Was ist der Beleihungsauslauf?
Der Beleihungsauslauf beschreibt das Verhältnis zwischen dem relevanten Kreditvolumen und dem Beleihungswert der Immobilie. Je niedriger der Wert, desto größer ist aus Sicht der Bank der Sicherheitspuffer.
Wie berechnet man den Beleihungsauslauf?
Je nach Finanzierung können weitere Darlehen oder bestehende Vorlasten in die Betrachtung einfließen. Dr. Klein nennt beispielsweise Hauptdarlehen, KfW-Darlehen und bestehende Vorlasten in der Formel.
Beispiel: 80 % Beleihungsauslauf
Bei 300.000 € Beleihungswert und 240.000 € Finanzierung beträgt der LTV 80 %.
Was bedeuten 60, 80, 90 oder 100 % LTV?
- 60 %: Großer Sicherheitspuffer.
- 80 %: Häufige Vergleichsgröße in Baufinanzierungen.
- 90 %: Höherer fremdfinanzierter Anteil.
- 100 %: Kredit entspricht dem gesamten Beleihungswert.
Diese Werte sind keine bundesweit einheitlichen Zinsklassen. Banken können eigene Preis- und Risikostufen verwenden.
Wie beeinflusst der Beleihungsauslauf den Zinssatz?
Ein höherer Beleihungsauslauf bedeutet für die Bank grundsätzlich ein höheres Verlustrisiko. Dr. Klein und Interhyp weisen darauf hin, dass niedrigere LTV-Werte in der Regel mit günstigeren Konditionen verbunden sein können.
Ein kleiner Unterschied beim Eigenkapital kann eine Finanzierung in eine günstigere Beleihungsklasse bringen – aber die exakten Grenzen und Zinsaufschläge sind bankabhängig.
Wie wirkt sich Eigenkapital auf den LTV aus?
Mehr Eigenkapital senkt typischerweise den benötigten Kreditbetrag. Bei unverändertem Beleihungswert sinkt dadurch auch der Beleihungsauslauf.
[TABLE]
| Kredit | Beleihungswert | LTV |
|---|---|---|
| 270.000 € | 300.000 € | 90 % |
| 240.000 € | 300.000 € | 80 % |
| 180.000 € | 300.000 € | 60 % |
Warum ist LTV nicht dasselbe wie „80 % vom Kaufpreis finanziert“?
Weil sich der Beleihungsauslauf auf den Beleihungswert bezieht. Liegt dieser unter dem Kaufpreis, kann der LTV höher sein als die reine Kaufpreisfinanzierungsquote.
Wer nur Kaufpreis und Darlehen betrachtet, kann das tatsächliche Risikoverhältnis aus Banksicht unterschätzen.
Was ist mit KfW-Darlehen und Vorlasten?
Je nach Finanzierung können weitere Darlehen und bereits bestehende Grundpfandrechte relevant sein. Dr. Klein beschreibt den Beleihungsauslauf deshalb als Verhältnis aus Darlehenssumme plus weiteren Krediten beziehungsweise Vorlasten zum Beleihungswert.
Wie Förderdarlehen im konkreten Pricing behandelt werden, kann sich jedoch zwischen Banken unterscheiden.
Typische Fehler
briqREC Rechner Beleihungsauslauf berechnen Beleihungswert, Darlehen und weitere Finanzierungsbausteine eingeben und den LTV direkt anzeigen. LTV berechnen →
Was bedeutet LTV?
Loan-to-Value bezeichnet das Verhältnis des Kreditvolumens zum Beleihungswert der Immobilie.
Ist ein niedriger LTV besser?
Aus Sicht der Bank bedeutet ein niedrigerer Beleihungsauslauf grundsätzlich weniger Risiko und kann zu besseren Konditionen beitragen.
Ist 80 % Beleihungsauslauf dasselbe wie 80 % Kaufpreisfinanzierung?
Nein. Der LTV bezieht sich auf den Beleihungswert, der vom Kaufpreis abweichen kann.
Kann der Beleihungsauslauf über 100 % liegen?
Rechnerisch ja, wenn das relevante Kreditvolumen höher als der Beleihungswert ist. Ob eine Bank eine solche Finanzierung anbietet, hängt von Bonität, Sicherheiten und Kreditpolitik ab.