AfA bei Immobilien 2026: Abschreibung einfach erklärt

Kategorie: Steuern Gruppe im Wissenszentrum: Abschreibung & Werbungskosten Stand: August 2026 Lesedauer: ca. 12 Minuten

Kurz erklärt

AfA steht für Absetzung für Abnutzung.

Bei einer vermieteten Immobilie kann der Gebäudewert steuerlich grundsätzlich nicht sofort vollständig als Aufwand abgezogen werden. Stattdessen werden die abschreibungsfähigen Anschaffungs- oder Herstellungskosten über viele Jahre verteilt.

Wichtig:

• abgeschrieben wird grundsätzlich der Gebäudeanteil
• Grund und Boden ist nicht abnutzbar und wird deshalb nicht regulär abgeschrieben
• die Höhe der jährlichen AfA hängt unter anderem vom Fertigstellungszeitpunkt, der Art des Gebäudes und möglichen Sonderregelungen ab
• bei einer Anschaffung im laufenden Jahr ist die AfA grundsätzlich zeitanteilig zu berücksichtigen

Warum gibt es die AfA?

Gebäude werden über viele Jahre genutzt.

Der Gesetzgeber verteilt deshalb die steuerliche Berücksichtigung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten grundsätzlich auf einen längeren Zeitraum.

Vereinfacht:

Beispiel:

Gebäudeanteil:

200.000 €

AfA-Satz:

2 %

Jährliche AfA:

200.000 € × 2 % = 4.000 €

Diese 4.000 € können bei einer steuerlich relevanten Vermietung grundsätzlich als Abschreibung berücksichtigt werden.

Was gehört zur AfA-Bemessungsgrundlage?

Bei einem Immobilienkauf ist der reine Kaufpreis nicht automatisch die AfA-Bemessungsgrundlage.

Zuerst muss zwischen Gebäude und Grund und Boden unterschieden werden.

Beispiel:

Gesamter Kaufpreis:

300.000 €

davon rechnerisch:

• Gebäude: 225.000 €
• Grund und Boden: 75.000 €

Nur der Gebäudeanteil ist grundsätzlich abschreibungsfähig.

Zusätzlich können bestimmte Anschaffungsnebenkosten anteilig der Bemessungsgrundlage zugerechnet werden.

Dazu können je nach Fall beispielsweise gehören:

• Grunderwerbsteuer
• Notarkosten für den Kaufvertrag
• Grundbuchkosten des Eigentumswechsels
• Maklerkosten

Auch diese Kosten müssen sachgerecht auf Gebäude und Grund und Boden verteilt werden.

Kaufpreisaufteilung: Gebäude und Grundstück

Die Aufteilung ist bei vermieteten Immobilien besonders wichtig.

Das Bundesministerium der Finanzen stellt dafür eine aktuelle Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung bereit.

Die BMF-Arbeitshilfe wurde zuletzt im März 2026 aktualisiert.

Sie dient dazu:

• einen Gesamtkaufpreis typisiert aufzuteilen
• eine vorhandene Kaufpreisaufteilung auf Plausibilität zu prüfen

Die Aufteilung soll sich am Verhältnis der Werte von Gebäude und Grund und Boden orientieren.

Welche AfA-Sätze gelten bei Gebäuden?

Für viele vermietete Wohngebäude richtet sich die lineare Gebäude-AfA nach § 7 Abs. 4 EStG.

Stand August 2026 gelten im Grundsatz:

Diese Sätze gelten nicht pauschal für jede denkbare Immobilie und jede Nutzung.

Für bestimmte Betriebsgebäude, Sonderfälle oder andere Abschreibungsregeln können andere Vorschriften gelten.

Beispiel 1: Wohnung aus dem Jahr 1998

Kaufpreis:

250.000 €

Gebäudeanteil inklusive zurechenbarer Nebenkosten:

200.000 €

Fertigstellung:

1998

Regulärer AfA-Satz:

2 %

Beispiel 2: Neubau aus dem Jahr 2025

Abschreibungsfähige Gebäude-Bemessungsgrundlage:

300.000 €

Fertigstellung:

2025

Lineare AfA:

3 %

Dabei ist zu prüfen, ob im konkreten Fall alternativ andere Abschreibungsmodelle gewählt werden können, zum Beispiel die degressive Gebäude-AfA nach § 7 Abs. 5a EStG.

Zeitanteilige AfA im Anschaffungsjahr

Wird eine Immobilie im laufenden Jahr angeschafft, steht die volle Jahres-AfA grundsätzlich nicht automatisch zu.

§ 7 Abs. 1 EStG sieht eine zeitanteilige Kürzung um jeweils ein Zwölftel für volle Monate vor, die dem Monat der Anschaffung vorausgehen.

Beispiel:

Anschaffung im Juli.

Volle Jahres-AfA:

4.800 €

Anrechenbare Monate:

Juli bis Dezember = 6 Monate

AfA bei Eigentumswohnungen

Auch Eigentumswohnungen können abgeschrieben werden.

Dabei muss ebenfalls aufgeteilt werden zwischen:

• Gebäudeanteil
• Grund-und-Boden-Anteil

Bei Eigentumswohnungen kann die Ermittlung komplexer sein, weil der Käufer neben dem Sondereigentum zugleich einen Miteigentumsanteil am Grundstück und Gemeinschaftseigentum erwirbt.

AfA bei vermieteten Immobilien

Bei einer vermieteten Immobilie gehört die AfA regelmäßig zu den steuerlich relevanten Aufwendungen im Zusammenhang mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung.

Sie reduziert nicht die tatsächliche Mieteinnahme, sondern die steuerliche Bemessungsgrundlage.

Vereinfacht:

Die tatsächliche steuerliche Behandlung hängt vom Einzelfall ab.

AfA bei selbst genutzten Immobilien

Bei einer ausschließlich privat selbst genutzten Wohnung oder einem selbst genutzten Einfamilienhaus kann die normale Gebäude-AfA für Vermietungseinkünfte grundsätzlich nicht einfach geltend gemacht werden.

Wird ein Gebäude teilweise vermietet und teilweise selbst genutzt, muss eine sachgerechte Zuordnung beziehungsweise Aufteilung erfolgen.

Was passiert nach einer Sanierung?

Sanierungskosten können steuerlich sehr unterschiedlich behandelt werden.

Mögliche Einordnung:

• sofort abzugsfähiger Erhaltungsaufwand
• Anschaffungskosten
• Herstellungskosten
• anschaffungsnahe Herstellungskosten

Diese Unterscheidung ist wichtig, weil Kosten, die zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten gehören, nicht sofort vollständig abgezogen werden, sondern die AfA-Bemessungsgrundlage erhöhen können.

Das BMF hat hierzu am 26. Januar 2026 ein aktuelles Schreiben zur Abgrenzung veröffentlicht.

Anschaffungsnahe Herstellungskosten

Besondere Aufmerksamkeit ist bei Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen kurz nach dem Kauf erforderlich.

§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG enthält hierfür die Regelung zu anschaffungsnahen Herstellungskosten.

Deshalb sollte eine Software unter anderem erfassen:

• Anschaffungsdatum
• Maßnahmenzeitraum
• Nettokosten
• Art der Maßnahme
• Zuordnung zum Gebäude
• mögliche gesetzliche Ausnahmen
• steuerliche Klassifizierung
• Prüfstatus

Kürzere tatsächliche Nutzungsdauer

§ 7 Abs. 4 EStG ermöglicht in bestimmten Fällen eine AfA nach einer nachgewiesenen kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer.

Das bedeutet nicht, dass Eigentümer die Nutzungsdauer frei schätzen dürfen.

Eine abweichende Nutzungsdauer muss fachlich und steuerlich belastbar begründet werden.

gewünschte_nutzungsdauer = 25 Jahre

Besser:

```text useful_life_method

• statutory
• documented_shorter_actual_life
• tax_advisor_assessment
• expert_opinion

```

Degressive AfA für Wohngebäude

Neben der linearen AfA existiert für bestimmte neue Wohngebäude nach § 7 Abs. 5a EStG eine degressive Abschreibung.

Stand August 2026 kann diese unter gesetzlichen Voraussetzungen bei Wohngebäuden in EU-/EWR-Staaten relevant sein, wenn insbesondere die maßgeblichen Herstellungs- beziehungsweise Vertragszeiträume eingehalten werden.

Der gesetzliche Satz beträgt derzeit 5 % vom jeweiligen Restwert.

Das ist ein anderes Verfahren als die lineare AfA.

Beispiel stark vereinfacht:

Bemessungsgrundlage:

300.000 €

Jahr 1:

300.000 € × 5 % = 15.000 €

Restwert:

285.000 €

Jahr 2:

285.000 € × 5 % = 14.250 €

Sonderabschreibungen

Daneben können je nach Immobilie und Voraussetzungen weitere steuerliche Regelungen relevant sein, zum Beispiel:

• Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau nach § 7b EStG
• erhöhte Absetzungen in Sanierungsgebieten nach § 7h EStG
• Denkmal-AfA nach § 7i EStG

Diese Regelungen haben eigene Voraussetzungen und sollten getrennt modelliert werden.

AfA und Verkauf

Die bisher geltend gemachte AfA kann auch beim späteren Verkauf steuerlich relevant werden.

Insbesondere bei steuerpflichtigen Veräußerungsvorgängen ist die Entwicklung der steuerlichen Anschaffungskosten beziehungsweise des verbleibenden Buchwerts wichtig.

Kaufpreisaufteilung

```text purchase_price_allocation

• id
• property_id
• total_purchase_price
• building_value
• land_value
• building_share_percent
• land_share_percent
• valuation_method
• valuation_date
• source_document_id
• bmf_tool_version
• reviewed_by
• review_status

```

AfA-Lauf

```text depreciation_run

• id
• depreciation_asset_id
• tax_year
• opening_basis
• depreciation_amount
• special_depreciation_amount
• closing_basis
• months_eligible
• calculation_rule_version
• created_at

```

Typische Warnlogiken

• Vermietete Immobilie + keine Kaufpreisaufteilung → AfA-Bemessungsgrundlage unvollständig
• Grund und Boden in AfA-Basis enthalten → Aufteilung prüfen
• Anschaffung im laufenden Jahr + volle Jahres-AfA → zeitanteilige Berechnung prüfen
• Renovierungskosten kurz nach Erwerb + keine steuerliche Klassifizierung → anschaffungsnahe Herstellungskosten prüfen
• abweichende Nutzungsdauer + kein Nachweis → Nachweis erforderlich
• degressive AfA + lineare AfA gleichzeitig auf denselben Basisbetrag → Abschreibungsverfahren prüfen
• Förder-/Sonder-AfA + keine Rechtsversion → Regelstand fehlt

Gesamten Kaufpreis abschreiben

Grund und Boden ist grundsätzlich nicht regulär abschreibbar.

Kaufnebenkosten vergessen

Bestimmte Anschaffungsnebenkosten können anteilig Teil der Bemessungsgrundlage sein.

Baujahr mit Anschaffungsjahr verwechseln

Für den regulären Gebäude-AfA-Satz kann der Fertigstellungszeitpunkt entscheidend sein.

Im Kaufjahr zwölf Monate ansetzen

Die AfA ist grundsätzlich zeitanteilig zu berechnen.

Renovierung immer sofort abziehen

Das kann bei Herstellungskosten oder anschaffungsnahen Herstellungskosten falsch sein.

Steuerregeln hart codieren

AfA-Sätze, Zeiträume und Sonderregelungen müssen mit Rechtsstand gespeichert werden.

Was bedeutet AfA?

AfA bedeutet Absetzung für Abnutzung. Sie verteilt die steuerlich abschreibungsfähigen Kosten eines Gebäudes auf mehrere Jahre.

Kann ich den Grundstückswert abschreiben?

Grund und Boden ist grundsätzlich nicht abnutzbar und deshalb nicht Bestandteil der normalen Gebäude-AfA.

Wie hoch ist die AfA bei einer vermieteten Wohnung?

Das hängt unter anderem vom Fertigstellungszeitpunkt und der anwendbaren gesetzlichen Regel ab. Für viele Wohngebäude gelten derzeit 3 %, 2 % oder 2,5 % lineare AfA.

Wird der Kaufpreis oder der Gebäudewert abgeschrieben?

Grundsätzlich der abschreibungsfähige Gebäudeanteil einschließlich zurechenbarer Anschaffungsnebenkosten, nicht der gesamte Kaufpreis.

Kann ich eine kürzere Nutzungsdauer ansetzen?

Unter gesetzlichen Voraussetzungen kann eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer berücksichtigt werden. Sie muss jedoch belastbar nachgewiesen werden.

Ist AfA dasselbe wie Cashflow?

Nein. AfA ist eine steuerliche Abschreibung und grundsätzlich kein laufender Zahlungsabfluss.

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Kaufpreisaufteilung, Gebäudeanteil, Abschreibungsverfahren und jährliche AfA strukturiert dokumentieren und mit Belegen und Steuerjahren verknüpfen.

Disclaimer

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuerberatung. Steuerliche Behandlung, Bemessungsgrundlagen und Abschreibungen hängen vom Einzelfall und vom jeweils geltenden Rechtsstand ab.