Was ist der Unterschied zwischen Sollzins und Effektivzins?
Der Sollzins ist der vertragliche Zinssatz, mit dem das Darlehen verzinst wird. Der effektive Jahreszins berücksichtigt darüber hinaus die für die Kreditkosten relevanten Zahlungsströme und bestimmte preisbestimmende Kosten. Für den Vergleich ähnlich strukturierter Kreditangebote ist deshalb grundsätzlich der Effektivzins aussagekräftiger.
Was ist der Sollzins?
Der Sollzins – häufig auch als Nominalzins bezeichnet – ist der Zinssatz, den die Bank für das zur Verfügung gestellte Darlehen berechnet. Bei einer Immobilienfinanzierung wird oft ein gebundener Sollzins für eine bestimmte Zinsbindungsdauer vereinbart.
Bei einem Darlehen von 250.000 € und einem Sollzins von 3,5 % ergeben sich zu Beginn rechnerisch 8.750 € Zinsen pro Jahr, bevor die laufende Tilgung die Restschuld reduziert.
Was ist der effektive Jahreszins?
Der effektive Jahreszins soll die Gesamtkosten eines Darlehens als jährlichen Prozentsatz ausdrücken. Die Preisangabenverordnung regelt, wie dieser Wert bei Verbraucherdarlehen anzugeben und zu berechnen ist.
Dadurch werden Angebote besser vergleichbar, bei denen beispielsweise derselbe Sollzins gilt, aber unterschiedliche Kosten oder Zahlungsmodalitäten bestehen.
Sollzins = Preis für das geliehene Geld. Effektivzins = standardisierte Vergleichsgröße für die Kreditkosten.
Sollzins und Effektivzins im direkten Vergleich
- Vertragszins: Bestimmt wesentlich, wie hoch die laufenden Zinsen auf die Restschuld sind.
- Vergleichszins: Bildet zusätzlich bestimmte Kosten und den tatsächlichen Zahlungsablauf in einer standardisierten Jahresrate ab.
[TABLE]
| Merkmal | Sollzins | Effektivzins |
|---|---|---|
| Zins für das Darlehen | Ja | Ja |
| bestimmte weitere Kreditkosten | Nein | Ja |
| Zahlungszeitpunkte | nicht vollständig | werden berücksichtigt |
| für Angebotsvergleich | nur eingeschränkt | grundsätzlich besser |
Welche Kosten können in den Effektivzins einfließen?
Für die Berechnung sind die gesetzlichen Vorgaben der Preisangabenverordnung maßgeblich. Vereinfacht gesagt werden Kosten einbezogen, die dem Kreditgeber bekannt sind und die der Verbraucher im Zusammenhang mit dem Kreditvertrag zu tragen hat, soweit die gesetzlichen Regeln sie erfassen.
Der vertragliche Kreditzins ist der zentrale Kostenbestandteil.
Kosten können einfließen, wenn sie Voraussetzung für den Kredit oder dessen angebotene Konditionen sind und gesetzlich einzubeziehen sind.
Auch Zeitpunkt und Rhythmus von Auszahlung und Rückzahlung beeinflussen die Effektivzinsberechnung.
Was ist nicht automatisch im Effektivzins enthalten?
Der Effektivzins ist keine vollständige Darstellung aller Kosten, die rund um einen Immobilienkauf entstehen. Besonders wichtig: Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, klassische Notar- und Grundbuchkosten des Eigentumserwerbs oder Renovierungskosten sind keine Kreditkosten und werden deshalb nicht einfach Bestandteil des Effektivzinses.
Für die Immobilienentscheidung solltest du zusätzlich Kaufnebenkosten, laufende Objektkosten, Tilgung, Restschuld und gegebenenfalls Sanierungen betrachten.
Welcher Zinssatz ist beim Kreditvergleich wichtiger?
Wenn zwei Angebote hinsichtlich Darlehensbetrag, Laufzeit, Zinsbindung und Tilgungsstruktur vergleichbar sind, ist der effektive Jahreszins grundsätzlich die bessere erste Vergleichsgröße.
Er ersetzt aber nicht den Blick auf die übrigen Vertragsbedingungen. Sondertilgungsrechte, Tilgungssatzwechsel, Bereitstellungszinsen, Zinsbindung und Restschuld können wirtschaftlich sehr relevant sein.
Richtig vergleichen Vergleiche nie nur zwei Prozentzahlen. Stelle Kreditangebote mit identischem Darlehensbetrag, möglichst gleicher Zinsbindung, gleicher Tilgung und vergleichbaren Sonderrechten nebeneinander.
Beispiel: Gleicher Sollzins, unterschiedlicher Effektivzins
Zwei Angebote können denselben Sollzins besitzen und trotzdem unterschiedlich teuer sein. Das folgende Beispiel ist bewusst schematisch:
[TABLE]
| Angebot A | Angebot B | |
|---|---|---|
| Darlehen | 250.000 € | 250.000 € |
| Sollzins | 3,50 % | 3,50 % |
| Effektivzins | 3,58 % | 3,69 % |
| Einordnung | geringere effektive Kosten | höhere effektive Kosten |
Der niedrigere Sollzins allein hätte hier keinen Vorteil gezeigt, weil er bei beiden Angeboten identisch ist. Erst der Effektivzins macht sichtbar, dass sich die preisrelevanten Bedingungen unterscheiden.
Die Prozentwerte dienen nur zur Illustration und stellen keine aktuellen Marktangebote dar.
Warum muss auch die Zinsbindung vergleichbar sein?
Ein Kredit mit zehn Jahren Zinsbindung und ein Kredit mit zwanzig Jahren Zinsbindung haben unterschiedliche Risikoprofile. Selbst wenn einer einen niedrigeren Effektivzins ausweist, ist ein direkter Vergleich ohne Berücksichtigung der Bindungsdauer nur eingeschränkt sinnvoll.
Bei Immobilienfinanzierungen gehört deshalb zur Zinsbetrachtung immer auch die Frage: Wie lange gilt der Zinssatz und welche Restschuld bleibt anschließend übrig?
Typische Fehler beim Zinsvergleich
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Warum ist der Effektivzins höher als der Sollzins?
Weil der Effektivzins neben dem Sollzins weitere gesetzlich einzubeziehende Kosten und Zahlungsmodalitäten berücksichtigt. Je nach Kreditgestaltung können beide Werte aber auch sehr nah beieinander liegen.
Welcher Zins ist für einen Kreditvergleich wichtiger?
Für vergleichbar strukturierte Angebote ist der effektive Jahreszins grundsätzlich die bessere erste Vergleichsgröße. Vertragsdetails und Restschuld sollten trotzdem zusätzlich geprüft werden.
Ist der Effektivzins die gesamte Belastung meiner Immobilie?
Nein. Kaufnebenkosten, Objektkosten, Sanierungen und andere Ausgaben sind nicht automatisch Bestandteil des Effektivzinses.
Was bedeutet gebundener Sollzins?
Ein gebundener Sollzins ist für den vertraglich vereinbarten Zeitraum festgeschrieben. Bei Baufinanzierungen spricht man häufig von der Sollzinsbindung.
Kann ein Kredit mit niedrigerem Sollzins trotzdem teurer sein?
Ja. Wenn weitere preisrelevante Kosten oder Zahlungsbedingungen ungünstiger sind, kann der Effektivzins höher ausfallen.
Reicht der Effektivzins für die Entscheidung?
Nein. Zusätzlich sollten unter anderem Zinsbindung, Tilgung, Restschuld, Sondertilgungsrechte und Flexibilität betrachtet werden.