Was bedeutet 100-%-Finanzierung?
Bei einer 100-%-Finanzierung wird der Kaufpreis vollständig fremdfinanziert. Die Erwerbsnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler werden typischerweise aus eigenem Geld bezahlt.
100 % bedeutet nicht „alles inklusive“
Genau hier entsteht häufig Verwirrung: 100 % bezieht sich üblicherweise auf den Kaufpreis der Immobilie. Werden zusätzlich die Kaufnebenkosten finanziert, spricht man häufig von einer 110-%-Finanzierung oder Vollfinanzierung.
100 % = Kaufpreis finanziert. 110 % = Kaufpreis plus ungefährer Nebenkostenblock finanziert.
Beispiel
Finanztip verwendet aktuell genau diese Abgrenzung: Bei einer 100-%-Finanzierung wird der Kaufpreis finanziert, während die Nebenkosten aus Eigenmitteln kommen.
Welche Voraussetzungen verlangen Banken?
Eine Finanzierung ohne Eigenkapital ist grundsätzlich möglich, aber die Anforderungen sind höher. Wichtig sind typischerweise sehr gute Bonität, stabiles und ausreichend hohes Einkommen, eine werthaltige Immobilie und ausreichender finanzieller Spielraum.
Finanztip weist darauf hin, dass fehlendes Eigenkapital beispielsweise durch hohes Einkommen oder zusätzliche Sicherheiten kompensiert werden muss.
Warum ist eine 100-%-Finanzierung oft teurer?
Je höher das Kreditvolumen im Verhältnis zum Beleihungswert, desto größer ist grundsätzlich das Risiko der Bank. Dadurch kann der Beleihungsauslauf steigen und der angebotene Zinssatz schlechter ausfallen.
Du finanzierst mehr Geld und kannst gleichzeitig einen höheren Zinssatz zahlen. Dadurch steigt sowohl die Rate als auch die gesamte Zinsbelastung.
Welche Risiken gibt es?
- Hohe Restschuld: Die Entschuldung startet ohne Eigenkapitalpuffer.
- Verkaufsverlust: Bei frühem Verkauf kann der Erlös unter der offenen Schuld liegen.
- Hohe Rate: Mehr Kredit bedeutet höhere laufende Belastung.
Die Verbraucherzentrale warnt ausdrücklich davor, dass wenig oder kein Eigenkapital höhere Zinsen, langsamere Entschuldung und das Risiko von Restschulden nach einem vorzeitigen Verkauf erhöht.
100-%-Finanzierung ist nicht automatisch 100 % LTV
Der Kredit bezieht sich hier auf den Kaufpreis. Der Beleihungsauslauf bezieht sich dagegen auf den bankseitigen Beleihungswert. Liegt dieser unter dem Kaufpreis, kann ein 100-%-Kaufpreiskredit rechnerisch sogar über 100 % LTV liegen.
Wann kann eine 100-%-Finanzierung sinnvoll sein?
Sie kann im Einzelfall sinnvoll sein, wenn Einkommen und Bonität sehr stark sind, die Immobilie attraktiv bewertet ist und bewusst Liquidität erhalten werden soll. Trotzdem sollte ein klarer Reservepuffer vorhanden sein.
Für Kapitalanleger Bei Investmentobjekten sollte zusätzlich geprüft werden, ob der Cashflow auch bei höherem Zins und höherer Rate tragfähig bleibt.
Typische Fehler
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Kann man eine Immobilie ohne Eigenkapital finanzieren?
Ja, grundsätzlich ist das möglich. Banken stellen dann jedoch typischerweise höhere Anforderungen und die Finanzierung ist meist teurer und riskanter.
Was ist der Unterschied zwischen 100 und 110 Prozent Finanzierung?
Bei 100 % wird üblicherweise nur der Kaufpreis finanziert. Bei 110 % werden zusätzlich die Kaufnebenkosten mitfinanziert.
Ist eine 100-%-Finanzierung automatisch 100 % LTV?
Nein. Der LTV bezieht sich auf den Beleihungswert, nicht auf den Kaufpreis.