Umlagefähige Kosten: Was darf der Vermieter umlegen?

Kategorie: Vermietung Stand: August 2026 Lesedauer: ca. 10 Minuten

Kurz erklärt

Umlagefähige Kosten sind Betriebskosten, die der Vermieter aufgrund einer wirksamen Vereinbarung im Mietvertrag auf den Mieter übertragen darf.

Entscheidend sind zwei Fragen:

• Handelt es sich überhaupt um Betriebskosten?
• Ist vereinbart, dass der Mieter diese Kosten trägt?

Nur wenn beides passt, kommt eine Umlage grundsätzlich in Betracht.

Typische umlagefähige Betriebskosten

§ 2 BetrKV nennt unter anderem folgende Kostenarten:

Grundsteuer

Die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, insbesondere die Grundsteuer.

Wasserversorgung

Zum Beispiel:

• Wasserverbrauch
• Grundgebühren
• Wasserzähler
• Eichung
• bestimmte Wartungskosten

Entwässerung

Zum Beispiel:

• Abwassergebühren
• Grundstücksentwässerung
• Betrieb einer Entwässerungspumpe

Heizung

Zum Beispiel:

• Brennstoffe
• Lieferung
• Betriebsstrom
• Bedienung
• Überwachung
• regelmäßige Prüfung
• Reinigung
• Verbrauchserfassung

Warmwasser

Die laufenden Betriebskosten der Warmwasserversorgung.

Aufzug

Laufender Betrieb, Überwachung, Pflege und bestimmte Prüfkosten.

Straßenreinigung und Müll

Gebühren und laufende entsprechende Leistungen.

Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung

Laufende Reinigung gemeinschaftlicher Gebäudeteile und entsprechende regelmäßige Maßnahmen.

Gartenpflege

Pflege gemeinschaftlicher Grünflächen.

Beleuchtung

Strom für gemeinschaftliche Bereiche wie:

• Treppenhaus
• Keller
• Außenbeleuchtung

Schornsteinreinigung

Soweit die entsprechenden Kosten nicht bereits über die Heizkosten erfasst werden.

Versicherungen

Bestimmte Sach- und Haftpflichtversicherungen des Gebäudes.

Hauswart

Soweit seine Tätigkeit Betriebskosten betrifft.

Sonstige Betriebskosten

§ 2 Nr. 17 BetrKV enthält „sonstige Betriebskosten“.

Das ist kein Freibrief für beliebige Eigentümerkosten.

Solche Kosten müssen:

• laufend entstehen
• Betriebskostencharakter haben
• im Mietvertrag hinreichend konkret vereinbart sein

Pauschale Formulierungen ohne nachvollziehbare Kostenart sind problematisch.

Nicht alles aus der WEG-Abrechnung ist umlagefähig

Bei einer Eigentumswohnung erhält der Eigentümer häufig eine Hausgeld- oder Jahresabrechnung.

Darin können stehen:

• Wasser
• Heizung
• Hausmeister
• Gartenpflege
• Verwalterhonorar
• Reparaturen
• Rücklagenzuführung
• Bankkosten

Nur ein Teil davon kann gegenüber dem Mieter als Betriebskosten relevant sein.

Beispiel Hausgeld

Monatliches Hausgeld:

350 €

Aufteilung:

In diesem vereinfachten Beispiel wären:

220 € potenziell umlagefähig

und:

130 € Eigentümerbelastung

Ob die 220 € tatsächlich vollständig gegenüber dem Mieter abgerechnet werden können, hängt zusätzlich vom Mietvertrag und den konkreten Kosten ab.

Grundsteuer als umlagefähige Kosten

Die BetrKV führt die Grundsteuer ausdrücklich als laufende öffentliche Last auf.

Sie kann daher grundsätzlich als Betriebskostenposition umgelegt werden, wenn dies mietvertraglich vereinbart ist.

Reparatur oder Wartung?

Diese Abgrenzung ist besonders wichtig.

Wartung

Regelmäßige Prüfung und Pflege kann je nach Kostenart Betriebskostencharakter haben.

Reparatur

Beseitigung eines Defekts ist grundsätzlich Instandsetzung und damit nicht umlagefähig.

Beispiel Heizung:

• regelmäßige Wartung → grundsätzlich umlagefähig
• Austausch einer defekten Pumpe → Reparatur, nicht umlagefähig

Hausmeisterkosten

Hausmeisterkosten können aufgeteilt werden müssen.

Beispiel:

Gesamtkosten Hausmeister:

12.000 €

Davon:

• Reinigung / Kontrolle / laufende Aufgaben: 9.000 €
• kleinere Reparaturen: 2.000 €
• Verwaltungstätigkeiten: 1.000 €

Nur der betriebliche Anteil von 9.000 € kommt grundsätzlich als umlagefähige Position in Betracht.

Verteilerschlüssel

Auch bei umlagefähigen Kosten muss festgelegt beziehungsweise gesetzlich bestimmt werden, wie sie auf die Mieter verteilt werden.

Mögliche Schlüssel:

• Wohnfläche
• Verbrauch
• Personenzahl
• Wohneinheiten
• verursachungsabhängige Verteilung

§ 556a BGB enthält Regeln für den Abrechnungsmaßstab, wenn nichts anderes vereinbart wurde.

Verbrauchsabhängige Kosten sind nach erfasstem Verbrauch beziehungsweise Verursachung zu verteilen, soweit entsprechende Erfassung erfolgt.

Warum ist das auch für die Rendite wichtig?

Nicht umlagefähige Kosten reduzieren den Nettoertrag des Eigentümers.

Beispiel:

Jahresnettokaltmiete:

12.000 €

Hausgeld insgesamt:

4.200 €

davon umlagefähig:

2.640 €

nicht umlagefähig:

1.560 €

Für die Rendite ist nicht das gesamte Hausgeld von 4.200 € als Eigentümerbelastung anzusetzen, sondern insbesondere der beim Eigentümer verbleibende Anteil.

1. Alles aus der WEG-Abrechnung weiterberechnen

Nicht zulässig.

2. Verwaltungskosten umlegen

Sie gehören nicht zu Betriebskosten.

3. Reparaturen als Wartung deklarieren

Die konkrete Leistung entscheidet.

4. „Sonstige Betriebskosten“ beliebig ausweiten

Die Kostenart muss Betriebskostencharakter haben und entsprechend vereinbart sein.

5. Umlageschlüssel vergessen

Auch umlagefähige Kosten müssen korrekt verteilt werden.

Welche Kosten sind umlagefähig?

Insbesondere die in § 2 BetrKV genannten laufenden Betriebskosten, sofern ihre Übernahme wirksam vereinbart wurde.

Ist die Grundsteuer umlagefähig?

Grundsätzlich ja, wenn die Betriebskostenumlage entsprechend vereinbart ist.

Sind Reparaturen umlagefähig?

Nein.

Sind Hausmeisterkosten umlagefähig?

Der betriebliche Anteil grundsätzlich ja; Reparatur- und Verwaltungstätigkeiten nicht.

Ist die Erhaltungsrücklage umlagefähig?

Nein. Sie ist keine Betriebskostenposition.

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