Was ist ein Forward-Darlehen?
Ein Forward-Darlehen ist ein Darlehen, dessen Konditionen heute verbindlich vereinbart werden, obwohl die Auszahlung erst zu einem späteren Zeitpunkt erfolgt. In der Immobilienfinanzierung wird es vor allem genutzt, um die Zinsen einer zukünftigen Anschlussfinanzierung frühzeitig festzuschreiben.
Warum gibt es Forward-Darlehen?
Wenn deine aktuelle Zinsbindung erst in einigen Monaten oder Jahren endet, kennst du die dann geltenden Marktzinsen heute noch nicht. Steigen die Zinsen bis dahin, kann sich die Anschlussfinanzierung deutlich verteuern.
Ein Forward-Darlehen verschiebt dieses Risiko: Du sicherst dir heute einen Zinssatz für die Zukunft und akzeptierst dafür, dass du später auch an diesen Vertrag gebunden bist.
Ein Forward-Darlehen ist keine Wette auf garantiert günstigere Zinsen. Es ist vor allem ein Instrument zur Planungssicherheit.
Wie funktioniert ein Forward-Darlehen?
Du vereinbarst heute die Konditionen für ein später auszuzahlendes Darlehen.
Dein bestehender Kredit läuft weiter. Das neue Darlehen wird noch nicht ausgezahlt.
Zum vereinbarten Termin löst das Forward-Darlehen typischerweise die Restschuld der alten Finanzierung ab.
Ab Auszahlung läuft die neue Finanzierung mit den vorher vereinbarten Konditionen.
Was ist die Forward-Periode?
Die Forward-Periode ist der Zeitraum zwischen Vertragsabschluss und Auszahlung des neuen Darlehens. Je länger dieser Zeitraum, desto weiter im Voraus sicherst du dir die zukünftigen Konditionen.
- 12 Monate: Relativ kurze Vorlaufzeit.
- 24 Monate: Mehr Planungssicherheit im Voraus.
- 36+ Monate: Sehr frühe Zinssicherung; Konditionen können dafür teurer ausfallen.
Was kostet ein Forward-Darlehen?
Für die frühe Zinssicherung kann ein Zinsaufschlag verlangt werden. Dessen Höhe hängt unter anderem von Forward-Periode, Marktumfeld und Anbieter ab.
Wichtig ist deshalb nicht nur der angebotene Sollzins, sondern der gesamte Effektivzins und die Frage, ob der Aufschlag durch die gewonnene Planungssicherheit gerechtfertigt ist.
Welche Vorteile hat ein Forward-Darlehen?
- Zinssicherheit: Du kennst den späteren Zinssatz schon vor Ende der aktuellen Zinsbindung.
- Planbare Anschlussrate: Die zukünftige Monatsrate lässt sich früh kalkulieren.
- Weniger Zeitdruck: Die Anschlussfinanzierung ist bereits geregelt, bevor die alte Zinsbindung ausläuft.
- Schutz vor Zinsanstieg: Steigen Marktzinsen später deutlich, profitierst du von den früher gesicherten Konditionen.
Welche Risiken gibt es?
Das wichtigste Risiko ist ein später sinkendes Zinsniveau. Wenn du heute ein Forward-Darlehen abschließt und die Marktzinsen bis zur Auszahlung deutlich fallen, bleibt der bereits geschlossene Vertrag grundsätzlich bestehen.
Hinzu kommt, dass du für die frühe Zinssicherung möglicherweise einen Aufschlag bezahlst, der sich im Nachhinein nicht „gerechnet“ hat.
- Zinsen steigen später: Das Forward-Darlehen kann wirtschaftlich vorteilhaft sein, weil du den niedrigeren früheren Zinssatz gesichert hast.
- Zinsen fallen später: Du bist grundsätzlich weiterhin an den vereinbarten Vertrag gebunden und kannst nicht einfach den günstigeren Marktzinssatz wählen.
Was passiert, wenn ich das Forward-Darlehen nicht mehr möchte?
Ein unterschriebener Forward-Darlehensvertrag ist grundsätzlich verbindlich. Wird das Darlehen später nicht wie vereinbart abgenommen, können erhebliche wirtschaftliche Folgen entstehen.
Je nach Vertrag und Situation kann die Bank beispielsweise Ersatz für einen entstandenen Schaden verlangen. Deshalb sollte ein Forward-Darlehen nur abgeschlossen werden, wenn die spätere Finanzierung mit hoher Wahrscheinlichkeit tatsächlich benötigt wird.
Wenn du die Immobilie möglicherweise vor Auszahlung des Forward-Darlehens verkaufen willst, sollte die vertragliche Situation vor Abschluss besonders sorgfältig geprüft werden.
Forward-Darlehen oder normale Anschlussfinanzierung?
[TABLE]
| Forward-Darlehen | Spätere Anschlussfinanzierung | |
|---|---|---|
| Zins wird festgelegt | heute | erst später |
| Zinssicherheit | hoch | bis Abschluss offen |
| Chance auf später fallende Zinsen | kaum nutzbar | kann genutzt werden |
| Risiko steigender Zinsen | früh begrenzt | bleibt bestehen |
| möglicher Forward-Aufschlag | ja | nein |
Wann kann ein Forward-Darlehen sinnvoll sein?
Je höher die spätere Restschuld, desto stärker kann sich ein Zinsanstieg auswirken.
Wenn eine deutlich höhere Anschlussrate problematisch wäre, kann Zinssicherheit wichtiger sein.
Wer Planungssicherheit höher bewertet als die Chance auf fallende Zinsen, kann frühzeitig sichern.
Entscheidend ist immer der konkrete Aufschlag gegenüber alternativen Finanzierungen.
Für Kapitalanleger Ein Forward-Darlehen kann besonders dann interessant sein, wenn ein steigender Anschlusszins den positiven Cashflow einer vermieteten Immobilie gefährden würde.
Typische Fehler beim Forward-Darlehen
briqREC Vergleich Forward-Darlehen gegen spätere Finanzierung vergleichen Restschuld, Forward-Zins, Aufschlag und alternative Zukunftszinsen simulieren und sehen, ab welchem Zinsniveau sich die frühe Sicherung rechnet. Forward-Darlehen vergleichen →
Was ist ein Forward-Darlehen?
Ein Kredit, dessen Konditionen heute vereinbart werden, obwohl die Auszahlung erst später erfolgt. Er wird häufig zur frühzeitigen Sicherung einer Anschlussfinanzierung genutzt.
Wann wird ein Forward-Darlehen ausgezahlt?
Zum vertraglich vereinbarten späteren Termin, häufig passend zum Ende der bestehenden Zinsbindung.
Ist ein Forward-Darlehen immer teurer?
Nicht zwingend, aber für die frühe Zinssicherung kann ein Aufschlag entstehen. Die konkreten Konditionen hängen vom Anbieter und Marktumfeld ab.
Was passiert, wenn die Zinsen später fallen?
Der geschlossene Vertrag bleibt grundsätzlich bestehen. Du kannst nicht automatisch auf einen später günstigeren Marktzins wechseln.
Kann ich ein Forward-Darlehen einfach nicht abnehmen?
Nein. Ein abgeschlossener Darlehensvertrag ist grundsätzlich verbindlich. Eine Nichtabnahme kann finanzielle Folgen haben.
Für wen ist ein Forward-Darlehen sinnvoll?
Vor allem für Kreditnehmer, die zukünftige Zinsrisiken früh begrenzen möchten und deren spätere Restschuld relevant hoch ist.