Kategorie: Steuern Gruppe im Wissenszentrum: Abschreibung & Förderung Stand: August 2026 Lesedauer: ca. 14 Minuten
Kurz erklärt
§ 7b EStG ermöglicht für bestimmte neu geschaffene Mietwohnungen eine zusätzliche steuerliche Sonderabschreibung.
Stand August 2026 können unter den gesetzlichen Voraussetzungen:
bis zu 5 % der begünstigten Bemessungsgrundlage pro Jahr
im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden drei Jahren zusätzlich zur normalen Gebäude-AfA abgeschrieben werden.
Damit sind innerhalb von vier Jahren Sonderabschreibungen von insgesamt bis zu:
der begünstigten Bemessungsgrundlage möglich.
Die Sonderabschreibung gilt nicht automatisch für jeden Neubau und nicht für jede neu gekaufte Wohnung.
§ 7b EStG enthält mehrere technische, zeitliche, kostenbezogene und nutzungsbezogene Voraussetzungen.
Welche Wohnungen sind aktuell begünstigt?
Für aktuelle Neubauvorhaben ist insbesondere die Regelung für Bauanträge oder Bauanzeigen relevant, die:
nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Oktober 2029
gestellt beziehungsweise getätigt werden.
Es müssen neue, bisher nicht vorhandene Wohnungen geschaffen werden.
Eine Wohnung muss die gesetzlichen Anforderungen erfüllen.
Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeits-Klasse
Für die aktuelle Förderperiode des § 7b EStG müssen die Wohnungen in einem Gebäude liegen, das die Kriterien eines:
Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeits-Klasse
erfüllt.
Der Nachweis erfolgt über das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG).
Ein energetisch guter Neubau allein reicht nicht zwingend. Die gesetzlich geforderte Nachhaltigkeitszertifizierung ist ein eigenständiger Prüfungspunkt.
Baukostenobergrenze
Für Wohnungen mit Bauantrag beziehungsweise Bauanzeige nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Oktober 2029 dürfen die relevanten Anschaffungs- oder Herstellungskosten:
5.200 € je Quadratmeter Wohnfläche
nicht übersteigen.
Wird diese Grenze überschritten, kann die Sonderabschreibung nach § 7b EStG für diesen Fall ausgeschlossen sein.
Die Baukostenobergrenze ist nicht dasselbe wie die AfA-Bemessungsgrenze.
Beide Werte müssen getrennt gespeichert werden.
Bemessungsgrundlage
Für die aktuelle Fallgruppe ist die Bemessungsgrundlage der Sonderabschreibung begrenzt auf maximal:
4.000 € je Quadratmeter Wohnfläche.
Beispiel:
Wohnfläche:
80 m²
Maximale §-7b-Bemessungsgrundlage:
Selbst wenn die grundsätzlich relevanten Anschaffungs- oder Herstellungskosten höher sind, kann für die Sonderabschreibung höchstens diese gesetzliche Bemessungsgrundlage angesetzt werden.
Beispiel
Neue Wohnung:
80 m²
relevante Kosten:
300.000 €
Kosten pro m²:
Damit liegt der Wert im Beispiel unter der aktuellen Baukostenobergrenze von 5.200 €/m² und zugleich unter der maximalen Bemessungsgrundlage von 4.000 €/m².
Sonderabschreibung maximal pro Jahr:
Über vier Jahre maximal:
60.000 €
Zusätzlich kann die reguläre Gebäude-AfA nach § 7 Abs. 4 oder die zulässige degressive AfA nach § 7 Abs. 5a relevant sein.
Beispiel über der Bemessungsgrenze
Wohnfläche:
80 m²
relevante Kosten:
400.000 €
Kosten je m²:
Die aktuelle Baukostenobergrenze von 5.200 €/m² wäre im Beispiel noch eingehalten.
Die Sonderabschreibungs-Bemessungsgrundlage ist aber auf:
begrenzt.
Maximale jährliche Sonder-AfA:
Nicht:
400.000 € × 5 %.
Beispiel über der Baukostenobergrenze
Wohnfläche:
80 m²
Kosten:
430.000 €
Damit wäre die aktuelle Kostenobergrenze von 5.200 €/m² überschritten.
Die gesetzlichen Voraussetzungen wären insoweit nicht erfüllt.
Anschaffung einer neuen Wohnung
Auch der Käufer einer neu hergestellten Wohnung kann grundsätzlich in den Anwendungsbereich fallen.
§ 7b EStG verlangt bei Anschaffung insbesondere, dass die Wohnung bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung angeschafft wird.
Damit soll die Begünstigung tatsächlich neuer Wohnungen sichergestellt werden.
Vermietung für zehn Jahre
Die Wohnung muss:
- im Jahr der Anschaffung oder Herstellung
- und in den folgenden neun Jahren
der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken dienen.
Das ergibt einen zehnjährigen Nutzungszeitraum.
Eine Nutzung zur vorübergehenden Beherbergung erfüllt die Wohnnutzungsvoraussetzung nicht.
Ferienwohnung oder kurzfristige Beherbergung darf deshalb nicht automatisch als begünstigte Wohnraumvermietung behandelt werden.
Was passiert bei Eigennutzung?
Wird die Wohnung innerhalb des gesetzlichen Nutzungszeitraums nicht mehr entgeltlich zu Wohnzwecken vermietet, kann die bereits in Anspruch genommene Sonderabschreibung rückgängig zu machen sein.
Was passiert bei Verkauf?
Auch ein Verkauf innerhalb des gesetzlichen Beobachtungszeitraums kann zu einer Rückgängigmachung führen, wenn der Veräußerungsgewinn nicht der Einkommen- oder Körperschaftsteuer unterliegt.
Der Verkauf ist deshalb für § 7b EStG ein eigener Prüfpunkt.
Nachträgliche Baukosten
Die Baukostenobergrenze muss auch im Zusammenhang mit nachträglichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten beachtet werden.
§ 7b EStG enthält eine Rückgängigmachungsregel, wenn die Obergrenze innerhalb der gesetzlichen Nachbeobachtung überschritten wird.
Reguläre AfA zusätzlich
Die §-7b-Sonderabschreibung kommt zusätzlich zur regulären Gebäude-AfA.
Beispiel:
Bemessungsgrundlage normale Gebäude-AfA:
320.000 €
Lineare AfA bei entsprechend neuem Gebäude:
3 %
Zusätzliche §-7b-Sonderabschreibung:
5 %
Gesamte Abschreibung im Beispieljahr:
25.600 €
Die tatsächlichen Bemessungsgrundlagen von normaler AfA und § 7b müssen im konkreten Fall sauber bestimmt werden.
Kombination mit degressiver AfA
§ 7b Abs. 1 erlaubt die Sonderabschreibung neben der AfA nach § 7 Abs. 4 oder § 7 Abs. 5a.
Damit kann unter den jeweiligen Voraussetzungen auch eine Kombination mit der degressiven Gebäude-AfA relevant sein.
Das macht die Steuerplanung bei Neubauinvestments besonders interessant, aber auch komplex.
De-minimis-Regeln
§ 7b EStG enthält zusätzlich beihilferechtliche Vorgaben.
Die konkrete Anwendung unterscheidet sich abhängig von der Fallgruppe und vom Steuerpflichtigen.
Für aktuelle Bauanträge nach dem 31. Dezember 2022 gelten die De-minimis-Nachweispflichten nach § 7b Abs. 5 insbesondere für Anspruchsberechtigte mit Einkünften nach §§ 13, 15 und 18 EStG.
Welche Unterlagen sind wichtig?
- Bauantrag oder Bauanzeige
- Datum des Bauantrags
- Fertigstellungsdatum
- Kaufvertrag
- Übergabe
- Wohnflächenberechnung
- Kostenaufstellung
- Rechnungen
- QNG-Nachweis
- EH40-Nachweis
- Mietvertrag
- Vermietungshistorie
- AfA-Berechnung
- Steuerbescheide
- spätere Herstellungskosten
- Verkaufsunterlagen
Abschreibungsplan
```text special_depreciation_schedule
- tax_year
- scheme_year
- rate
- basis
- amount
- status
```
Nutzungsmonitoring
```text special_depreciation_compliance
- year
- residential_rental_status
- sale_status
- additional_cost_status
- recapture_risk
- checked_at
```
Warnlogiken
- Bauantrag außerhalb Förderzeitraum → § 7b Zeitraum prüfen
- QNG fehlt → Nachhaltigkeitsvoraussetzung nicht dokumentiert
- Kosten > 5.200 €/m² → Baukostenobergrenze überschritten
- Bemessungsgrundlage > 4.000 €/m² → AfA-Basis begrenzen
- Eigennutzung innerhalb zehn Jahren → Rückgängigmachung prüfen
- kurzfristige Vermietung → Wohnnutzungsvoraussetzung prüfen
- Verkauf innerhalb Beobachtungszeitraum → § 7b Rückgängigmachung prüfen
- nachträgliche Herstellungskosten → Baukostenobergrenze erneut prüfen
5 % auf den gesamten Kaufpreis rechnen
Die Sonderabschreibung hat eine eigene Bemessungsgrundlage.
Baukostenobergrenze und Bemessungsgrenze verwechseln
Aktuell 5.200 €/m² Kostenobergrenze und maximal 4.000 €/m² AfA-Bemessungsgrundlage für die neue Fallgruppe.
QNG vergessen
Für aktuelle Bauanträge ist die Nachhaltigkeitsvoraussetzung zentral.
Nur vier Jahre beobachten
Die Abschreibung läuft vier Jahre, die Vermietungsverpflichtung aber über einen längeren Zeitraum.
Ferienvermietung als Wohnraumvermietung behandeln
Vorübergehende Beherbergung erfüllt die gesetzliche Voraussetzung nicht.
Spätere Eigennutzung ignorieren
Sie kann eine Rückgängigmachung auslösen.
Wie hoch ist die Sonderabschreibung nach § 7b EStG?
Bis zu 5 % jährlich im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden drei Jahren.
Gilt sie zusätzlich zur normalen AfA?
Ja, nach den gesetzlichen Voraussetzungen zusätzlich zur AfA nach § 7 Abs. 4 oder 5a EStG.
Welche Baukostenobergrenze gilt für aktuelle Neubauten?
Für die aktuelle Fallgruppe mit Bauantrag/Bauanzeige nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Oktober 2029: 5.200 €/m² Wohnfläche.
Wie hoch ist die maximale Bemessungsgrundlage?
Für diese Fallgruppe maximal 4.000 €/m² Wohnfläche.
Muss das Gebäude EH40 erfüllen?
Für die aktuelle Fallgruppe ist Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeits-Klasse und QNG-Nachweis erforderlich.
Wie lange muss vermietet werden?
Im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden neun Jahren entgeltlich zu Wohnzwecken.
Kann eine bereits in Anspruch genommene Sonder-AfA zurückgefordert werden?
Ja, § 7b EStG enthält Rückgängigmachungstatbestände, unter anderem bei bestimmten Nutzungsänderungen, Verkäufen oder Überschreitungen der Baukostenobergrenze.
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Disclaimer
Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuerberatung. § 7b EStG enthält zahlreiche Detailvoraussetzungen, Rückgängigmachungsregeln und beihilferechtliche Anforderungen. Vor einer Investitionsentscheidung ist der konkrete Fall steuerlich zu prüfen.