Kategorie: Steuern Gruppe im Wissenszentrum: Vermietung & Steuerprüfung Stand: August 2026 Lesedauer: ca. 12 Minuten
Kurz erklärt
Bei einer vermieteten Immobilie können in einzelnen Jahren steuerliche Verluste entstehen.
Das ist nicht automatisch problematisch.
Bei einer auf Dauer angelegten Vermietung einer Wohnung geht die Finanzverwaltung grundsätzlich von einer Einkünfteerzielungsabsicht aus, solange keine besonderen Umstände dagegen sprechen.
Problematisch kann es werden, wenn Anzeichen dafür bestehen, dass die Vermietung von Anfang an nur vorübergehend geplant war oder dauerhaft kein steuerlicher Überschuss erzielt werden soll.
Umgangssprachlich wird dann häufig von Liebhaberei gesprochen.
Ein negativer Cashflow oder mehrere Jahre mit steuerlichen Verlusten bedeuten nicht automatisch Liebhaberei.
Entscheidend ist die steuerliche Einkünfteerzielungsabsicht.
Was bedeutet Einkünfteerzielungsabsicht?
Bei Vermietung und Verpachtung muss grundsätzlich die Absicht bestehen, auf Dauer einen Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu erzielen.
Das ist eine steuerliche Betrachtung.
Nicht identisch sind:
- Cashflow
- Rendite
- Vermögenszuwachs
- steuerlicher Überschuss
Eine Immobilie kann wirtschaftlich attraktiv sein und steuerlich zunächst Verluste erzeugen.
Auf Dauer angelegte Vermietung
Nach den Einkommensteuer-Hinweisen ist eine Vermietung auf Dauer angelegt, wenn sie nach den bei Beginn der Vermietung erkennbaren Umständen keiner Befristung unterliegt.
Bei einer normalen unbefristeten Wohnungsvermietung wird deshalb regelmäßig von Einkünfteerzielungsabsicht ausgegangen.
Das bedeutet:
Nicht für jede langfristig vermietete Eigentumswohnung muss automatisch eine 30-jährige Totalüberschussprognose erstellt werden.
Wann kann eine Prüfung nötig werden?
Beweisanzeichen gegen eine dauerhafte Vermietungsabsicht können beispielsweise sein:
- von Anfang an nur kurzfristig geplante Vermietung
- zeitnah geplanter Verkauf
- bereits beim Kauf feststehende spätere Eigennutzung
- Rückkaufvereinbarungen
- kurze, auf das Verkaufsziel abgestimmte Vermietungsdauer
- längerer Leerstand ohne ernsthafte Vermietungsbemühungen
- besondere Ferienwohnungs-Konstellationen
- verbilligte Vermietung in steuerlich relevanten Grenzbereichen
Ein einzelnes Merkmal entscheidet nicht immer allein. Die Gesamtumstände des konkreten Falls sind maßgeblich.
Verkauf kurz nach dem Kauf
Die Finanzverwaltung nennt einen Verkauf oder eine Selbstnutzung innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs – regelmäßig bis zu fünf Jahren seit Anschaffung oder Herstellung – als mögliches Beweisanzeichen gegen eine ursprünglich auf Dauer angelegte Vermietung, wenn in dieser Zeit nur Werbungskostenüberschüsse entstanden sind.
Das bedeutet nicht:
> Verkauf innerhalb von fünf Jahren = automatisch Liebhaberei.
Es bedeutet:
Die ursprüngliche Vermietungsabsicht kann genauer geprüft werden.
Beispiel
Eine Wohnung wird 2026 gekauft und vermietet.
Bereits beim Erwerb steht fest:
Der Eigentümer möchte 2028 selbst einziehen.
Dann war die Vermietung von Anfang an zeitlich begrenzt.
In einem solchen Fall kann geprüft werden, ob im tatsächlichen Vermietungszeitraum ein positiver Totalüberschuss zu erwarten war.
Anderer Fall:
Die Wohnung wird 2026 mit langfristiger Vermietungsabsicht erworben.
2028 ändert sich unerwartet die familiäre Situation und der Eigentümer zieht selbst ein.
Dann kann die ursprüngliche Vermietungsabsicht anders zu beurteilen sein.
Totalüberschussprognose
Wenn die Einkünfteerzielungsabsicht nicht typisierend unterstellt werden kann, kann eine Prognose erforderlich sein.
Die Finanzverwaltung arbeitet dabei bei nicht von vornherein befristeter Vermietung grundsätzlich mit einem Prognosezeitraum von 30 Jahren.
In die Prognose fließen erwartete:
- Mieteinnahmen
- Werbungskosten
- Finanzierungskosten
- laufende Kosten
- Instandhaltungsaufwendungen
- Gebäude-AfA
ein.
Private Veräußerungsgewinne werden nicht einfach in diese Vermietungsprognose einbezogen.
AfA in der Prognose
Für die Totalüberschussprognose ist nach den Verwaltungsgrundsätzen grundsätzlich die lineare Gebäude-AfA nach § 7 Abs. 4 EStG anzusetzen.
Tatsächlich genutzte Sonderabschreibungen oder andere erhöhte Abschreibungen werden für die Prognose nicht automatisch in gleicher Weise angesetzt.
Das ist für briqREC wichtig:
Tatsächliche Steuerberechnung und Totalüberschussprognose sind zwei unterschiedliche Rechenmodelle.
Verbilligte Vermietung
Bei verbilligter Wohnraumvermietung enthält § 21 Abs. 2 EStG zusätzliche Regeln.
Stand August 2026 gilt grundsätzlich:
- unter 50 % der ortsüblichen Marktmiete: Aufteilung in entgeltlichen und unentgeltlichen Teil
- mindestens 66 %: bei auf Dauer angelegter Vermietung grundsätzlich volle Entgeltlichkeit
- 50 % bis unter 66 %: Totalüberschussprognose relevant
Diese Prüfung ist nicht identisch mit einer allgemeinen Liebhabereiprüfung, hängt aber eng mit der Einkünfteerzielungsabsicht zusammen.
Leerstand
Auch bei Leerstand können Werbungskosten steuerlich relevant bleiben, wenn eine ernsthafte Vermietungsabsicht fortbesteht.
Hilfreiche Nachweise:
- Inserate
- Maklerauftrag
- Interessentenlisten
- Besichtigungen
- Mietpreisanpassungen
- Renovierung zur Neuvermietung
- Schriftverkehr mit Interessenten
Ferienwohnung
Bei Ferienwohnungen gelten besondere Anforderungen.
Die steuerliche Beurteilung kann davon abhängen:
- ob ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermietet wird
- ob Eigennutzung möglich ist
- wie die tatsächlichen Vermietungszeiten aussehen
- wie die ortsüblichen Vermietungszeiten sind
Unbebautes Grundstück
Auch bei der Vermietung oder Verpachtung unbebauter Grundstücke gelten Besonderheiten.
Die Typisierung der Einkünfteerzielungsabsicht einer dauerhaft vermieteten Wohnung lässt sich nicht einfach übertragen.
Personengesellschaften
Bei einer Personengesellschaft kann die Einkünfteerzielungsabsicht sowohl auf Ebene der Gesellschaft als auch in besonderen Fällen auf Ebene der Gesellschafter relevant sein.
Das ist insbesondere für spätere briqREC-Module zu:
- GbR
- Immobiliengesellschaften
- gemeinschaftlichen Investments
wichtig.
Vermietungsabsicht dokumentieren
```text rental_intent_evidence
- id
- unit_id
- evidence_type
- evidence_date
- document_id
- description
```
Mögliche Typen:
- listing
- broker_contract
- viewing
- applicant
- rent_adjustment
- renovation_for_rental
- correspondence
- other
Totalüberschussprognose
```text total_surplus_forecast
- unit_id
- forecast_start
- forecast_end
- forecast_years
- expected_rental_income
- expected_operating_cost
- expected_interest
- expected_maintenance
- depreciation_amount
- other_tax_expenses
- forecast_result
- assumption_version
- rule_version
```
Warnlogiken
- befristete Vermietung + negativer Prognosewert → Einkünfteerzielungsabsicht prüfen
- Verkauf kurz nach Erwerb + ausschließlich steuerliche Verluste → ursprüngliche Vermietungsabsicht dokumentieren
- Leerstand + keine Vermietungsaktivitäten → Vermietungsabsicht dokumentieren
- Mietquote 50–<66 % → Totalüberschussprognose prüfen
- Ferienwohnung + Eigennutzung → gesonderte Einkünfteerzielungsprüfung
- Prognose enthält erwarteten Verkaufspreis → Veräußerungsgewinn aus Vermietungsprognose entfernen
Steuerlichen Verlust mit Liebhaberei gleichsetzen
Das ist falsch. Verluste können bei langfristiger Vermietung völlig normal sein.
Cashflow als steuerlichen Überschuss verwenden
Tilgung, AfA und andere steuerliche Positionen unterscheiden sich erheblich von Cashflow.
Verkaufserlös in die 30-Jahres-Prognose aufnehmen
Private Veräußerungsgewinne gehören grundsätzlich nicht in die Vermietungs-Totalüberschussprognose.
Keine Vermietungsbemühungen dokumentieren
Gerade bei längerem Leerstand kann Dokumentation wichtig werden.
Jede Vermietung pauschal über 30 Jahre rechnen
Bei normaler auf Dauer angelegter Wohnungsvermietung wird die Einkünfteerzielungsabsicht grundsätzlich typisiert.
Sind mehrere Jahre Verlust automatisch Liebhaberei?
Nein. Bei auf Dauer angelegter Wohnungsvermietung wird grundsätzlich von Einkünfteerzielungsabsicht ausgegangen.
Wann braucht man eine Totalüberschussprognose?
Insbesondere wenn Umstände gegen eine dauerhafte Vermietungsabsicht sprechen oder in bestimmten Sonderkonstellationen wie verbilligter Vermietung.
Wie lang ist der Prognosezeitraum?
Bei entsprechender Prüfung einer nicht von vornherein befristeten Vermietung regelmäßig 30 Jahre.
Wird ein späterer Immobilienverkauf mitgerechnet?
Ein privater Veräußerungsgewinn wird grundsätzlich nicht in die Vermietungsprognose einbezogen.
Ist Leerstand automatisch Liebhaberei?
Nein. Entscheidend ist unter anderem, ob eine ernsthafte Vermietungsabsicht fortbesteht.
Kann die Einkünfteerzielungsabsicht später wegfallen?
Ja. Sie kann sich aufgrund geänderter Umstände später neu ergeben oder wegfallen.
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Disclaimer
Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuerberatung. Die steuerliche Beurteilung der Einkünfteerzielungsabsicht hängt von der konkreten Vermietung, Nutzung, Planung und Dokumentation ab.