Was bedeutet Bonität bei einer Baufinanzierung?
Bonität beschreibt die finanzielle Fähigkeit und Zuverlässigkeit eines Kreditnehmers, einen Immobilienkredit wie vereinbart zurückzuzahlen. Bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen muss die Bank vor Vertragsabschluss prüfen, ob die vertragsgemäße Rückzahlung wahrscheinlich ist.
Die Kreditwürdigkeitsprüfung ist gesetzlich vorgeschrieben
§ 505a BGB verpflichtet den Darlehensgeber, vor Abschluss eines Verbraucherdarlehensvertrags die Kreditwürdigkeit zu prüfen. Bei einem Immobiliar-Verbraucherdarlehen darf der Vertrag nur abgeschlossen werden, wenn die Prüfung ergibt, dass die vertragsgemäße Erfüllung der Kreditverpflichtungen wahrscheinlich ist.
§ 505b BGB konkretisiert die Grundlage: Die Bank muss notwendige, ausreichende und angemessene Informationen zu Einkommen, Ausgaben sowie weiteren finanziellen und wirtschaftlichen Umständen eingehend prüfen.
Eine wertvolle Immobilie allein reicht nicht. Die Bank muss auch prüfen, ob der Kreditnehmer die Finanzierung voraussichtlich tragen kann.
Welche Faktoren beeinflussen die Bonität?
Höhe, Stabilität und Nachhaltigkeit.
Lebenshaltung, Kredite und sonstige Verpflichtungen.
Senkt Kreditbedarf und Risiko.
Bonitätsinformationen und bestehende Verpflichtungen.
Beleihungswert und Verwertbarkeit.
Finanzieller Puffer nach Kreditrate.
Welches Einkommen zählt?
Banken betrachten insbesondere regelmäßige und voraussichtlich nachhaltige Einnahmen. Bei Angestellten ist ein dauerhaftes Beschäftigungsverhältnis meist leichter einzuschätzen als stark schwankendes Einkommen. Bei Selbstständigen werden typischerweise mehrere Jahre und zusätzliche Nachweise betrachtet.
Welche Einkommensbestandteile eine konkrete Bank vollständig, teilweise oder gar nicht anrechnet, ist institutsspezifisch.
Bonuszahlungen, Provisionen, Mieteinnahmen, Unterhalt oder Nebeneinkünfte können von Banken unterschiedlich bewertet werden.
Bestehende Kredite und laufende Ausgaben
Eine hohe Einnahmeseite allein garantiert keine gute Kreditwürdigkeit. Bestehende Ratenkredite, Leasing, Unterhalt, Versicherungen und laufende Haushaltskosten reduzieren den verfügbaren Überschuss.
Genau deshalb ist die Haushaltsrechnung ein zentraler Bestandteil der Finanzierungsprüfung.
Welche Rolle spielen Schufa und andere Auskunfteien?
Bei der Kreditprüfung können – im gesetzlich zulässigen Rahmen – auch Informationen von Auskunfteien einfließen. Negative Zahlungsmerkmale können eine Finanzierung erschweren oder verteuern.
Der Score einer Auskunftei ist aber nicht die gesamte Bonitätsprüfung. Einkommen, Ausgaben, Eigenkapital, Objekt und weitere wirtschaftliche Faktoren werden ebenfalls berücksichtigt.
Auch die Immobilie beeinflusst die Finanzierung
Bonität des Kreditnehmers und Qualität der Sicherheit sind zwei unterschiedliche Ebenen, die gemeinsam über die Finanzierung entscheiden. Die Bank bewertet daher typischerweise auch Beleihungswert, Lage, Zustand und Verwertbarkeit des Objekts.
Wie beeinflusst Bonität den Zinssatz?
Kreditkonditionen hängen vom gesamten Risikoprofil ab. Starke Bonität, hoher Eigenkapitaleinsatz und niedriger Beleihungsauslauf können günstigere Konditionen begünstigen. Schlechtere Bonität oder eine sehr hohe Finanzierung können den Zinssatz erhöhen oder zu einer Ablehnung führen.
Wie kann man die Finanzierungssituation verbessern?
Bestehende monatliche Verpflichtungen senken den Haushaltsüberschuss.
Weniger Kreditbedarf verbessert häufig die Finanzierungsstruktur.
Nach dem Kauf sollte ausreichend Liquidität vorhanden sein.
Für Immobiliardarlehen muss die Bank die notwendigen Informationen und Nachweise anfordern.
Typische Fehler
briqREC Finanzierungscheck Finanzierungsfähigkeit vorbereiten Einnahmen, Ausgaben, bestehende Kredite, Eigenkapital und gewünschte Rate strukturiert erfassen und den verfügbaren Haushaltsüberschuss berechnen. Finanzierung prüfen →
Ist eine Kreditwürdigkeitsprüfung bei Baufinanzierungen Pflicht?
Ja. Bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen muss die Bank vor Vertragsabschluss prüfen, ob die vertragsgemäße Rückzahlung wahrscheinlich ist.
Reicht eine gute Schufa für einen Immobilienkredit?
Nein. Einkommen, Ausgaben, bestehende Verpflichtungen, Eigenkapital, Objekt und weitere wirtschaftliche Faktoren werden ebenfalls berücksichtigt.
Kann eine Bank trotz hohem Einkommen ablehnen?
Ja. Hohe laufende Verpflichtungen, geringe Reserve, problematische Bonitätsmerkmale oder eine riskante Finanzierungsstruktur können dagegen sprechen.
Kann ich meine Bonität kurzfristig verbessern?
Manche Faktoren wie bestehende Kreditverpflichtungen oder Eigenkapital lassen sich beeinflussen. Andere, etwa Einkommenshistorie oder negative Zahlungserfahrungen, benötigen meist mehr Zeit.