Kategorie: Steuern Gruppe im Wissenszentrum: Laufende Objektsteuern Stand: August 2026 Lesedauer: ca. 12 Minuten
Kurz erklärt
Die Grundsteuer ist eine laufende Steuer auf Grundbesitz.
Seit dem 1. Januar 2025 wird sie nach dem reformierten Grundsteuerrecht erhoben.
Die konkrete Berechnung hängt dabei nicht bundesweit von einem einzigen Modell ab. Mehrere Bundesländer nutzen eigene Landesmodelle.
Vereinfacht folgt die Grundsteuer meist einer Logik aus:
Der Grundsteuermessbetrag wiederum basiert auf der jeweils anwendbaren Grundstücksbewertung und Steuermesszahl.
Für Immobilieninvestoren ist besonders wichtig: Der Hebesatz wird von der jeweiligen Gemeinde bestimmt und kann sich ändern.
Wer erhebt die Grundsteuer?
Das Grundsteuergesetz gibt den Gemeinden das Recht, Grundsteuer auf Grundbesitz zu erheben.
Die Gemeinde bestimmt den Hebesatz.
Deshalb können zwei vergleichbare Immobilien in unterschiedlichen Gemeinden trotz ähnlicher Bewertungsgrundlagen unterschiedlich hohe Grundsteuer verursachen.
Grundsteuerreform seit 2025
Die alte Grundsteuerberechnung basierte auf historisch stark veralteten Einheitswerten.
Nach der Reform wird die Grundsteuer seit 2025 auf Basis neuer Bewertungsregeln erhoben.
Wichtig:
Deutschland hat kein vollständig einheitliches Berechnungsmodell.
Die Mehrheit der Bundesländer nutzt das Bundesmodell.
Mehrere Länder nutzen aufgrund der Öffnungsklausel eigene Modelle.
Dazu gehören unter anderem eigene Bewertungsansätze in einzelnen Bundesländern.
Das zuständige Landesmodell muss berücksichtigt werden.
Die drei Berechnungsebenen
Beim Bundesmodell kann die Grundsteuer vereinfacht in drei Schritten betrachtet werden.
1. Grundsteuerwert
Das Finanzamt ermittelt den Grundsteuerwert nach den Bewertungsregeln.
2. Grundsteuermessbetrag
Aus dem Grundsteuerwert und der Steuermesszahl ergibt sich der Grundsteuermessbetrag.
3. Hebesatz der Gemeinde
Die Gemeinde wendet ihren Hebesatz auf den Messbetrag an.
Beispiel:
Grundsteuermessbetrag:
120 €
Hebesatz:
400 %
Warum kann sich die Grundsteuer ändern?
Mögliche Gründe sind:
- Änderung des kommunalen Hebesatzes
- neue Feststellung oder Fortschreibung
- Änderung des Grundstücks
- Neubau oder Erweiterung
- Nutzungsänderung
- Teilung oder Zusammenlegung
- Fehlerkorrektur
- Gesetzesänderung
Welche Bescheide gibt es?
Je nach System können Eigentümer mehrere Dokumente erhalten.
Typisch sind insbesondere:
- Grundsteuerwertbescheid beziehungsweise entsprechender Bewertungsbescheid
- Grundsteuermessbescheid
- Grundsteuerbescheid der Gemeinde
Die Dokumente erfüllen unterschiedliche Funktionen.
Der kommunale Grundsteuerbescheid zeigt letztlich, welche Grundsteuer tatsächlich zu zahlen ist.
Hebesatz
Nach § 25 GrStG bestimmt die Gemeinde, mit welchem Prozentsatz des Grundsteuermessbetrags die Grundsteuer erhoben wird.
Der Hebesatz kann daher lokal stark variieren.
```text municipality_tax_rate
- municipality
- tax_type
- rate
- valid_from
- valid_to
- source
```
So lassen sich Änderungen historisieren.
Grundsteuer bei Vermietung
Bei vermieteten Immobilien ist die Grundsteuer grundsätzlich eine laufende Objektbelastung.
Sie kann unter den Voraussetzungen des Betriebskostenrechts als Betriebskostenposition auf den Mieter umgelegt werden, wenn dies mietvertraglich wirksam vereinbart ist.
Steuerlich kann die Grundsteuer beim Vermieter zugleich als Werbungskosten relevant sein.
Dadurch entstehen drei getrennte Betrachtungen:
- Steuerzahlung an die Gemeinde
- mögliche Betriebskostenumlage an den Mieter
- einkommensteuerliche Behandlung beim Vermieter
Beispiel Vermietung
Jahresgrundsteuer:
600 €
Monatlich kalkulatorisch:
Der Vermieter zahlt die Grundsteuer an die Gemeinde.
Wenn die mietvertraglichen Voraussetzungen erfüllt sind, können die 600 € in der Betriebskostenabrechnung berücksichtigt werden.
Das bedeutet aber nicht, dass die Zahlung wirtschaftlich automatisch vollständig beim Mieter verbleibt.
Abrechnung, Leerstand und Mietvertrag müssen berücksichtigt werden.
Grundsteuer und Eigentumswohnung
Bei einer Eigentumswohnung erhält der Eigentümer grundsätzlich einen eigenen Grundsteuerbescheid für seine wirtschaftliche Einheit.
Die Grundsteuer gehört daher nicht einfach zum Hausgeld der WEG.
Sie ist regelmäßig eine individuelle Zahlung des Wohnungseigentümers.
Eigentümerwechsel
Bei einem Verkauf sollte zwischen:
- öffentlich-rechtlicher Steuerschuld
- wirtschaftlicher Aufteilung zwischen Käufer und Verkäufer
unterschieden werden.
Im Kaufvertrag kann die Grundsteuer wirtschaftlich zeitanteilig verrechnet werden.
Die steuerrechtliche Festsetzung folgt jedoch den gesetzlichen Regeln und nicht automatisch dieser privaten Kaufvertragsabrechnung.
Grundsteuer A, B und C
Die Grundsteuer unterscheidet verschiedene Bereiche.
Grundsteuer A
Land- und forstwirtschaftlicher Grundbesitz.
Grundsteuer B
Typische bebaute und unbebaute Grundstücke des Grundvermögens.
Für normale Wohn- und Anlageimmobilien ist vor allem Grundsteuer B relevant.
Grundsteuer C
Gemeinden können unter gesetzlichen Voraussetzungen für bestimmte baureife Grundstücke einen gesonderten Hebesatz festsetzen.
Das kann für Grundstücksinvestoren relevant werden.
Grundsteuererlass bei Ertragsminderung
Das Grundsteuergesetz enthält unter bestimmten Voraussetzungen Möglichkeiten eines teilweisen Erlasses bei erheblichen, nicht vom Eigentümer zu vertretenden Ertragsminderungen.
§ 33 GrStG sieht beispielsweise bei bebauten Grundstücken unter Voraussetzungen einen teilweisen Erlass vor.
Das ist jedoch keine automatische Leerstandsregel.
Leerstand allein bedeutet nicht automatisch Anspruch auf Grundsteuererlass.
Voraussetzungen, Ursache und Fristen müssen konkret geprüft werden.
Bescheide
```text property_tax_notice
- notice_type
- authority
- issue_date
- valid_from
- amount
- document_id
- objection_deadline
- status
```
Mögliche Typen:
- valuation_notice
- tax_measure_notice
- municipal_tax_notice
- amended_notice
Alte Grundsteuerwerte weiterverwenden
Seit 2025 gilt das reformierte Recht.
Hebesatz als deutschlandweit einheitlich behandeln
Jede Gemeinde bestimmt ihren Hebesatz selbst.
Grundsteuer und Hausgeld vermischen
Bei Eigentumswohnungen ist die Grundsteuer regelmäßig eine individuelle Eigentümerbelastung.
Steuerliche Absetzbarkeit mit Mietumlage verwechseln
Werbungskosten und Betriebskostenumlage sind zwei getrennte Fragen.
Bescheid nicht versionieren
Neue Hebesätze oder geänderte Bescheide können alte Berechnungen überholen.
Wie berechnet sich die Grundsteuer?
Vereinfacht aus Grundsteuermessbetrag mal kommunalem Hebesatz. Die vorgelagerte Bewertung hängt vom jeweiligen Bundes- oder Landesmodell ab.
Wer bestimmt den Hebesatz?
Die jeweilige Gemeinde.
Ist die Grundsteuer überall gleich berechnet?
Nein. Neben dem Bundesmodell existieren mehrere Landesmodelle.
Kann Grundsteuer auf Mieter umgelegt werden?
Bei Wohnraummiete kann sie grundsätzlich zu den Betriebskosten gehören, wenn die mietvertraglichen Voraussetzungen erfüllt sind.
Kann ich Grundsteuer steuerlich absetzen?
Bei einer vermieteten Immobilie kann sie grundsätzlich als Werbungskosten relevant sein.
Gehört die Grundsteuer zum Hausgeld?
Bei Eigentumswohnungen normalerweise nicht als individuelle Grundsteuer des Eigentümers.
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Disclaimer
Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle steuerliche oder rechtliche Beratung. Die Grundsteuerberechnung hängt insbesondere vom Bundesland, Grundstück, kommunalen Hebesatz und aktuellen Bescheiden ab.