Was ist ein Annuitätendarlehen?
Ein Annuitätendarlehen ist ein Kredit mit regelmäßigen, während der vereinbarten Zinsperiode grundsätzlich gleichbleibenden Raten. Jede Rate besteht aus Zinsen und Tilgung. Weil die Restschuld mit jeder Tilgung sinkt, nimmt der Zinsanteil im Zeitverlauf ab und der Tilgungsanteil entsprechend zu.
Wie funktioniert ein Annuitätendarlehen?
Bei Immobilienfinanzierungen wird häufig ein fester Sollzins für eine bestimmte Zinsbindung vereinbart. Zusätzlich wird eine anfängliche Tilgung festgelegt. Aus beiden Größen ergibt sich zu Beginn die jährliche Annuität.
Die monatliche Rate erhältst du, indem du die jährliche Rate durch zwölf teilst. Diese vereinfachte Formel eignet sich sehr gut für die erste Finanzierungsplanung.
Annuität bezeichnet die regelmäßig wiederkehrende Gesamtleistung aus Zins und Tilgung. Bei monatlicher Zahlung wird die Jahresannuität entsprechend auf Monatsraten verteilt.
Woraus besteht die monatliche Rate?
- 250.000 €: Ausgangsschuld im Beispiel.
- 3,5 %: Vertraglicher Zinssatz.
- 2,0 %: Tilgung im ersten Jahr näherungsweise.
Die Rate bleibt im Beispiel während der Sollzinsbindung konstant. Ihre innere Zusammensetzung verändert sich jedoch Monat für Monat.
Beispiel: 250.000 € Annuitätendarlehen
Wir rechnen vereinfacht mit 250.000 € Darlehen, 3,5 % Sollzins, 2,0 % anfänglicher Tilgung, monatlicher Zahlung und zehn Jahren Betrachtungszeitraum. Sondertilgungen werden nicht berücksichtigt.
Tatsächliche Bankberechnungen können wegen Zahlungszeitpunkten, taggenauer Zinsberechnung, Rundungen und vertraglicher Details geringfügig abweichen.
Warum steigt der Tilgungsanteil?
Die Zinsen werden auf die verbleibende Restschuld berechnet. Da diese durch jede Tilgung sinkt, werden im nächsten Monat weniger Zinsen fällig. Weil die Gesamtleistung konstant bleibt, fließt automatisch ein größerer Teil der Rate in die Tilgung.
Die Deutsche Bundesbank beschreibt genau dieses Prinzip: Bei konstanten Raten sinkt der Zinsanteil mit der Restschuld, während der Tilgungsanteil steigt.
Was ist die Restschuld?
Die Restschuld ist der Darlehensbetrag, der zu einem bestimmten Zeitpunkt noch nicht zurückgezahlt wurde. Nach Ende der Zinsbindung ist sie besonders wichtig, weil für diesen Betrag häufig eine Anschlussfinanzierung benötigt wird.
Eine sehr geringe anfängliche Tilgung entlastet zwar die monatliche Rate, führt aber häufig dazu, dass nach zehn oder fünfzehn Jahren noch ein großer Teil des Kredits offen ist.
Annuitätendarlehen und Zinsbindung
Die gleichbleibende Rate gilt typischerweise innerhalb der vereinbarten Sollzinsbindung. Nach deren Ende kann noch eine Restschuld bestehen. Dann muss diese zurückgezahlt, prolongiert oder über eine neue Anschlussfinanzierung finanziert werden.
- Längere Zinsbindung: Mehr Planungssicherheit über den vereinbarten Zeitraum, Konditionen können dafür anders ausfallen.
- Kürzere Zinsbindung: Frühere Abhängigkeit vom dann geltenden Zinsniveau bei verbleibender Restschuld.
Was bringt eine Sondertilgung?
Eine Sondertilgung ist eine zusätzliche Zahlung außerhalb der regulären Rate. Sie reduziert unmittelbar die Restschuld und damit grundsätzlich auch die zukünftige Zinsbelastung.
Ob und in welcher Höhe Sondertilgungen möglich sind, richtet sich nach dem Kreditvertrag. Die Verbraucherzentrale weist darauf hin, dass Banken zusätzliche Tilgungen ablehnen können, wenn kein entsprechendes Sondertilgungsrecht vereinbart wurde.
Vor Vertragsabschluss prüfen Ein jährliches Sondertilgungsrecht und die Möglichkeit, den Tilgungssatz anzupassen, können später wertvolle Flexibilität bieten.
Annuitätendarlehen im Vergleich
[TABLE]
| Darlehensart | Typische Entwicklung |
|---|---|
| Annuitätendarlehen | Rate konstant, Zinsanteil sinkt, Tilgungsanteil steigt. |
| Tilgungsdarlehen | Tilgungsbetrag konstant, Rate sinkt mit abnehmenden Zinsen. |
| Endfälliges Darlehen | Während der Laufzeit typischerweise Zinsen; Tilgung am Ende auf einmal. |
Typische Fehler bei Annuitätendarlehen
briqREC Finanzierungsrechner Rate und Restschuld berechnen Darlehen, Sollzins, anfängliche Tilgung und Zinsbindung eingeben und sehen, wie sich Rate, Zinsanteil, Tilgung und Restschuld entwickeln. Finanzierung berechnen →
Bleibt die Rate bei einem Annuitätendarlehen immer gleich?
Innerhalb der vereinbarten Zinsbindung bleibt die vertragliche Rate grundsätzlich konstant, sofern keine Tilgungsänderungen, Sondervereinbarungen oder andere vertragliche Anpassungen greifen.
Warum steigt die Tilgung im Laufe der Zeit?
Weil die Restschuld sinkt und dadurch weniger Zinsen anfallen. Bei konstanter Gesamtrate steht somit ein größerer Betrag für die Tilgung zur Verfügung.
Wie berechnet man die anfängliche Monatsrate?
Für eine einfache Planung kann man Darlehensbetrag × (Sollzins + anfängliche Tilgung) rechnen und das Ergebnis durch zwölf teilen.
Was passiert nach Ende der Zinsbindung?
Besteht noch eine Restschuld, muss diese zurückgezahlt oder weiterfinanziert werden. Häufig erfolgt eine Anschlussfinanzierung.
Kann ich bei einem Annuitätendarlehen sondertilgen?
Nur wenn der Vertrag dies vorsieht oder die Bank einer zusätzlichen Tilgung zustimmt. Das Sondertilgungsrecht sollte vor Abschluss geprüft werden.
Ist eine hohe anfängliche Tilgung besser?
Eine höhere Tilgung reduziert die Restschuld schneller und spart grundsätzlich Zinsen, erhöht aber die laufende Rate. Welche Höhe sinnvoll ist, hängt von Einkommen, Liquiditätsreserve und Gesamtfinanzierung ab.