Was ist eine Auflassungsvormerkung?
Die Auflassungsvormerkung – auch Eigentumsvormerkung genannt – ist eine Eintragung im Grundbuch, die den Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung absichert. Verfügungen über die Immobilie, die diesen gesicherten Anspruch vereiteln oder beeinträchtigen würden, sind dem Vormerkungsberechtigten gegenüber grundsätzlich unwirksam.
Warum gibt es die Auflassungsvormerkung?
Zwischen dem notariellen Kaufvertrag und der endgültigen Eintragung des Käufers als Eigentümer vergeht regelmäßig Zeit. In dieser Phase hat der Käufer zwar einen vertraglichen Anspruch auf Eigentumsübertragung, ist aber noch nicht selbst als Eigentümer im Grundbuch eingetragen.
Genau diese Lücke schließt die Vormerkung. Sie macht den gesicherten Anspruch grundbuchlich sichtbar und schützt ihn gegenüber späteren Verfügungen.
Der Kaufvertrag schafft den Anspruch auf Eigentumsübertragung. Die Auflassungsvormerkung sichert diesen Anspruch. Eigentümer wirst du erst mit der späteren Eigentumsumschreibung im Grundbuch.
Wovor schützt die Auflassungsvormerkung?
§ 883 BGB gibt der Vormerkung eine starke Sicherungswirkung. Spätere Verfügungen über das Grundstück sind insoweit unwirksam, wie sie den gesicherten Anspruch vereiteln oder beeinträchtigen würden.
- Doppelverkauf: Ein späterer Verkauf soll deinen bereits gesicherten Anspruch nicht verdrängen können.
- Spätere Belastungen: Neue Eintragungen nach der Vormerkung können deinen gesicherten Anspruch grundsätzlich nicht einfach zunichtemachen.
- Insolvenzrisiko: Die Vormerkung ist ein zentraler Schutzmechanismus, wenn nach Vertragsschluss wirtschaftliche Probleme auf Verkäuferseite auftreten.
Die Vormerkung macht spätere Verfügungen nicht pauschal „nichtig“. § 883 Abs. 2 BGB beschreibt ihre relative Unwirksamkeit, soweit der gesicherte Anspruch beeinträchtigt würde.
Wann wird die Auflassungsvormerkung eingetragen?
Im üblichen Immobilienkauf veranlasst der Notar nach der Beurkundung die erforderlichen Schritte zum Vollzug des Vertrags. Dazu gehört regelmäßig auch die Beantragung der Eigentumsvormerkung zugunsten des Käufers.
Verkäufer und Käufer schließen den notariellen Immobilienkaufvertrag.
Der Notar kümmert sich um die erforderliche Eintragung im Grundbuch.
Der Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung ist nun grundbuchlich gesichert.
Genehmigungen und Unterlagen zur Lastenfreistellung werden eingeholt.
Wenn die vertraglichen Voraussetzungen erfüllt sind, informiert der Notar die Beteiligten.
Was hat die Vormerkung mit der Kaufpreiszahlung zu tun?
Nach den üblichen notariellen Kaufverträgen soll der Käufer den Kaufpreis erst zahlen, wenn hinreichend sichergestellt ist, dass er das vereinbarte Eigentum erhalten kann. Die eingetragene Auflassungsvormerkung gehört dabei regelmäßig zu den zentralen Fälligkeitsvoraussetzungen.
Zusätzlich müssen je nach Vertrag beispielsweise erforderliche Genehmigungen vorliegen, Unterlagen zur Löschung nicht übernommener Belastungen vorhanden sein und ein kommunales Vorkaufsrecht geklärt sein.
Im normalen Kaufablauf wartet der Käufer auf die Fälligkeitsmitteilung des Notars und zahlt entsprechend der vertraglich vereinbarten Frist.
Was kostet die Auflassungsvormerkung?
Für die Eintragung einer Vormerkung sieht das Kostenverzeichnis des GNotKG grundsätzlich eine 0,5-Gebühr vor. Die konkrete Eurohöhe ergibt sich aus dem maßgeblichen Geschäftswert und der Gebührentabelle.
Die Löschung einer Vormerkung hat nach dem aktuellen Kostenverzeichnis einen eigenen Festgebührentatbestand. Diese Einzelwerte sind nicht mit den gesamten Notar- und Grundbuchkosten des Immobilienkaufs gleichzusetzen.
Auflassung und Auflassungsvormerkung: Was ist der Unterschied?
[TABLE]
| Begriff | Bedeutung |
|---|---|
| Auflassung | Die dingliche Einigung von Verkäufer und Käufer über den Eigentumsübergang an einem Grundstück. |
| Auflassungsvormerkung | Die Grundbucheintragung, die den Anspruch auf spätere Eigentumsübertragung sichert. |
| Eigentumsumschreibung | Die spätere Eintragung des Käufers als neuer Eigentümer im Grundbuch. |
Die Begriffe gehören also zusammen, bezeichnen aber unterschiedliche rechtliche Schritte.
Wann wird die Auflassungsvormerkung gelöscht?
Nach erfolgreichem Abschluss des Kaufvorgangs wird die Vormerkung nicht dauerhaft benötigt. Typischerweise wird sie im Zusammenhang mit der Eigentumsumschreibung wieder gelöscht.
Nach dem aktuellen GNotKG kostet die Löschung einer Vormerkung grundsätzlich eine Festgebühr von 25 €.
Praktisch gedacht In einer digitalen Kaufakte sollte die Vormerkung als eigener Meilenstein geführt werden: beantragt → eingetragen → Kaufpreis fällig → Eigentumsumschreibung → gelöscht.
Typische Missverständnisse
Ist eine Auflassungsvormerkung Pflicht?
Sie ist ein im Immobilienkauf üblicher und zentraler Sicherungsmechanismus. Ob und wie sie im konkreten Vertrag eingesetzt wird, richtet sich nach der Gestaltung des Einzelfalls.
Bin ich mit der Vormerkung schon Eigentümer?
Nein. Die Vormerkung sichert deinen Anspruch. Eigentümer wirst du erst mit der Eigentumsumschreibung im Grundbuch.
Wann wird der Kaufpreis nach Eintragung der Vormerkung fällig?
Die Eintragung ist regelmäßig nur eine von mehreren Voraussetzungen. Maßgeblich ist die Fälligkeitsregelung im Kaufvertrag und die entsprechende Mitteilung des Notars.
Wie viel kostet die Auflassungsvormerkung?
Für die Eintragung sieht das GNotKG grundsätzlich eine 0,5-Gebühr vor. Die konkrete Eurohöhe hängt vom maßgeblichen Geschäftswert ab.
Was passiert bei einem zweiten Verkauf der Immobilie?
Die Vormerkung schützt den gesicherten Anspruch vor späteren Verfügungen, soweit diese den Anspruch vereiteln oder beeinträchtigen würden.
Wann wird die Vormerkung gelöscht?
Nach erfolgreicher Eigentumsumschreibung wird sie typischerweise nicht mehr benötigt und im Zusammenhang mit dem Abschluss des Grundbuchvollzugs gelöscht.