WEG-Verwaltervertrag einfach erklärt: Laufzeit & Kosten

Kategorie: WEG Stand: August 2026 Lesedauer: ca. 11 Minuten

Kurz erklärt

Der WEG-Verwalter organisiert wesentliche Teile der laufenden Verwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft.

Dabei müssen zwei Ebenen sauber getrennt werden:

• Bestellung des Verwalters durch Beschluss
• Verwaltervertrag zwischen Gemeinschaft und Verwalter

Die Bestellung ist organschaftlich beziehungsweise WEG-rechtlich relevant.

Der Vertrag regelt insbesondere:

• Vergütung
• Leistungen
• Sondervergütungen
• Laufzeit
• organisatorische Details
• Haftungs- und Abwicklungsfragen im gesetzlichen Rahmen

Wer bestellt den Verwalter?

Nach § 26 WEG beschließen die Wohnungseigentümer über Bestellung und Abberufung des Verwalters.

Die Bestellung kann grundsätzlich höchstens für fünf Jahre erfolgen.

Bei der ersten Bestellung nach Begründung von Wohnungseigentum beträgt die Höchstdauer drei Jahre.

Eine Wiederbestellung ist zulässig, erfordert aber einen neuen Beschluss.

Bestellung und Vertrag sind nicht dasselbe

Beispiel:

Eigentümerversammlung beschließt:

> Hausverwaltung Muster GmbH wird für fünf Jahre zum Verwalter bestellt.

Separat besteht ein Verwaltervertrag über:

• Grundvergütung
• Sonderleistungen
• Zahlungsbedingungen
• weitere Vertragsdetails

Abberufung

§ 26 WEG erlaubt, den Verwalter jederzeit abzuberufen.

Wichtig:

Der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung.

Damit können Bestellung und Vertragslaufzeit zeitweise auseinanderfallen.

Was darf der Verwalter tun?

§ 27 WEG regelt Aufgaben und Befugnisse.

Der Verwalter darf und muss Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung treffen, die:

• untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder
• zur Wahrung einer Frist beziehungsweise Abwendung eines Nachteils erforderlich sind.

Die Eigentümer können diese Rechte und Pflichten durch Beschluss einschränken oder erweitern.

Beispiel

Wasserrohrbruch im Gemeinschaftseigentum.

Sofortige Maßnahmen sind erforderlich, um größere Schäden zu verhindern.

Der Verwalter kann im Rahmen seiner gesetzlichen Befugnisse notwendige Maßnahmen zur Schadensabwehr veranlassen.

Anders kann es bei einer langfristig planbaren Sanierung über 150.000 € aussehen.

Hier ist regelmäßig eine Entscheidung der Eigentümer erforderlich.

Was gehört in einen Verwaltervertrag?

Typische Punkte:

Parteien

• Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
• Verwalter

Laufzeit

• Vertragsbeginn
• Vertragsende
• Bezug zur Bestellung

Grundvergütung

Beispielsweise:

• Betrag pro Einheit und Monat
• Mindestpauschale

Sondervergütung

Beispiele:

• zusätzliche Eigentümerversammlung
• größere Baumaßnahmen
• Mahnwesen
• Gerichtsverfahren
• Verwalterzustimmung
• besondere Projektleistungen

Leistungen

• Wirtschaftsplan
• Jahresabrechnung
• Eigentümerversammlung
• Beschlusssammlung
• Zahlungsverkehr
• Vertragsverwaltung
• technische Verwaltung

Sondervergütungen genau prüfen

Ein niedriger Grundpreis bedeutet nicht automatisch einen günstigen Verwaltervertrag.

Beispiel:

Grundhonorar:

30 € pro Einheit / Monat

zusätzlich:

• Extra-Versammlung 800 €
• größere Sanierungsbegleitung 3 % der Auftragssumme
• Mahnungen je 20 €
• Kopien / Porto / weitere Leistungen

Zertifizierter Verwalter

§ 19 WEG nennt die Bestellung eines zertifizierten Verwalters nach § 26a grundsätzlich als Bestandteil ordnungsmäßiger Verwaltung.

Es gibt eine Ausnahme, wenn:

• weniger als neun Sondereigentumsrechte bestehen,
• ein Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt wurde und
• weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer einen zertifizierten Verwalter verlangt.

§ 26a definiert, wer sich als zertifizierter Verwalter bezeichnen darf.

Warum ist der Verwalter beim Wohnungskauf wichtig?

Die Qualität der Verwaltung beeinflusst:

• Abrechnungen
• Instandhaltung
• Rücklagenplanung
• Eigentümerversammlungen
• Beschlussumsetzung
• Handwerkersteuerung
• Forderungseinzug
• Dokumentation

Ein günstiger Kaufpreis kann durch schlechte WEG-Verwaltung langfristig teuer werden.

Welche Dokumente sollte ein Käufer prüfen?

• aktueller Verwaltervertrag
• Bestellungsbeschluss
• Laufzeit
• Vergütungsmodell
• Sondervergütungen
• letzte Eigentümerversammlungen
• Jahresabrechnungen
• Wirtschaftsplan
• Beschlusssammlung

Bestellung

• WEG
• Verwalter
• Beschlussdatum
• Bestellungsbeginn
• Bestellungsende
• Erstbestellung ja/nein
• Beschluss
• Status

Vertrag

• Vertragsbeginn
• Vertragsende
• Grundvergütung
• Einheit der Vergütung
• Kündigungsregel
• Dokument

Sondervergütungen

• Leistung
• Preis
• Berechnungsmethode
• Mindestbetrag
• Prozentwert
• Auslöser

Qualifikation

• zertifizierter Verwalter
• Nachweis
• gültig / geprüft

Automatische Fristen

• Bestellung endet in 12 Monaten
• Wiederbestellung ab jetzt zulässig
• Verwaltervertrag endet
• Vertrag und Bestellung haben unterschiedliche Laufzeiten
• nach Abberufung Vertragsende spätestens in sechs Monaten prüfen

Kostenanalyse

Beispiel:

20 Einheiten.

Grundvergütung:

30 € / Einheit / Monat

Jährliche Grundvergütung:

20 × 30 € × 12 = 7.200 €

Zusatzleistungen:

2.100 €

Gesamtkosten Verwaltung:

9.300 €

Effektiv:

38,75 € je Einheit und Monat

So wird ein Vertrag vergleichbar.

1. Bestellung und Vertrag als dasselbe behandeln

Sie sind rechtlich und organisatorisch getrennt.

2. Fünfjährige Vertragslaufzeit automatisch mit Bestellung gleichsetzen

Konkrete Daten separat prüfen.

3. Sondervergütungen ignorieren

Sie können die tatsächlichen Kosten stark erhöhen.

4. Abberufung mit sofortigem Vertragsende gleichsetzen

Der Vertrag endet gesetzlich spätestens sechs Monate später.

5. Aufgaben nur aus dem Vertrag ableiten

Auch § 27 WEG und Eigentümerbeschlüsse bestimmen Befugnisse.

Wer bestellt den WEG-Verwalter?

Die Wohnungseigentümer durch Beschluss.

Wie lange darf ein Verwalter bestellt werden?

Grundsätzlich höchstens fünf Jahre; bei der ersten Bestellung nach Begründung von Wohnungseigentum höchstens drei Jahre.

Kann der Verwalter jederzeit abberufen werden?

Ja.

Endet der Vertrag sofort bei Abberufung?

Nicht zwingend. Er endet spätestens sechs Monate danach.

Was regelt der Verwaltervertrag?

Vor allem Leistungen, Vergütung, Sondervergütungen und organisatorische Vertragsbedingungen.

Passende Artikel

• Eigentümerversammlung
• Wirtschaftsplan
• Jahresabrechnung
• Beschlusssammlung

Bestellung, Vertragslaufzeit, Leistungen und Sondervergütungen strukturiert erfassen und automatische Fristwarnungen erhalten.

Hinweis: Allgemeine Information, keine individuelle Rechtsberatung.