisiko: Eine hohe Restschuld macht spätere Anschlusszinsen besonders relevant.
- Liquiditätsrisiko: Ohne Rücklagen können Reparaturen oder Einkommensausfälle problematisch werden.
Warum ist ein früher Verkauf besonders riskant?
Kaufnebenkosten erhöhen nicht automatisch den Marktwert der Immobilie. Wird eine für 400.000 € gekaufte Immobilie inklusive 40.000 € Nebenkosten mit 440.000 € Kredit finanziert, besitzt die Bank eine Forderung, die anfangs deutlich über dem reinen Kaufpreis liegt.
Die Verbraucherzentrale warnt deshalb bei wenig oder keinem Eigenkapital vor dem Risiko, dass bei einem frühen Verkauf Schulden übrig bleiben.
Liegt der Verkaufserlös unter der offenen Restschuld plus Verkaufskosten, musst du die Differenz aus anderen Mitteln begleichen.
Wer bekommt überhaupt eine 110-%-Finanzierung?
Solche Finanzierungen sind nicht Standard. Besonders wichtig sind typischerweise sehr gute Bonität, hohes und langfristig stabiles Einkommen, ein gut bewertbares Objekt und gegebenenfalls zusätzliche Sicherheiten.
Die Bank prüft dabei nicht nur die aktuelle Rate, sondern auch Haushaltsüberschuss, Beleihungswert und Gesamtrisiko.
80 %, 100 % oder 110 %?
[TABLE]
| 80 % | 100 % | 110 % | |
|---|---|---|---|
| Kaufpreis 400.000 € | 320.000 € Kredit | 400.000 € Kredit | 400.000 € + Nebenkosten |
| Nebenkosten | Eigenkapital | Eigenkapital | Kredit |
| Risiko | niedriger | höher | am höchsten |
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Ist 110 % immer exakt 110 %?
Nein. Der Begriff ist eine Faustformel. Entscheidend sind die tatsächlichen Nebenkosten.
Kann man Kaufnebenkosten finanzieren?
Grundsätzlich ja, wenn eine Bank oder zusätzliche Kreditkomponente dies ermöglicht. Die Finanzierung wird dadurch jedoch meist teurer und riskanter.
Brauche ich bei 110 % wirklich gar kein Eigenkapital?
Für Kaufpreis und Nebenkosten kann theoretisch kein Eigenkapital eingesetzt werden. Eine separate Liquiditätsreserve ist trotzdem dringend sinnvoll.
Warum ist ein früher Verkauf riskant?
Weil die offene Schuld anfangs über dem reinen Immobilienwert beziehungsweise Kaufpreis liegen kann und Verkaufskosten zusätzlich anfallen.