Veräußerungsgewinn Immobilie berechnen 2026

Kategorie: Steuern Gruppe im Wissenszentrum: Verkauf & Veräußerung Stand: August 2026 Lesedauer: ca. 12 Minuten

Kurz erklärt

Der steuerliche Veräußerungsgewinn einer Immobilie ist nicht einfach:

> Verkaufspreis minus damaliger Kaufpreis.

Bei einem steuerpflichtigen privaten Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG werden unter anderem berücksichtigt:

• Veräußerungspreis
• Anschaffungs- oder Herstellungskosten
• Veräußerungskosten
• bestimmte nachträgliche Kosten
• bereits berücksichtigte AfA

Gerade die AfA wird häufig vergessen.

Grundformel

Vereinfacht:

Dabei schreibt § 23 EStG vor, dass die Anschaffungs- oder Herstellungskosten insbesondere um bereits in Anspruch genommene Abschreibungen zu korrigieren sind.

Dadurch kann der steuerliche Gewinn höher sein als der wirtschaftlich gefühlte Gewinn.

Beispiel ohne AfA

Kauf:

250.000 €

Verkauf:

320.000 €

Verkaufskosten:

10.000 €

Vereinfachter Gewinn:

Beispiel mit AfA

Kauf- und zurechenbare Anschaffungskosten:

250.000 €

davon Gebäudeanteil mit AfA:

200.000 €

Bisher berücksichtigte AfA:

20.000 €

Für die Gewinnermittlung können sich die maßgeblichen Anschaffungskosten entsprechend reduzieren.

Vereinfachte korrigierte Basis:

230.000 €

Verkauf:

320.000 €

Veräußerungskosten:

10.000 €

Anschaffungskosten

Zu den Anschaffungskosten können neben dem Kaufpreis bestimmte Erwerbsnebenkosten gehören.

Beispiele:

• Grunderwerbsteuer
• Erwerbsmakler
• Notarkosten für den Kaufvertrag
• Grundbuchkosten des Eigentumserwerbs

Die genaue Zuordnung ist steuerlich zu prüfen.

Herstellungskosten

Spätere aktivierungspflichtige Herstellungskosten können ebenfalls die maßgebliche Kostenbasis beeinflussen.

Dazu können je nach Einordnung größere Baumaßnahmen gehören.

Nicht jede Renovierungsrechnung ist automatisch Herstellungskosten.

Veräußerungskosten

Typische direkt verkaufsbezogene Kosten können beispielsweise sein:

• Maklerkosten des Verkaufs
• bestimmte Notar- oder Vertragskosten des Verkäufers
• Verkaufsanzeigen
• unmittelbar veranlasste Beratungskosten

Entscheidend ist der Zusammenhang mit dem konkreten Verkauf.

Was passiert mit laufenden Vermietungskosten?

Normale Werbungskosten aus der Vermietung werden nicht noch einmal zusätzlich als Veräußerungskosten angesetzt.

Doppelte steuerliche Berücksichtigung muss verhindert werden.

AfA-Korrektur

§ 23 Abs. 3 EStG enthält ausdrücklich eine Korrektur der Anschaffungs- oder Herstellungskosten um bestimmte Abschreibungen.

Dazu können gehören:

• reguläre Gebäude-AfA
• erhöhte Absetzungen
• Sonderabschreibungen

Die konkrete Berechnung hängt vom jeweiligen Sachverhalt und Rechtsstand ab.

Beispiel Kapitalanlage

Anschaffung:

200.000 €

Kaufnebenkosten:

20.000 €

steuerlich maßgebliche Anschaffungskosten:

220.000 €

spätere aktivierte Herstellungskosten:

30.000 €

bisherige relevante AfA:

25.000 €

korrigierte Basis vereinfacht:

Verkaufspreis:

310.000 €

Verkaufskosten:

12.000 €

Gewinn:

Steuerfrei bedeutet nicht „kein Gewinn“

Wird eine Immobilie außerhalb des Anwendungsbereichs von § 23 EStG verkauft, kann wirtschaftlich selbstverständlich trotzdem ein hoher Gewinn entstehen.

Beispiel:

Kauf:

200.000 €

Verkauf nach 15 Jahren:

400.000 €

Wirtschaftlicher Mehrerlös:

200.000 €

Der private Veräußerungsgewinn kann trotzdem außerhalb der Besteuerung nach § 23 liegen.

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Eigennutzung

Greift die Eigennutzungsausnahme nach § 23 EStG, kann der Verkauf außerhalb der Besteuerung als privates Veräußerungsgeschäft liegen.

Verkauf nach zehn Jahren

Auch nach Ablauf des Zehnjahreszeitraums sollte die Software nicht einfach sämtliche Steuerlogik deaktivieren.

Zu prüfen bleiben gegebenenfalls:

• Privatvermögen oder Betriebsvermögen
• gewerblicher Grundstückshandel
• Gesellschaftsstrukturen
• andere steuerliche Sonderfälle

Teilverkäufe

Bei Teilflächen oder einzelnen Eigentumswohnungen aus einem größeren ursprünglichen Objekt müssen Kosten sachgerecht zugeordnet werden.

Beispiel:

Mehrfamilienhaus wird aufgeteilt.

Eine einzelne Wohnung wird verkauft.

Dann kann nicht einfach der gesamte historische Kaufpreis als Kostenbasis dieser Wohnung verwendet werden.

Erbschaft und Schenkung

Bei unentgeltlicher Rechtsnachfolge können die historischen Anschaffungsdaten und Kosten des Rechtsvorgängers relevant sein.

Verlust

Ist das Ergebnis negativ, liegt ein Veräußerungsverlust vor.

Für Verluste aus privaten Veräußerungsgeschäften gelten besondere Verrechnungsbeschränkungen.

Sie können nicht beliebig mit Arbeitslohn oder Vermietungseinkünften verrechnet werden.

Freigrenze

Der Gesamtgewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften bleibt nach § 23 Abs. 3 EStG steuerfrei, wenn er im Kalenderjahr weniger als 1.000 € beträgt.

Auch hier gilt:

Freigrenze, nicht Freibetrag.

Wirtschaftlicher Gewinn

Zusätzlich:

Diese Kennzahl ist eine Investmentkennzahl, keine steuerliche Gewinnermittlung.

Dokumente

• Kaufvertrag
• Kaufabrechnung
• Kaufnebenkosten
• AfA-Verlauf
• Sanierungsrechnungen
• Aktivierungsentscheidungen
• Verkaufsvertrag
• Maklerrechnung
• Notarrechnungen
• Zahlungsnachweise
• Steuerberaterkorrespondenz

Warnlogiken

• Verkauf steuerpflichtig + AfA-Historie fehlt → Gewinn möglicherweise zu niedrig berechnet
• Verkaufskosten ohne Beleg → Nachweis fehlt
• Renovierungen komplett als Kostenbasis angesetzt → steuerliche Klassifizierung prüfen
• wirtschaftlicher Gewinn = steuerlicher Gewinn → Berechnungsmethoden getrennt prüfen
• geerbte Immobilie + historische Kosten fehlen → Rechtsvorgängerdaten ergänzen
• Teilverkauf + keine Kostenallokation → Kostenbasis nicht sicher bestimmbar

Kaufpreis einfach vom Verkaufspreis abziehen

AfA und Nebenkosten werden dadurch übersehen.

AfA ignorieren

Bei einem steuerpflichtigen Verkauf kann sie den steuerlichen Gewinn erhöhen.

Alle Renovierungen zur Kostenbasis addieren

Nur steuerlich entsprechend einzuordnende Kosten dürfen berücksichtigt werden.

Verkaufskosten vergessen

Direkt veranlasste Verkaufskosten können den Gewinn mindern.

Wirtschaftlichen und steuerlichen Gewinn vermischen

Beides sind unterschiedliche Größen.

Wie berechnet sich der Veräußerungsgewinn?

Grundsätzlich aus Veräußerungspreis abzüglich steuerlich maßgeblicher Anschaffungs-/Herstellungskosten und Veräußerungskosten, unter Berücksichtigung gesetzlicher Korrekturen wie AfA.

Warum erhöht AfA den Veräußerungsgewinn?

Weil bereits berücksichtigte Abschreibungen die für § 23 maßgeblichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten reduzieren können.

Gehören Kaufnebenkosten dazu?

Bestimmte Anschaffungsnebenkosten können Teil der steuerlichen Kostenbasis sein.

Kann ich Maklerkosten beim Verkauf abziehen?

Direkt durch den Verkauf veranlasste Aufwendungen können grundsätzlich als Veräußerungskosten berücksichtigt werden.

Ist der Veräußerungsgewinn nach zehn Jahren immer irrelevant?

Für § 23 kann er außerhalb des steuerbaren Bereichs liegen. Andere steuerliche Einordnungen können trotzdem relevant sein.

Ist Cashflow Teil des steuerlichen Veräußerungsgewinns?

Nein. Laufende Vermietungsergebnisse und der steuerliche Veräußerungsgewinn sind getrennte Berechnungen.

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Disclaimer

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuerberatung. Die steuerliche Gewinnermittlung hängt von Anschaffung, Nutzung, Abschreibungen, Investitionen, Eigentumsstruktur und dem konkreten Verkaufsvorgang ab.