Werbungskosten Vermietung 2026: Was Vermieter absetzen können

Kategorie: Steuern Gruppe im Wissenszentrum: Abschreibung & Werbungskosten Stand: August 2026 Lesedauer: ca. 14 Minuten

Kurz erklärt

Werbungskosten sind nach § 9 EStG Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung von Einnahmen.

Bei einer vermieteten Immobilie können viele Kosten deshalb steuerlich den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zugeordnet werden.

Typische Beispiele sind:

• Schuldzinsen
• Gebäude-AfA
• nicht auf den Mieter umlegbare laufende Kosten
• Reparatur- und Erhaltungsaufwendungen
• Verwalterkosten
• bestimmte Versicherungen
• Grundsteuer
• Fahrtkosten im Zusammenhang mit der Vermietung
• Kosten der Mietersuche
• Rechts- und Beratungskosten mit Vermietungsbezug

Grundprinzip

§ 9 EStG definiert Werbungskosten als Aufwendungen zur:

• Erwerbung
• Sicherung
• Erhaltung

von Einnahmen.

Bei Vermietung ist die relevante Einkunftsart grundsätzlich in § 21 EStG geregelt.

Vereinfacht:

Sind die Werbungskosten höher als die Einnahmen, kann daraus grundsätzlich ein steuerlicher Verlust entstehen, sofern die steuerlichen Voraussetzungen erfüllt sind.

Schuldzinsen

Zinsen für ein Darlehen, das wirtschaftlich mit der vermieteten Immobilie zusammenhängt, können grundsätzlich Werbungskosten sein.

Wichtig:

Die Tilgung ist keine Werbungskostenposition.

Beispiel:

Monatliche Kreditrate:

900 €

davon:

• Zinsen: 500 €
• Tilgung: 400 €

Steuerlich relevant als Werbungskosten sind grundsätzlich die 500 € Zinsen, nicht die komplette Rate.

AfA

Die Gebäudeabschreibung gehört zu den zentralen steuerlichen Aufwendungen einer vermieteten Immobilie.

Sie wird nicht als normale Rechnung gebucht, sondern über einen Abschreibungsplan ermittelt.

Dazu gehören je nach Fall:

• lineare Gebäude-AfA
• degressive Gebäude-AfA
• Denkmal-AfA
• Sonderabschreibungen

Reparaturen und Erhaltungsaufwand

Kosten für die Instandhaltung oder Instandsetzung können grundsätzlich Werbungskosten sein, wenn sie steuerlich als Erhaltungsaufwand einzuordnen sind.

Beispiele können sein:

• Reparatur einer Heizung
• Austausch defekter Bauteile
• Malerarbeiten
• Reparatur einer undichten Leitung
• Instandsetzung von Fenstern

Aber:

Nicht jede Sanierungsmaßnahme darf sofort vollständig abgezogen werden.

Sie kann stattdessen beispielsweise sein:

• Anschaffungskosten
• Herstellungskosten
• anschaffungsnahe Herstellungskosten

Das BMF hat zur Abgrenzung im Januar 2026 ein aktualisiertes Schreiben veröffentlicht.

Hausgeld bei Eigentumswohnungen

Beim Hausgeld ist besondere Vorsicht nötig.

Die Zahlung an die WEG ist nicht automatisch in voller Höhe sofort als Werbungskosten zu behandeln.

Typische Bestandteile können sein:

• umlagefähige Betriebskosten
• nicht umlagefähige Verwaltungskosten
• laufende Erhaltungskosten
• Zuführung zur Erhaltungsrücklage

Die Zuführung zur Erhaltungsrücklage ist steuerlich nicht einfach bereits im Zeitpunkt der Einzahlung als Werbungskosten abziehbar.

Erst wenn die Gemeinschaft Mittel tatsächlich für entsprechende Erhaltungsmaßnahmen verwendet, kann eine steuerliche Berücksichtigung in Betracht kommen.

Grundsteuer

Soweit die Grundsteuer wirtschaftlich mit der vermieteten Immobilie zusammenhängt, kann sie grundsätzlich als Werbungskosten berücksichtigt werden.

Wird sie als Betriebskosten wirksam auf den Mieter umgelegt, stehen der Ausgabe entsprechende Einnahmen beziehungsweise Umlagen gegenüber.

Versicherungen

Typische objektbezogene Versicherungen können steuerlich relevant sein, zum Beispiel:

• Gebäudeversicherung
• Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht
• weitere vermietungsbezogene Versicherungen

Private Versicherungen des Eigentümers sind davon zu unterscheiden.

Hausverwaltung

Kosten einer Hausverwaltung können bei vermieteten Objekten grundsätzlich Werbungskosten sein.

Bei einer Eigentumswohnung sollte zwischen:

• WEG-Verwaltung
• Sondereigentumsverwaltung
• sonstigen Verwaltungskosten

differenziert werden.

Mietersuche

Kosten im Zusammenhang mit der Suche nach Mietern können grundsätzlich zur Einkünfteerzielung gehören.

Beispiele:

• Immobilienportal
• Vermietungsmakler
• Inserate
• Bonitätsprüfung im zulässigen Rahmen
• Erstellung bestimmter Vermietungsunterlagen

Fahrtkosten

Fahrten zur vermieteten Immobilie können steuerlich relevant sein, wenn ein nachvollziehbarer Vermietungsbezug besteht.

Beispiele:

• Wohnungsübergabe
• Handwerkertermin
• Besichtigung eines Schadens
• Eigentümerversammlung
• Mietergespräch

Die genaue steuerliche Bewertung und Berechnung sollte anhand der jeweils geltenden Reisekosten- und Entfernungsvorschriften erfolgen.

``text trip_purpose trip_date start destination distance transport_type related_property ``

und nicht einfach pauschal jeden Besuch als steuerlich abzugsfähig markieren.

Rechts- und Beratungskosten

Kosten können als Werbungskosten relevant sein, wenn sie unmittelbar mit der Vermietung zusammenhängen.

Beispiele können sein:

• Streit mit einem Mieter
• Prüfung eines Mietvertrags
• Beratung zu einer vermietungsbezogenen Frage
• steuerliche Beratung zur Anlage V

Private oder andere Einkunftsarten betreffende Beratungskosten müssen getrennt werden.

Kontoführungs- und Zahlungsverkehrskosten

Objektbezogene Bankgebühren können steuerlich relevant sein, wenn sie klar der Vermietung zugeordnet werden können.

Deshalb ist ein separates Immobilienkonto auch aus Dokumentationssicht sinnvoll.

Büromaterial und Software

Kosten für Software oder Arbeitsmittel können Werbungskosten sein, wenn und soweit sie der Vermietung dienen.

Dazu könnten beispielsweise gehören:

• Vermieter-Software
• digitale Dokumentenverwaltung
• Porto
• Druckkosten
• bestimmte Fachliteratur

Bei gemischter privater und vermietungsbezogener Nutzung kann eine Aufteilung notwendig sein.

Leerstand

Auch während eines Leerstands können Kosten grundsätzlich weiterhin Werbungskosten sein, wenn die Einkünfteerzielungsabsicht fortbesteht.

Relevant ist insbesondere, ob der Eigentümer ernsthaft und nachhaltig weiter vermieten will.

Dokumentierbar wären zum Beispiel:

• Inserate
• Maklerauftrag
• Besichtigungen
• Interessenten
• Renovierung für Neuvermietung
• Vermietungsstart

Verbilligte Vermietung

Besonders wichtig bei Vermietung an Angehörige oder bei bewusst günstiger Miete:

§ 21 Abs. 2 EStG enthält Grenzen für die steuerliche Behandlung.

Stand August 2026 gilt grundsätzlich:

Weniger als 50 % der ortsüblichen Marktmiete

Die Nutzungsüberlassung ist in einen:

• entgeltlichen und
• unentgeltlichen

Teil aufzuteilen.

Das kann den Werbungskostenabzug entsprechend begrenzen.

Mindestens 66 % der ortsüblichen Marktmiete

Bei auf Dauer angelegter Wohnungsvermietung gilt die Vermietung grundsätzlich als entgeltlich.

Damit ist grundsätzlich ein voller Werbungskostenabzug möglich.

Zwischen 50 % und weniger als 66 %

In diesem Bereich ist insbesondere die Totalüberschussprognose relevant.

Beispiel verbilligte Vermietung

Ortsübliche Marktmiete:

1.000 €

vereinbarte relevante Miete:

700 €

Quote:

Damit liegt die Vermietung über 66 %.

Anderes Beispiel:

Miete:

450 €

Damit liegt die Quote unter 50 % und eine Aufteilung ist grundsätzlich erforderlich.

Kosten vor der ersten Vermietung

Auch vor dem tatsächlichen Eingang der ersten Miete können Aufwendungen grundsätzlich als vorweggenommene Werbungskosten relevant sein.

Voraussetzung ist ein ausreichend konkreter Zusammenhang mit der beabsichtigten Vermietung.

Beispiele:

• Inserat
• bestimmte Fahrtkosten
• Finanzierungskosten
• laufende Objektkosten
• vorbereitende Maßnahmen

Die Vermietungsabsicht sollte dokumentiert werden.

Kosten nach Ende der Vermietung

Auch nach Veräußerung oder Ende einer Vermietung können einzelne nachträgliche Werbungskosten möglich sein.

Ein bekanntes Beispiel sind unter bestimmten Voraussetzungen noch vorhandene Schuldzinsen.

Die konkrete steuerliche Behandlung hängt stark vom Einzelfall ab.

Anschaffungskosten sind keine sofortigen Werbungskosten

Typische Anschaffungsnebenkosten wie:

• Grunderwerbsteuer
• Maklerkosten beim Erwerb
• Notarkosten für den Kauf
• Grundbuchkosten für den Eigentumsübergang

werden grundsätzlich den Anschaffungskosten zugeordnet.

Der Gebäudeanteil wirkt dann über die AfA.

Der Grundstücksanteil ist nicht regulär abschreibbar.

Typisch laufender Aufwand

• Darlehenszinsen

Typisch nicht sofort als Werbungskosten wie Zinsen

• Tilgung

Gesondert prüfen

• Grundschuldbestellung
• Bereitstellungszinsen
• Finanzierungsgutachten
• Vermittlungsgebühren

Die steuerliche Zuordnung hängt vom jeweiligen Kostencharakter ab.

Welche Belege sollte man speichern?

• Rechnungen
• Kontoauszüge
• Darlehensabrechnungen
• Zinsbescheinigungen
• Hausgeldabrechnung
• WEG-Jahresabrechnung
• Wirtschaftsplan
• Handwerkerrechnungen
• Versicherungsbelege
• Grundsteuerbescheid
• Verwaltungsabrechnungen
• Fahrtenaufzeichnungen
• Inseratsrechnungen
• Rechtsanwalts- und Steuerberaterrechnungen
• Nachweise zur Vermietungsabsicht
• Mietvertrag

Steuerliche Kategorien

```text tax_classification

• immediate_advertising_cost
• depreciation_basis
• land_cost
• private_cost
• mixed_cost
• reserve_contribution
• reserve_used_for_maintenance
• unclear

```

Hausgeld-Modell

```text weg_payment_tax_split

• allocable_operating_cost
• non_allocable_admin_cost
• maintenance_expense
• reserve_contribution
• reserve_usage
• other

```

Vermietungsquote

```text rent_tax_test

• contractual_rent
• local_market_rent
• rent_ratio_percent
• test_date
• market_rent_source
• tax_rule_version
• result_status

```

Mögliche Warnlogiken

• Darlehensrate komplett als Werbungskosten → Zins und Tilgung trennen
• Erhaltungsrücklagenzuführung sofort abgezogen → steuerliche Behandlung prüfen
• Sanierungsrechnung > Schwellen-/Prüfbereich + keine Klassifizierung → Herstellungskosten prüfen
• verbilligte Vermietung + keine Vergleichsmiete → Werbungskostenquote nicht sicher bestimmbar
• Mietquote < 50 % → Aufteilung prüfen
• Mietquote 50–<66 % → Totalüberschussprognose prüfen
• Leerstand + keine Vermietungsaktivität dokumentiert → Einkünfteerzielungsabsicht dokumentieren
• Privatausgabe auf Immobilienkonto → steuerliche Zuordnung prüfen

Kreditrate komplett absetzen

Nur weil 900 € vom Konto abgehen, sind nicht 900 € Werbungskosten. Tilgung und Zinsen müssen getrennt werden.

Hausgeld vollständig absetzen

Besonders die Erhaltungsrücklage muss separat behandelt werden.

Jede Renovierung sofort abziehen

Herstellungskosten und anschaffungsnahe Herstellungskosten können anders behandelt werden.

Private Kosten vermischen

Nur der vermietungsbezogene Anteil kann relevant sein.

Verbilligte Vermietung ignorieren

Bei zu niedriger Miete kann der Werbungskostenabzug eingeschränkt werden.

Belege nicht objektbezogen speichern

Bei mehreren Immobilien sollte jede Ausgabe eindeutig Objekt, Einheit und Steuerjahr zugeordnet sein.

Was sind Werbungskosten bei Vermietung?

Aufwendungen, die der Erwerbung, Sicherung oder Erhaltung der Vermietungseinnahmen dienen und steuerlich entsprechend zugeordnet werden können.

Sind Kreditzinsen Werbungskosten?

Bei wirtschaftlichem Zusammenhang mit der vermieteten Immobilie grundsätzlich ja. Tilgungen dagegen nicht.

Kann ich Hausgeld absetzen?

Nicht pauschal vollständig. Die einzelnen Bestandteile müssen steuerlich getrennt betrachtet werden.

Ist die Erhaltungsrücklage sofort absetzbar?

Die bloße Einzahlung in die WEG-Erhaltungsrücklage ist grundsätzlich nicht bereits als Werbungskosten abzugsfähig.

Kann ich Kosten bei Leerstand absetzen?

Grundsätzlich kann das möglich sein, wenn die Vermietungsabsicht fortbesteht und nachweisbar ist.

Was passiert bei günstiger Vermietung an Angehörige?

Bei weniger als 50 % der ortsüblichen Marktmiete erfolgt grundsätzlich eine Aufteilung. Ab mindestens 66 % gilt eine auf Dauer angelegte Wohnungsvermietung grundsätzlich als entgeltlich. Dazwischen ist eine zusätzliche steuerliche Prüfung relevant.

Sind Renovierungen immer Werbungskosten?

Nein. Je nach Einordnung können sie sofortiger Erhaltungsaufwand, Anschaffungs- oder Herstellungskosten sein.

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Disclaimer

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuerberatung. Ob und in welcher Höhe eine Ausgabe als Werbungskosten abzugsfähig ist, hängt von Nutzung, wirtschaftlichem Zusammenhang, Kostenart und den Umständen des Einzelfalls ab.