Lineare AfA Immobilien 2026: 2 %, 2,5 % oder 3 %?

Kategorie: Steuern Gruppe im Wissenszentrum: Abschreibung & Werbungskosten Stand: August 2026 Lesedauer: ca. 10 Minuten

Kurz erklärt

Bei der linearen Abschreibung wird jedes Jahr grundsätzlich derselbe Prozentsatz der ursprünglichen steuerlichen Bemessungsgrundlage abgeschrieben.

Für viele vermietete Gebäude ist die lineare Gebäude-AfA nach § 7 Abs. 4 EStG das Standardverfahren.

Stand August 2026 gelten im Grundsatz:

• 3 % bei Fertigstellung nach dem 31. Dezember 2022
• 2 % bei Fertigstellung nach dem 31. Dezember 1924 und vor dem 1. Januar 2023
• 2,5 % bei Fertigstellung vor dem 1. Januar 1925

Was bedeutet „linear“?

Linear bedeutet:

Der jährliche reguläre Abschreibungsbetrag bleibt grundsätzlich gleich.

Beispiel:

Gebäude-Bemessungsgrundlage:

200.000 €

AfA:

2 %

Damit werden rechnerisch über 50 Jahre insgesamt 200.000 € abgeschrieben, sofern keine anderen steuerlichen Ereignisse oder Regelungen eingreifen.

Gebäude nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt

AfA:

3 % pro Jahr

Rechnerischer Zeitraum:

etwa 33⅓ Jahre.

Beispiel:

Bemessungsgrundlage:

300.000 €

Gebäude 1925 bis 2022

AfA:

2 % pro Jahr

Rechnerischer Zeitraum:

50 Jahre.

Beispiel:

Bemessungsgrundlage:

240.000 €

Gebäude vor 1925

AfA:

2,5 % pro Jahr

Rechnerischer Zeitraum:

40 Jahre.

Beispiel:

Bemessungsgrundlage:

160.000 €

Welche Bemessungsgrundlage wird verwendet?

Vereinfacht:

Nicht enthalten ist grundsätzlich der nicht abnutzbare Grund und Boden.

Beispiel mit Kaufnebenkosten

Kaufpreis:

300.000 €

Gebäudeanteil:

75 %

Grund-und-Boden-Anteil:

25 %

Anschaffungsnebenkosten:

30.000 €

Vereinfachte anteilige Zuordnung:

Gebäudeanteil Kaufpreis:

225.000 €

Gebäudeanteil Nebenkosten:

22.500 €

Bemessungsgrundlage:

247.500 €

Bei 2 %:

Die tatsächliche steuerliche Zuordnung einzelner Kosten muss im Einzelfall geprüft werden.

Warum ist die Kaufpreisaufteilung so wichtig?

Je höher der sachgerecht ermittelte Gebäudeanteil, desto höher kann grundsätzlich die abschreibungsfähige Bemessungsgrundlage sein.

Eine frei erfundene Aufteilung ist jedoch keine saubere Grundlage.

Das Bundesministerium der Finanzen stellt eine Kaufpreisaufteilungshilfe bereit, die im März 2026 aktualisiert wurde.

• Gesamtkaufpreis
• Gebäudeanteil
• Grundstücksanteil
• Bewertungsmethode
• Datum
• Dokument
• verwendete BMF-Version
• Prüfstatus

Lineare AfA im Anschaffungsjahr

Im ersten Jahr wird die AfA grundsätzlich zeitanteilig berücksichtigt.

§ 7 Abs. 1 EStG reduziert den Jahresbetrag um ein Zwölftel für jeden vollen Monat vor dem Monat der Anschaffung oder Herstellung.

Beispiel

Jahres-AfA:

6.000 €

Anschaffung:

Oktober

Berücksichtigte Monate:

Oktober bis Dezember = 3 Monate

Im Folgejahr wären bei unveränderten Verhältnissen grundsätzlich die vollen 6.000 € anzusetzen.

Beispiel über mehrere Jahre

Bemessungsgrundlage:

200.000 €

AfA:

2 %

Anschaffung:

• Juli 2026

Der verbleibende steuerliche Restwert sinkt entsprechend.

Was passiert bei späteren Herstellungskosten?

Werden später Aufwendungen steuerlich als Herstellungskosten eingeordnet, können sie die Abschreibungsbasis beeinflussen.

Das betrifft beispielsweise bestimmte:

• Erweiterungen
• wesentliche Verbesserungen
• aktivierungspflichtige Sanierungsmaßnahmen

Auch anschaffungsnahe Herstellungskosten können relevant sein.

Das BMF hat hierzu am 26. Januar 2026 ein aktuelles Abgrenzungsschreiben veröffentlicht.

Lineare AfA oder degressive AfA?

Für bestimmte neue Wohngebäude kann nach § 7 Abs. 5a EStG alternativ eine degressive Gebäude-AfA möglich sein.

Der wesentliche Unterschied:

Linear

Abschreibung auf die ursprüngliche Bemessungsgrundlage.

Beispiel:

300.000 € × 3 % = 9.000 €

jedes volle Jahr.

Degressiv

Abschreibung mit derzeit 5 % vom jeweiligen Restwert.

Beispiel:

Jahr 1:

300.000 € × 5 % = 15.000 €

Jahr 2:

285.000 € × 5 % = 14.250 €

Dadurch ist die Abschreibung am Anfang höher und sinkt später.

Welches Verfahren möglich und sinnvoll ist, hängt vom konkreten Fall ab.

Kann man von degressiv zu linear wechseln?

§ 7 Abs. 5a EStG erlaubt unter den gesetzlichen Voraussetzungen einen Übergang von der degressiven zur linearen AfA.

Nach dem Wechsel wird die weitere lineare Abschreibung anhand des verbleibenden Restwerts und der maßgeblichen Restnutzungsdauer berechnet.

Für briqREC bedeutet das:

Ein Abschreibungsmodell muss Methodenwechsel historisieren.

Nicht nur:

``text afa_method = linear ``

sondern:

```text depreciation_method_history

• valid_from
• valid_to
• method
• basis
• rate
• rule_version

```

Kürzere tatsächliche Nutzungsdauer

Bei Gebäuden kann unter bestimmten Voraussetzungen anstelle der typisierten linearen Sätze eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer berücksichtigt werden.

§ 7 Abs. 4 EStG nennt dafür die Möglichkeit, wenn die tatsächliche Nutzungsdauer unter den gesetzlichen typisierten Zeiträumen liegt.

Das muss nachgewiesen werden.

Eigentumswohnung

Bei einer Eigentumswohnung wird die lineare AfA ebenfalls auf die abschreibungsfähige Bemessungsgrundlage angewendet.

Dazu gehören nicht einfach:

Kaufpreis Wohnung × AfA-Satz

sondern vorher müssen insbesondere Gebäude und Grund und Boden sachgerecht getrennt werden.

Teilweise Eigennutzung

Wird ein Gebäude teilweise vermietet und teilweise selbst genutzt, kann die AfA nur dem steuerlich relevanten Bereich zugeordnet werden.

Beispiel:

Zweifamilienhaus:

• Wohnung A vermietet
• Wohnung B selbst genutzt

Dann ist eine sachgerechte Aufteilung erforderlich.

Unterjähriger Nutzungswechsel

Auch Wechsel zwischen:

• Vermietung
• Leerstand mit Vermietungsabsicht
• Eigennutzung
• gewerblicher Nutzung

können steuerlich relevant sein.

Berechnung

```text full_year_amount = depreciation_basis * annual_rate

first_year_amount = full_year_amount * eligible_months / 12 ```

Verlauf

```text depreciation_schedule

• tax_year
• months
• opening_basis
• ordinary_depreciation
• special_depreciation
• basis_adjustments
• closing_basis

```

Was sollte der Nutzer sehen?

Beispiel:

Lineare AfA

Gebäude-Bemessungsgrundlage 247.500 €

AfA-Satz 2,00 %

Volles Jahr 4.950 €

2026 2.062,50 € (5 Monate)

Restwert zum 31.12.2026 245.437,50 €

Rechtsgrundlage § 7 Abs. 4 EStG

Regelstand 2026-08

Typische Warnlogiken

• Fertigstellungsjahr fehlt → AfA-Satz nicht sicher bestimmbar
• Kaufpreisaufteilung fehlt → Bemessungsgrundlage unvollständig
• Grundstücksanteil = 0 → Aufteilung prüfen
• AfA-Satz passt nicht zum hinterlegten Fertigstellungszeitpunkt → Regelabweichung
• Anschaffungsjahr + 12 Monate trotz späterem Anschaffungsmonat → Monatsanteil prüfen
• alternative Nutzungsdauer ohne Nachweis → Nachweis fehlt
• Methodenumstellung ohne Historie → AfA-Verlauf inkonsistent

2 % für jede Immobilie verwenden

Seit 2023 fertiggestellte Gebäude können grundsätzlich unter die 3-%-Regel fallen. Sehr alte Gebäude können unter die 2,5-%-Regel fallen.

Kaufdatum statt Fertigstellung verwenden

Der AfA-Satz richtet sich nicht einfach danach, wann der heutige Eigentümer gekauft hat.

Grundstück mit abschreiben

Das ist bei der regulären Gebäude-AfA falsch.

Kaufnebenkosten ignorieren

Ein Teil kann den Gebäude-Anschaffungskosten zuzurechnen sein.

Im ersten Jahr volle AfA ansetzen

Bei unterjähriger Anschaffung ist grundsätzlich die zeitanteilige Berechnung zu beachten.

Regeländerungen überschreiben

Historische Steuerberechnungen müssen mit ihrer damaligen Regelversion reproduzierbar bleiben.

Wie hoch ist die lineare AfA 2026?

Für viele Gebäude gelten abhängig vom Fertigstellungszeitpunkt 3 %, 2 % oder 2,5 % jährlich.

Welche Immobilien bekommen 3 % AfA?

§ 7 Abs. 4 EStG nennt für Gebäude der entsprechenden Kategorie, die nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt wurden, grundsätzlich 3 % jährlich.

Wie lange wird bei 2 % abgeschrieben?

Rechnerisch entspricht 2 % einer Verteilung über 50 Jahre.

Wird im Kaufjahr voll abgeschrieben?

Grundsätzlich nein. Die lineare AfA wird im Anschaffungs- oder Herstellungsjahr zeitanteilig berücksichtigt.

Kann ich später zur linearen AfA wechseln?

Bei einer zulässigen degressiven Gebäude-AfA kann ein Wechsel zur linearen AfA nach den gesetzlichen Regeln möglich sein.

Sind Renovierungskosten Teil der linearen AfA?

Das hängt von ihrer steuerlichen Einordnung ab. Herstellungskosten oder anschaffungsnahe Herstellungskosten können die AfA-Basis beeinflussen, während echter Erhaltungsaufwand anders behandelt werden kann.

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Disclaimer

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuerberatung. Welche Abschreibung im konkreten Fall zulässig ist, hängt von Nutzung, Anschaffung, Fertigstellung, Kostenstruktur und aktueller Rechtslage ab.