Kategorie: Steuern Gruppe im Wissenszentrum: Abschreibung & Werbungskosten Stand: August 2026 Lesedauer: ca. 13 Minuten
Kurz erklärt
Für bestimmte Baumaßnahmen an denkmalgeschützten Gebäuden gibt es eine besondere steuerliche Abschreibung.
Bei einer zur Einkünfteerzielung genutzten Immobilie – zum Beispiel einer vermieteten Denkmalwohnung – regelt § 7i EStG erhöhte Absetzungen für bestimmte begünstigte Herstellungskosten.
Stand August 2026 können begünstigte Kosten grundsätzlich verteilt werden auf:
- im Jahr der Herstellung und in den folgenden 7 Jahren jeweils bis zu 9 %
- in den folgenden 4 Jahren jeweils bis zu 7 %
Damit können begünstigte Aufwendungen rechnerisch über zwölf Jahre vollständig abgeschrieben werden.
Die Denkmal-AfA bedeutet nicht, dass der gesamte Kaufpreis einer denkmalgeschützten Immobilie mit 9 % oder 7 % abgeschrieben werden darf.
Begünstigt sind nur bestimmte Kosten für Maßnahmen, die die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllen.
Welche Immobilie kann begünstigt sein?
§ 7i EStG betrifft ein im Inland belegenes Gebäude oder einen Gebäudeteil, das beziehungsweise der nach den jeweiligen landesrechtlichen Vorschriften ein Baudenkmal ist.
Auch Gebäude innerhalb einer geschützten Gebäudegruppe oder Gesamtanlage können unter bestimmten Voraussetzungen relevant sein.
Entscheidend ist also nicht die Bezeichnung im Exposé:
> „Denkmalobjekt“
sondern die tatsächliche denkmalrechtliche Einordnung.
Welche Kosten sind begünstigt?
Begünstigt werden nach § 7i EStG Herstellungskosten für Baumaßnahmen, die nach Art und Umfang erforderlich sind:
- zur Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal oder
- zu seiner sinnvollen Nutzung
Bei einer geschützten Gesamtanlage kann es insbesondere um Maßnahmen zur Erhaltung des schützenswerten äußeren Erscheinungsbilds gehen.
Typische denkbare Maßnahmen können je nach Objekt sein:
- Fassadensanierung
- Fensteraufarbeitung oder denkmalgerechter Fensteraustausch
- Dachsanierung
- Fachwerksanierung
- Restaurierung historischer Bauteile
- denkmalgerechte Haustechnik
- bestimmte Grundriss- oder Nutzungsanpassungen
- Wiederherstellung erhaltenswerter Details
Ob eine konkrete Maßnahme steuerlich begünstigt ist, entscheidet sich jedoch nicht allein anhand ihrer Bezeichnung.
Eine moderne Küche, ein neues Bad oder eine Heizungsanlage können im konkreten Sanierungskonzept relevant sein – daraus folgt aber nicht automatisch, dass sämtliche Kosten Denkmal-AfA-fähig sind.
Abstimmung mit der Denkmalschutzbehörde
Ein besonders wichtiger Punkt:
Die Maßnahmen müssen grundsätzlich in Abstimmung mit der zuständigen Stelle durchgeführt werden.
Die Denkmalbehörde bestätigt später durch eine besondere Bescheinigung unter anderem die denkmalschutzrechtlich relevanten Voraussetzungen.
In Baden-Württemberg weist das Landesamt für Denkmalpflege ausdrücklich darauf hin, dass für Steuervergünstigungen nach §§ 7i, 10f und 11b EStG eine besondere Bescheinigung der unteren Denkmalschutzbehörde gegenüber dem Finanzamt benötigt wird.
Bei einem geplanten Denkmalinvestment sollte die Abstimmung nicht erst nach Abschluss der Sanierung beginnen.
Warum die Bescheinigung so wichtig ist
Die Bescheinigung dient insbesondere als Nachweis dafür, dass:
- die Denkmaleigenschaft beziehungsweise begünstigte Einordnung vorliegt
- die Maßnahmen den gesetzlichen denkmalrechtlichen Anforderungen entsprechen
- die bescheinigten Aufwendungen grundsätzlich als begünstigte Maßnahmen eingestuft wurden
Die endgültige steuerliche Behandlung einzelner Beträge bleibt Sache der Finanzverwaltung.
``text
denkmalrechtlich_bescheinigt
``
und
``text
steuerlich_angesetzt
``
Wie funktioniert die Abschreibung?
Beispiel:
Bescheinigte begünstigte Herstellungskosten:
200.000 €
Jahre 1 bis 8
8 Jahre:
144.000 €
Jahre 9 bis 12
4 Jahre:
56.000 €
Gesamt:
200.000 €
Damit wären die begünstigten Kosten rechnerisch vollständig verteilt.
Was wird mit dem eigentlichen Gebäudekaufpreis?
Der reguläre Gebäudeanteil des Kaufpreises wird grundsätzlich nach den normalen AfA-Regeln behandelt.
Das bedeutet:
Es können bei einer Denkmalimmobilie parallel unterschiedliche Abschreibungsbestandteile existieren.
Beispiel:
Altgebäude
Gebäudeanteil des Kaufpreises:
180.000 €
Reguläre Gebäude-AfA:
beispielsweise 2 %
Begünstigte Denkmalmaßnahmen
Bescheinigte Kosten:
120.000 €
Denkmal-AfA:
9 % / 7 %
Die beiden Bemessungsgrundlagen müssen getrennt verwaltet werden.
Eine Vermischung von regulärer Gebäude-AfA und Denkmal-AfA kann zu falschen Berechnungen führen.
Denkmal kaufen: Kauf vor oder nach Sanierung
Bei Bauträger- oder Sanierungsmodellen ist besonders wichtig, welcher Anteil des Kaufpreises auf:
- bereits vorhandene Gebäudesubstanz
- Grund und Boden
- begünstigte Sanierungsleistungen
- nicht begünstigte Leistungen
entfällt.
Nur bestimmte nach den gesetzlichen Regeln zurechenbare Kosten können unter die erhöhte Denkmalabschreibung fallen.
Deshalb sollte ein Anleger nicht allein mit einer Werbeaussage wie:
> „80 % Denkmal-AfA“
kalkulieren.
Relevant sind die tatsächliche Kostenaufteilung und die spätere Bescheinigung.
Öffentliche Zuschüsse
Nach § 7i EStG sind öffentlich bezuschusste Kosten nicht einfach zusätzlich in gleicher Höhe über die erhöhte Abschreibung begünstigt.
Zuschüsse müssen deshalb in der Kosten- und Förderlogik separat erfasst werden.
Beispiel:
Begünstigte Kosten:
100.000 €
öffentlicher Zuschuss:
20.000 €
Die steuerlich relevante Bemessungsgrundlage muss entsprechend geprüft und angepasst werden.
``text
gross_eligible_cost
public_grants
net_certified_cost
tax_basis
``
Vermietete oder selbst genutzte Denkmalimmobilie?
Die steuerliche Regel unterscheidet sich.
Vermietung / Einkünfteerzielung
Relevant ist insbesondere:
§ 7i EStG
Eigennutzung
Für selbst zu eigenen Wohnzwecken genutzte Baudenkmale kann unter Voraussetzungen § 10f EStG relevant sein.
Das ist keine normale AfA wie bei einer vermieteten Immobilie, sondern eine eigene Steuerbegünstigung.
Denkmal-AfA bei Eigentumswohnungen
Auch eine denkmalgeschützte Eigentumswohnung kann grundsätzlich relevant sein.
Besonders zu beachten:
- denkmalrechtlicher Status des Gebäudes
- Anteil der Einheit
- Gemeinschaftseigentum
- Kostenverteilung
- Bauträgerkosten
- Bescheinigungsbetrag
- Kaufpreisaufteilung
- Zeitpunkt der Sanierungsmaßnahmen
Bei einem Mehrfamilienhaus können Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum wirtschaftlich mehreren Eigentümern zugeordnet werden.
Denkmal-AfA und WEG
Bei einer WEG können denkmalrelevante Maßnahmen gleichzeitig:
- Gemeinschaftseigentum betreffen
- einen WEG-Beschluss erfordern
- aus der Erhaltungsrücklage finanziert werden
- über Sonderumlagen finanziert werden
- förderfähig sein
- Denkmal-AfA-relevant sein
Deshalb sollten WEG-, Sanierungs- und Steuerdaten miteinander verbunden werden.
Muss die Maßnahme vor Beginn abgestimmt sein?
Die gesetzliche Denkmalbegünstigung setzt voraus, dass die Maßnahmen entsprechend den denkmalrechtlichen Anforderungen und in Abstimmung mit der zuständigen Stelle durchgeführt werden.
Praktisch sollte deshalb vor Beginn geklärt werden:
- Was soll gemacht werden?
- Ist eine denkmalrechtliche Genehmigung notwendig?
- Welche Ausführung wird akzeptiert?
- Welche Kosten werden voraussichtlich bescheinigungsfähig?
- Welche Dokumentation wird benötigt?
Eine nachträgliche Hoffnung, bereits vollständig ausgeführte und nicht abgestimmte Arbeiten später einfach als Denkmal-AfA anerkennen zu lassen, ist keine sichere Strategie.
Kaufpreisaufteilung bleibt wichtig
Auch bei einer Denkmalimmobilie muss der Kaufpreis grundsätzlich aufgeteilt werden.
Beispielsweise in:
- Grund und Boden
- Altgebäude
- begünstigte Sanierungskosten
- nicht begünstigte Bestandteile
Der Grund-und-Boden-Anteil gehört weiterhin nicht zur regulären Gebäude-AfA.
Beispiel einer Denkmalinvestition
Kaufpreis insgesamt:
400.000 €
davon:
- Grund und Boden: 50.000 €
- bestehendes Gebäude: 170.000 €
- Sanierungskosten: 180.000 €
Von den 180.000 € Sanierungskosten werden später durch die zuständige Stelle beispielsweise 150.000 € als begünstigte Maßnahmen bescheinigt.
Dann könnten steuerlich drei getrennte Bereiche entstehen:
Grundstück
50.000 €
keine reguläre Gebäude-AfA
Altgebäude
170.000 €
reguläre Gebäude-AfA nach den gesetzlichen Voraussetzungen
Denkmalmaßnahmen
150.000 €
erhöhte Absetzungen nach § 7i EStG
Nicht bescheinigter Sanierungsanteil
30.000 €
muss separat steuerlich eingeordnet werden.
Welche Unterlagen sollte man aufbewahren?
- Denkmallisten-Auszug
- Kaufvertrag
- Bau- und Leistungsbeschreibung
- denkmalrechtliche Genehmigung
- Schriftverkehr mit der Denkmalschutzbehörde
- Planunterlagen
- Angebote
- Rechnungen
- Zahlungsnachweise
- Förderbescheide
- Zuschussabrechnungen
- Bescheinigung nach § 7i EStG
- Kaufpreisaufteilung
- Steuerberechnung
- Fotos vor, während und nach der Sanierung
Einzelne Maßnahmen
```text heritage_measure
- id
- heritage_tax_asset_id
- measure_type
- description
- authority_approval_status
- approval_document_id
- gross_cost
- grant_amount
- certified_amount
- invoice_ids
- status
```
Abschreibungsplan
```text heritage_depreciation_schedule
- tax_year
- schedule_year
- opening_basis
- rate
- depreciation_amount
- closing_basis
- legal_rule_version
```
Mögliche Warnlogiken
- Denkmalstatus = unbekannt → Denkmaleigenschaft prüfen
- Maßnahme begonnen + Abstimmung nicht dokumentiert → Bescheinigungsfähigkeit prüfen
- Denkmal-AfA angesetzt + keine Bescheinigung → Bescheinigung fehlt
- öffentlich geförderte Kosten + voller Betrag als AfA-Basis → Zuschuss berücksichtigen
- vollständiger Kaufpreis × 9 % → Bemessungsgrundlage fehlerhaft
- Eigennutzung + § 7i gewählt → Steuerregel prüfen
- Denkmalmaßnahme + Rechnung ohne Maßnahmenzuordnung → Dokumentation vervollständigen
9 % auf den gesamten Kaufpreis rechnen
Das ist grundsätzlich falsch.
Denkmalstatus mit Steuerbescheinigung verwechseln
Ein Gebäude kann denkmalgeschützt sein, ohne dass automatisch jede Sanierungsrechnung begünstigt ist.
Behörde erst nach der Sanierung einbeziehen
Die erforderliche Abstimmung muss ernst genommen werden.
Zuschüsse ignorieren
Öffentliche Fördermittel können die steuerlich begünstigte Kostenbasis beeinflussen.
Eigennutzung und Vermietung gleich behandeln
Für beide Fälle gelten unterschiedliche steuerliche Regelungen.
Bauträgerangaben ungeprüft übernehmen
Der prognostizierte Denkmal-AfA-Anteil ist nicht dasselbe wie der später tatsächlich bescheinigte Betrag.
Wie hoch ist die Denkmal-AfA?
Bei § 7i EStG können begünstigte Kosten im Herstellungsjahr und den folgenden sieben Jahren mit bis zu 9 % jährlich und in den folgenden vier Jahren mit bis zu 7 % jährlich abgeschrieben werden.
Gilt die Denkmal-AfA für den gesamten Kaufpreis?
Nein. Begünstigt sind nur gesetzlich qualifizierte Kosten.
Brauche ich eine Bescheinigung?
Für die steuerliche Begünstigung ist eine Bescheinigung der zuständigen Behörde zentral.
Kann ich Denkmal-AfA bei Eigennutzung nutzen?
Für Eigennutzung kann § 10f EStG relevant sein. Das ist von § 7i EStG zu unterscheiden.
Können auch Eigentumswohnungen Denkmal-AfA haben?
Ja, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind und begünstigte Kosten entsprechend zugeordnet und bescheinigt werden.
Was passiert mit nicht begünstigten Kosten?
Sie müssen nach den allgemeinen steuerlichen Regeln eingeordnet werden.
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Genehmigungen, Rechnungen, Förderungen und Bescheinigungen je Maßnahme dokumentieren und reguläre Gebäude-AfA sauber von der Denkmal-AfA trennen.
Disclaimer
Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuer-, Rechts- oder Denkmalberatung. Denkmalschutzrecht ist landesrechtlich geprägt. Die steuerliche Anerkennung hängt vom konkreten Objekt, der Nutzung, der Maßnahme, der Abstimmung mit der zuständigen Stelle und den vorliegenden Bescheinigungen ab.