Was ist Tilgung?
Tilgung ist die Rückzahlung des aufgenommenen Darlehensbetrags. Bei einem typischen Annuitätendarlehen besteht jede Rate aus Zins und Tilgung. Mit jeder Tilgungszahlung sinkt die Restschuld. Dadurch fällt bei unverändertem Zinssatz im Laufe der Zeit weniger Zins an und ein größerer Teil der gleichbleibenden Rate kann in die Tilgung fließen.
Was bedeutet Tilgung bei einem Immobilienkredit?
Wenn du 250.000 € finanzierst, schuldest du der Bank zunächst 250.000 €. Zinsen sind der Preis für die Nutzung dieses Geldes. Tilgung dagegen reduziert tatsächlich deine Schuld.
Eine Kreditrate von beispielsweise 1.200 € bedeutet also nicht, dass deine Restschuld jeden Monat um 1.200 € sinkt. Ein Teil der Rate wird zunächst für Zinsen verwendet.
Zinsen sind Finanzierungskosten. Tilgung baut deine Darlehensschuld ab.
Wie hängen Zins und Tilgung zusammen?
Bei einem Annuitätendarlehen bleibt die regelmäßige Rate innerhalb der vereinbarten Struktur grundsätzlich konstant. Weil die Restschuld durch die Tilgung sinkt, werden die Zinsen auf einen immer kleineren Betrag berechnet.
Nach mehreren Jahren sieht dieselbe Rate anders aus: Der Zinsanteil ist niedriger, der Tilgungsanteil höher.
Was ist der anfängliche Tilgungssatz?
Der anfängliche Tilgungssatz gibt an, welcher Anteil des ursprünglichen Darlehens im ersten Jahr näherungsweise getilgt werden soll. Bei einem klassischen Annuitätendarlehen wird er häufig zusammen mit dem Sollzins zur anfänglichen Rate verwendet.
- 250.000 €: Ausgangsbetrag.
- 3,5 %: Zinskosten zu Beginn.
- 2,0 %: Rückzahlung zu Beginn.
In diesem Beispiel ergibt sich anfänglich eine Jahresleistung von 5,5 % des Darlehensbetrags beziehungsweise 13.750 € pro Jahr.
Beispiel: Wie entwickelt sich die Tilgung?
Bei 250.000 € Darlehen, 3,5 % Sollzins und 2,0 % anfänglicher Tilgung beträgt die vereinfachte Monatsrate 1.145,83 €.
[TABLE]
| Zeitpunkt | Zinsanteil Rate | Tilgungsanteil Rate |
|---|---|---|
| Monat 1 | 729,17 € | 416,67 € |
| Monat 12 | 715,60 € | 430,23 € |
| Monat 60 | 651,05 € | 494,78 € |
| Monat 120 | 556,57 € | 589,26 € |
Die Bundesbank beschreibt genau diesen Effekt beim Annuitätendarlehen: Mit sinkender Restschuld fällt der Zinsanteil, während der Tilgungsanteil wächst.
Wie beeinflusst die Tilgung die Restschuld?
Je höher deine Tilgung, desto schneller sinkt die Restschuld. Das wirkt sich besonders stark darauf aus, welcher Betrag am Ende der Zinsbindung noch finanziert werden muss.
Eine kleine Anfangstilgung macht die Finanzierung monatlich günstiger, lässt aber mehr Restschuld für die spätere Anschlussfinanzierung übrig.
Wie beeinflusst die Tilgung die Kreditlaufzeit?
Grundsätzlich gilt: Je höher die Tilgung, desto schneller wird die Schuld zurückgeführt. Gleichzeitig steigt bei ansonsten gleichen Bedingungen die anfängliche Monatsrate.
Deshalb ist nicht automatisch die maximal mögliche Tilgung die beste Lösung. Eine Immobilienfinanzierung sollte auch ausreichend Liquidität für Rücklagen, Reparaturen und unerwartete Ausgaben lassen.
Für Kapitalanleger Bei vermieteten Immobilien sollte die Tilgung nicht isoliert betrachtet werden. Entscheidend ist das Zusammenspiel aus Cashflow, Liquiditätsreserve, Zinskosten, Steuerwirkung und Vermögensaufbau.
Was ist eine Sondertilgung?
Eine Sondertilgung ist eine zusätzliche Rückzahlung außerhalb der normalen Kreditrate. Sie reduziert die Restschuld unmittelbar und damit grundsätzlich auch die zukünftigen Zinszahlungen.
Ob du sondertilgen darfst und in welcher Höhe, hängt vom Kreditvertrag ab. Verbraucherzentralen empfehlen, entsprechende Rechte bereits beim Vertragsabschluss zu berücksichtigen.
- Ohne Sondertilgung: Die Rückzahlung erfolgt ausschließlich nach dem vereinbarten Tilgungsplan.
- Mit Sondertilgung: Zusätzliches Kapital kann genutzt werden, um die Restschuld schneller zu reduzieren.
Was ist ein Tilgungssatzwechsel?
Ein Tilgungssatzwechsel erlaubt es dir, die laufende Tilgung während der Finanzierung innerhalb eines vereinbarten Rahmens zu erhöhen oder zu senken. Das kann sinnvoll sein, wenn sich Einkommen oder finanzielle Belastung verändern.
Die Verbraucherzentrale weist darauf hin, dass nicht jede Bank diese Flexibilität anbietet und sie teilweise mit einem Zinsaufschlag verbunden sein kann.
Sondertilgungsrecht und Tilgungssatzwechsel sind zwei unterschiedliche Instrumente. Eine Sondertilgung ist eine zusätzliche Einmalzahlung. Ein Tilgungssatzwechsel verändert dagegen die laufende Rate beziehungsweise Tilgungsstruktur.
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Was bedeutet 2 % Tilgung?
Bei einem Annuitätendarlehen bedeutet eine anfängliche Tilgung von 2 %, dass im ersten Jahr näherungsweise 2 % des ursprünglichen Darlehensbetrags als Tilgungsanteil angesetzt werden. Im weiteren Verlauf steigt der Tilgungsanteil innerhalb einer konstanten Rate.
Ist eine höhere Tilgung immer besser?
Eine höhere Tilgung reduziert Restschuld und Zinsbelastung schneller, erhöht aber die laufende Rate. Sie muss zur persönlichen Liquidität und zum Finanzierungskonzept passen.
Was ist der Unterschied zwischen Tilgung und Sondertilgung?
Die normale Tilgung ist Teil der regelmäßigen Kreditrate. Eine Sondertilgung ist eine zusätzliche Zahlung außerhalb des normalen Tilgungsplans.
Kann ich den Tilgungssatz später ändern?
Nur wenn der Kreditvertrag ein entsprechendes Recht vorsieht oder die Bank einer Änderung zustimmt.
Warum steigt der Tilgungsanteil bei einem Annuitätendarlehen?
Weil die Restschuld sinkt und dadurch weniger Zinsen anfallen. Bei gleichbleibender Rate steht somit ein größerer Anteil für die Tilgung zur Verfügung.
Was passiert bei zu niedriger Tilgung?
Die Restschuld sinkt langsamer. Dadurch kann nach Ende der Zinsbindung ein höherer Betrag für die Anschlussfinanzierung verbleiben.